Metode dan prosedur penilaian bidang tanah. Tata cara penilaian nilai pasar suatu bidang tanah

Penentuan nilai sebidang tanah yang termasuk dalam real estat yang dinilai dengan metode biaya didasarkan pada asumsi penggunaan terbaik dan paling efektif karena bebas dari pengembangan.

Untuk memperkirakan nilai pasar sebidang tanah Anda perlu memiliki informasi berikut:

• a) hak kepemilikan dan data pendaftaran bidang tanah;
• b) karakteristik fisik lokasi;
• c) data hubungan tapak dengan lingkungan;
• d) faktor ekonomi yang menjadi ciri lokasi tersebut.

Sumber data ini dapat berupa komite dan komisi pertanahan kota, kabupaten dan desa tempat transaksi pertanahan didaftarkan, perusahaan real estate yang mengkhususkan diri dalam transaksi pertanahan, organisasi pemberi pinjaman hipotek, perusahaan penilai dan majalah.

Ada metode utama berikut untuk menilai nilai pasar bidang tanah untuk pembangunan perumahan:

• 1. Metode penjualan yang sebanding.
• 2. Metode korelasi (transfer).
• 3. Kapitalisasi sewa tanah.
• 4. Metode “sisa tanah”.
• 5. Cara pengembangan (pengembangan) sebidang tanah, dll.
• 1. Metode penjualan pembanding terdiri dari menyusun dan membandingkan data lahan kosong sejenis yang dijual Akhir-akhir ini, dan melakukan penyesuaian harga jual. Penilai ahli harus mengetahui bahwa harga sebidang tanah yang sering diterbitkan di majalah (misalnya, di wilayah Moskow) disebut harga penjual, yaitu meningkat, dan harga transaksi aktual diperlukan untuk perbandingan dan perbandingan.

Harga yang digunakan pemerintah daerah untuk menjual tanah juga tidak cukup mewakili pasar. Kavling ini biasanya berukuran besar sehingga mendapat potongan harga yang signifikan.

Perbandingan dan perbandingan bidang tanah yang dinilai dengan bidang tanah pembanding plot gratis dilakukan dalam dua komponen:

• a) dengan elemen perbandingan,
• b) menurut satuan perbandingan.

Unsur perbandingannya ada tujuh faktor:

• 1. Kepemilikan
• 2. Ketentuan pembiayaan transaksi.
• 3. Syarat penjualan.
• 4. Waktu penjualan atau tanggal penjualan.
• 5. Lokasi.
• 6. Ciri-ciri fisik.
• 7. Ciri-ciri pendapatan yang diterima dari sebidang tanah.

Hak milik yang berharga. Di Federasi Rusia, sebidang tanah dapat berada di bawah hak kepemilikan pribadi, kepemilikan warisan seumur hidup (hanya untuk individu), penggunaan permanen (tidak terbatas), sewa, penggunaan jangka tetap secara cuma-cuma. Penyesuaian dilakukan bila hak pembeli dibebani dengan hipotek atau sewa jangka panjang.

Ketentuan pembiayaan. Jika pinjaman 100% diambil untuk pembelian sebidang tanah, atau ketentuan pembiayaan transaksi termasuk ukuran besar pembayaran bunga, maka transaksi tersebut harus dianalisis secara cermat dan dilakukan penyesuaian yang tepat terhadap harga transaksi tersebut.

Ketentuan penjualan. Penyesuaian elemen ini mencerminkan hubungan yang tidak lazim antara penjual dan pembeli di pasar, serta keadaan di mana mereka mengambil keputusan mengenai penjualan atau pembelian tanah. Data syarat penjualan cukup sulit diperoleh. Kesulitan lainnya adalah menentukan besarnya penyesuaian terhadap perbedaan kondisi penjualan tertentu. Tampaknya, aturannya adalah sebagai berikut: jika penilai ahli telah mengidentifikasi perbedaan dalam syarat-syarat transaksi yang sebanding dan menentukan jumlah perubahannya, ia harus mempertimbangkan perubahan tersebut. Jika besarnya perubahan sulit ditentukan, maka perbandingan untuk transaksi ini harus ditinggalkan.

Waktu penjualan. Untuk melakukan penyesuaian harga pada transaksi yang sebanding, perlu diketahui tren harga di pasar tanah, yaitu bagaimana harga tanah berubah seiring waktu. Dalam kondisi Rusia, ada tren tahunan kenaikan harga sebidang tanah dan fluktuasi musiman yang signifikan dalam harga mereka: di musim semi, harga naik, di musim dingin turun. Di wilayah Moskow, misalnya, fluktuasi musiman di beberapa wilayah mencapai 15-20%.

Penilai ahli harus melakukan analisis mendalam tentang hubungan antara penawaran dan permintaan di pasar tanah dan mengidentifikasi tren harga penjual dan pembeli. Terkadang penerapan suatu rancangan undang-undang atau peraturan pemerintah mempunyai dampak yang signifikan terhadap perilaku mereka di pasar tanah.

Lokasi. Jika lokasi pembanding berada di wilayah yang sama dengan lokasi yang sedang dinilai, penyesuaian umumnya tidak akan dilakukan. Jika lokasi pembanding terletak di wilayah yang berbeda, analisis terhadap kemungkinan perbedaan antara wilayah tersebut harus dilakukan. Misalnya, selama pembangunan perumahan, faktor-faktor seperti aksesibilitas transportasi, dukungan teknik, ekologi, dan prestise diperhitungkan. Elemen penting dalam membandingkan penjualan sejenis adalah karakteristik fisik properti. Ini bisa berupa parameter tanah, ukuran situs, bentuk (persegi panjang atau poligonal), keberadaan drainase, sudut kemiringan situs, dll.

Harga sebidang tanah sampai batas tertentu dipengaruhi oleh tingkat aktivitas pasar tanah terkait dengan pendapatan yang diterima dari properti tersebut. Misalnya, tingkat aktivitas pasar tanah di zona 30 kilometer wilayah Moskow lebih tinggi dibandingkan di zona yang lebih jauh dari Moskow. Dalam hal ini, penilai perlu memberikan kelonggaran untuk elemen perbandingan penjualan ini.

Satuan perbandingan digunakan jika:

• a) bidang tanah yang menghasilkan pendapatan bervariasi dalam luas dan ukuran perbaikan yang ada;
• b) informasi awal bagi pembeli diperlukan.
• 2. Metode korelasi (metode transfer). Metode penilaian sebidang tanah ini terdiri dari membagi total harga jual kompleks yang sebanding, termasuk properti dan sebidang tanah, menjadi dua komponen - harga bangunan dan harga sebidang tanah. Selain itu, penilai ahli pertama-tama memperkirakan biaya bangunan dan struktur lain yang terletak di lokasi ini, dan kemudian mengurangi biaya bangunan dan struktur dari total harga kompleks properti dan memperoleh nilai sebidang tanah. Cara tersebut digunakan apabila tidak ada penjualan tanah yang sebanding di pasaran. Telah ditetapkan adanya hubungan yang stabil antara nilai tanah dengan bangunan dan bangunan yang didirikan di atasnya, oleh karena itu nilai sebidang tanah dapat dinilai dengan mendistribusikan total harga jual kompleks properti antara dua komponen: tanah dan bangunan.
• 3. Cara kapitalisasi sewa tanah. Penentuan nilai sebidang tanah dengan metode kapitalisasi sewa tanah terdiri dari kapitalisasi pendapatan yang diterima melalui pembayaran sewa. Metode ini melibatkan pembagian pendapatan sewa tahunan dengan tingkat kapitalisasi yang sesuai, sebagai akibatnya jumlah pendapatan diubah menjadi biaya sebidang tanah.

Perhitungan nilai tanah dengan metode kapitalisasi sewa tanah didasarkan pada rumus sebagai berikut:

4. Metode “sisa tanah”. Menurut prinsip produktivitas sisa tanah, bangunan dan bangunan yang dibangun di atas tanah dengan menarik modal, tenaga kerja dan manajemen diprioritaskan dalam distribusi pendapatan. Sisa pendapatan setelah menutupi seluruh biaya untuk menarik faktor-faktor lain diatribusikan pada sebidang tanah.

Syarat-syarat penerapan metode pendapatan sisa atas tanah:

fasilitas yang ada sesuai dengan penggunaan lahan yang terbaik dan efisien;

biaya bangunan dan struktur yang terletak di sebidang tanah, atau perkiraan biaya konstruksinya, serta masa pakainya, dapat dihitung dengan cukup akurat;

pendapatan operasional bersih tahunan dari pengoperasian properti (tanah dengan perbaikan) diketahui.

Langkah-langkah perhitungan:

• 1. Menentukan biaya perbaikan.
• 2. Berdasarkan tarif sewa dan biaya operasional, ditentukan pendapatan operasional bersih (NOI) seluruh properti.
• 3. Tentukan NOR per bangunan.
• 4. Tentukan BOD yang diatribusikan pada tanah.
• 5. Menentukan nilai tanah dengan memanfaatkan pendapatan operasional bersih yang dapat diatribusikan pada tanah tersebut.
• 5. Cara pengembangan (pengembangan) sebidang tanah. Metode pengembangan (pengembangan) bidang tanah digunakan apabila diperlukan untuk menentukan nilai suatu bidang tanah yang luas yang perlu dibagi menjadi bidang-bidang tersendiri. Kasus seperti ini cukup umum terjadi dalam praktik penilaian Rusia.

Metode pengembangan situs melibatkan penerapan tahapan penilaian berikut:

Penentuan ukuran dan jumlah plot individu.

Perhitungan nilai kavling yang dikembangkan dengan menggunakan metode penjualan sebanding (ditentukan besarnya hasil penjualan).

Perhitungan biaya pengembangan situs dan penjualannya, penyusunan jadwal pengembangan dan perkiraan periode penjualan.

Menentukan besarnya arus kas dengan mengurangkan seluruh biaya pengembangan petak dari total pendapatan penjualan masing-masing petak.

Menentukan tingkat diskonto.

Mendiskontokan arus kas dengan mempertimbangkan waktu pengembangan dan penjualan seluruh bidang tanah individu.

Saat menentukan ukuran masing-masing bidang tanah, perlu mempertimbangkan faktor fisik, hukum dan ekonomi yang mempengaruhi keputusan ini.

Halo! Pada artikel ini kita akan membahas tentang menilai nilai sebidang tanah.

Hari ini Anda akan belajar:

1. Apa yang mempengaruhi nilai tanah;
2. Kapan penilaian lokasi mungkin diperlukan;
3. Apa saja tahapan prosedur penilaian tanah?

Tidak mengherankan jika tanah sebagai salah satu jenis real estate sangat menarik bagi investor - nilainya tetap tidak berubah setiap saat. Nilainya, tapi bukan harganya - hanya saja yang berubah. Apa yang menentukan fluktuasi harga dan bagaimana penilaian tanah ada dalam materi kami.

Komposisi tanah Federasi Rusia berdasarkan kategori

Harga tanah sangat bergantung pada kategori tanah tersebut. Memiliki afiliasi tertentu, ia memperoleh hak-hak hukum yang ditetapkan untuk semua tanah lain dalam kelompok ini. Namun harga dalam kategori yang sama bisa berbeda-beda, tergantung tujuan penggunaan tanah tersebut.
Kode Tanah memiliki apa yang disebut pengklasifikasi, yang mencantumkan jenis kegiatan yang diizinkan berdasarkan kategori tanah. Kategori sebidang tanah harus ditentukan dalam paspor kadaster.

Misalnya untuk lahan pertanian diperbolehkan melakukan kegiatan seperti beternak lebah, beternak ikan, pembibitan, menanam bunga dan lain-lain. Tetapi di atas tanah seperti itu tidak mungkin membangun, misalnya gedung apartemen.

Dalam situasi apa penilaian lahan diperlukan?

Tanah dianggap sebagai salah satu item real estat yang paling likuid, sehingga sering kali ada kebutuhan dan peluang untuk menyajikannya dalam bentuk uang.

Ini mungkin kasus-kasus utama berikut:

• Saat membeli atau menjual sebidang tanah atau sebidang tanah (tanah dengan benda-benda yang terletak di atasnya);
• Saat mentransfer sebidang tanah untuk disewakan;
• Jika Anda perlu menentukan biaya awal sebidang tanah tertentu untuk penawaran;
• Memberikan surat-surat kepada pengadilan sehubungan dengan perceraian suami-istri dan pembagian tanah;
• Saat mendaftarkan warisan;
• Untuk memperoleh pinjaman yang dijamin dengan sebidang tanah;
• Jika tanah disumbangkan sebagai aset kepada perusahaan;
• Pada saat merevisi penilaian nilai kadaster suatu bidang tanah untuk mengurangi besarnya pajak tanah;
• Saat melaksanakan proyek investasi dan konstruksi;
• Penilaian penyampaian dokumen dalam kerangka standar pelaporan keuangan internasional.

Faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah

Paling karakteristik penting, yang menentukan permintaan dan, karenanya, biaya situs, adalah:

1. Fitur situs itu sendiri.

• Area, relief, konfigurasi, lanskap;
• Data tentang pekerjaan teknik dan survei di lokasi, jika ada;
• Tujuan, penggunaan situs yang diizinkan;
• Data perbaikan. Bangunan, struktur, fasilitas infrastruktur apa saja yang terletak di dalam tapak itu sendiri. Bahan apa yang digunakan;
• Informasi tentang kondisi lokasi (dibangun, dibersihkan, ditanami, dll.).

1. Deskripsi daerah sekitarnya.

• Lokasi yang mudah dijangkau, kemungkinan akses langsung ke lokasi itu sendiri, kualitas permukaan jalan;
• Tingkat polusi suara;
• Lansekap;
• Pemanfaatan kawasan tetangga (kawasan aktif atau terbengkalai);
• Kedekatan dengan jalur transportasi;
• Infrastruktur. Keterpencilan komunikasi (listrik, gas, pasokan air dan lain-lain) dan kondisi penghubungnya, fasilitas infrastruktur sosial (sekolah, rumah sakit, kantor, pertokoan);
• Mungkin dampak negatif faktor alam(banjir akibat banjir sungai, zona seismik).

Apakah perlu menggunakan jasa penilai independen?

Di Internet Anda dapat menemukan banyak situs web perusahaan yang secara profesional terlibat dalam penilaian real estat. Harga bervariasi dari beberapa ribu hingga beberapa ribu rubel, tergantung kerumitan pekerjaan.

Sebuah pertanyaan yang sah muncul: apakah layak membayar uang jika Anda dapat melakukan penilaian sendiri, dipandu oleh saran dari situs Internet?

Misalkan Anda menjual sebidang tanah dan meminta harga yang Anda bentuk secara mental dengan melihat penawaran serupa di Avito. Tidak ada yang bisa menghentikan Anda untuk memiliki properti jika ada pembeli yang bersedia membayar harga tersebut.

Namun ada beberapa situasi ketika penjual harus hubungi penilai independen. Mereka ditentukan dalam Kode Sipil dan Pertanahan, serta dalam Undang-Undang Federal tentang Kegiatan Penilaian.

Misalnya, penilaian independen diperlukan dalam kasus berikut:

• Privatisasi tanah yang sebelumnya dimiliki negara;
• Untuk penilaian kadaster sebidang tanah (digunakan untuk menghitung pajak properti);
• Pembelian tanah oleh negara dari pemiliknya;
• Kontribusi tanah terhadap modal dasar;
• Menggunakan tanah sebagai jaminan;
• Penilaian tanah sebagai milik perusahaan pailit;
• Apabila para pihak berselisih pendapat pada waktu membagi tanah sebagai warisan, pada saat terjadi perceraian;
• Menetapkan harga jual perdana pada lelang;
• Ketika tanah diterima secara cuma-cuma untuk mencerminkannya dalam akuntansi.

Untuk semua kasus ini, kewajiban untuk mengundang seorang ahli dapat dijelaskan dengan logika: penilaian independen sulit dilakukan atau sengaja dibuat bias, sehingga akan mengarah pada penipuan di pasar tanah.

Mengapa Anda harus menghubungi penilai independen

Anggaplah kasus Anda tidak termasuk dalam pekerjaan wajib penilai. Namun Anda memutuskan untuk mempercayakan pekerjaan ini kepada seorang profesional. Hanya ada satu kelemahan dari solusi ini untuk Anda - Anda akan mengeluarkan uang.

Kelebihan:

• Penilai memiliki pendidikan dan pengalaman yang sangat terspesialisasi di bidang ini dan akan melakukan pekerjaan ini lebih baik dari Anda, tidak peduli seberapa kompeten Anda;
• Pakar mengambil pendekatan komprehensif terhadap masalah ini: menganalisis pasar, semua dokumen yang Anda berikan, membuat perhitungan menggunakan berbagai metode - sebagai hasilnya, nilai yang dinyatakan oleh penilai akan sedekat mungkin dengan nilai sebenarnya;
• Laporan penilaian sebidang tanah dibuat sepenuhnya sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia tentang penilaian. Ini adalah dokumen terikat resmi dengan stempel, yang diterima di pengadilan - memiliki kekuatan hukum mutlak;
• Anda akan menghemat waktu Anda. Anda tidak perlu memikirkan berapa harga yang harus ditetapkan untuk situs tersebut. Dan memberikan laporan penilaian resmi kepada calon pembeli akan menghilangkan keraguan terakhir tentang harga dan menampilkan Anda sebagai orang yang teliti;
• Seringkali perusahaan penilai menawarkan konsultasi gratis mengenai isu-isu yang diminati. Misalnya, mereka memberi saran mengenai pengoperasian lahan yang dapat meningkatkan nilai riilnya.

Tentu saja, semua hal di atas hanya berlaku untuk perusahaan tepercaya yang telah lama beroperasi di pasar ini dan menghargai reputasinya.

Metode untuk menilai nilai sebidang tanah

Ada daftar metode yang disetujui di tingkat negara bagian yang digunakan untuk mengevaluasi tanah. Setiap metode mengasumsikan sudut yang berbeda visi, dan pilihan metode mungkin bergantung pada tujuan yang ingin dicapai, jenis bidang tanah, atau data awal yang tersedia. Metode apa pun termasuk dalam salah satu dari tiga pendekatan: biaya, komparatif, atau pendapatan.

Kami mencantumkan metode paling dasar dan menjelaskan penerapannya.

Jarang sekali hanya satu metode yang digunakan. Paling sering mereka digunakan dalam kombinasi untuk mendapatkan informasi yang paling dapat diandalkan. Jika metode-metode tersebut memberikan hasil yang sangat berbeda satu sama lain, hal ini menunjukkan ketidakakuratan perhitungan atau ketidakstabilan pasar tanah.

Tata cara penilaian nilai sebidang tanah sebelum dijual

Menjual tanah mengharuskan pemiliknya mengetahui nilai pasarnya. Karena nilai ini berubah seiring waktu, penilaian harus dilakukan pada tanggal tertentu.

Misalnya, harga sebidang tanah dapat berubah jika sebelumnya terletak di pinggiran kota, namun setelah beberapa tahun kota tersebut berkembang pesat, dan wilayahnya mulai berlokasi di salah satu kawasan pusat.

Dalam melakukan penelitian, penilai profesional melalui tahapan sebagai berikut:

1. Rumusan masalah. Di sini penting untuk mempertimbangkan tanggal penilaian dilakukan, serta parameter utama yang digunakan untuk melakukan penilaian tersebut.
2. Pengumpulan data, verifikasi dan analisis. Semua orang berkumpul Dokumen yang dibutuhkan, semua informasi yang berkaitan dengan objek itu sendiri dan tetangganya dianalisis.
3. Analisis penggunaan situs yang paling efektif. Cara terbaik untuk menggunakan situs ini sudah ditentukan, dan hal ini tidak hanya menarik secara ekonomi, namun juga layak secara fisik. Tahap ini ada karena pasar tertarik untuk memaksimalkan penggunaan sumber daya, yang akan menentukan harga yang ditawarkan.

Penggunaan situs saat ini tidak selalu sesuai dengan yang paling menguntungkan. Kemudian kemungkinan biaya pembongkaran bangunan yang ada dihitung.

1. Penilaian nilai pasar sebidang tanah menggunakan beberapa metode. Secara hukum, penilai harus menggunakan tiga pendekatan - biaya, komparatif dan pendapatan. Dan dia dapat memilih metode dalam setiap pendekatan secara mandiri berdasarkan pengalamannya. Tiga hasil yang diperoleh dari analisis ini menjadi dasar untuk menghitung angka akhir yang dinyatakan dalam rubel. Menemukannya adalah tujuan akhir dari keseluruhan acara.
2. Laporan evaluasi. Laporan tersebut harus dibuat secara tertulis dan harus disajikan sesuai dengan undang-undang dan pedoman penilaian federal.

Setelah enam bulan, laporan tersebut kehilangan kekuatan hukumnya.

Daftar dokumen untuk penilaian

Saat melamar layanan penilaian, spesialis meminta dokumen yang diperlukan untuk pekerjaan mereka.

Paling sering daftar ini terlihat seperti ini:

• Dokumen identitas Anda (paspor);
• Dokumen hak milik (misalnya, sumbangan, privatisasi, sertifikat warisan);
• Rencana kadaster atau geodetik ( gambar detail wilayah yang menunjukkan banyak karakteristiknya);
• Kategori Situs;
• Penggunaan yang diizinkan;
• Data tentang rute yang melewati bagian tersebut komunikasi teknik (kabel listrik, pipa, dll.);
• Data adanya sitaan (jaminan, kewajiban utang);
• Dokumen jumlah pajak tanah yang dipungut (jika tersedia);
• Perjanjian sewa wilayah (jika ada).

Dua berita penting terkait penilaian tanah di Rusia

Kisah epik pertama tentang penilaian tanah dikaitkan dengan penjualan wilayah luas yang hingga tahun 1867 menjadi milik Rusia - Alaska, negara bagian Amerika Serikat yang ke empat puluh sembilan saat ini. Para penasihat Alexander II bersikeras untuk menjual tanah-tanah terpencil, tidak berpenghuni dan sulit dilindungi ini, yang pada saat itu tidak dapat membanggakan sesuatu yang istimewa kecuali bulu.

Setelah negosiasi dengan pemerintahan Presiden Johnson, Rusia menilai seluruh wilayah Alaska, lebih dari satu setengah juta kilometer persegi, hanya bernilai dua ratus juta dolar modern.

Untuk perbandingan: pada saat itu, gedung pengadilan negeri tiga lantai di New York saja menghabiskan biaya yang cukup besar bagi pemerintah kota.

Kita pasti bertanya-tanya bagaimana harga jual Alaska akan berubah jika para penilai pada saat itu mengetahui kekayaan lapisan emas yang ditemukan di wilayah tersebut dua dekade setelah penandatanganan perjanjian jual beli. Tempat-tempat itulah yang menjadi pusat Demam Emas yang terkenal dan menarik ribuan penambang emas.

Kisah kedua berjarak lebih dari satu abad dari yang pertama, dan, meskipun skalanya lebih kecil, kisah ini telah lama menggairahkan masyarakat negara kita. Setelah kota Sochi diumumkan sebagai ibu kota Olimpiade Musim Dingin 2014, pertanyaan tentang pemilihan lokasi pembangunan fasilitas Olimpiade di gugus pantai menjadi akut. Dan ditemukan - Dataran Rendah Imeritinskaya, dan bukan gurun, tetapi daerah berpenduduk dengan rumah-rumah, sebagian besar milik pribadi.

Untuk kebutuhan Olimpiade, negara harus membeli wilayah ini dari seluruh pemiliknya. Tapi berapa harganya? Seluruh staf penilai tanah bekerja untuk menentukan nilai setiap properti, dan pekerjaan penilaian tersebut selesai pada tahun 2008. Harga berkisar antara satu setengah hingga dua setengah juta per seratus meter persegi tanah.

Pada tahun 2009, pemerintah mewajibkan penilai mengubah strategi kerjanya. Dinyatakan bahwa ketika menilai tanah, yang diperhitungkan adalah “spekulatif”, yaitu harga yang dinaikkan secara artifisial, bukan harga pasar yang “wajar”. Sebagai hasil dari pemeriksaan ulang masalah tersebut, orang-orang ditawari sekitar tiga ratus ribu rubel untuk seratus ribu rubel yang sama. Penurunan harga yang begitu tajam menyebabkan ketidakpuasan di kalangan pemilik dan perdebatan publik yang memanas.

Kisah-kisah ini memberikan gambaran bahwa tidak ada kriteria obyektif yang tidak dapat diganggu gugat dalam penilaian tanah, dan bahwa keadaan yang sebelumnya tidak diketahui secara tidak terduga dapat mempengaruhi harga tanah secara signifikan.

Pendekatan pendapatan terhadap penilaian tanah

Pendekatan pendapatan dalam penilaian tanah merupakan suatu metode yang memungkinkan seseorang memperoleh perkiraan nilai tanah berdasarkan pendapatan yang diharapkan oleh calon pembeli. Pendekatan ini hanya berlaku untuk bidang tanah yang menghasilkan pendapatan. Pendekatan pendapatan didasarkan pada tiga prinsip: prinsip ekspektasi, prinsip penawaran dan permintaan, dan prinsip substitusi. Tipikal investor atau pengusaha membeli tanah untuk mengantisipasi pendapatan tunai di masa depan atau manfaat lainnya.

Jadi, nilai pasar sebidang tanah adalah jumlah pendapatan sewa atau manfaat lain yang diharapkan di masa depan yang diberikan pada tanggal penilaian. Aliran pendapatan selama masa kepemilikan tanah, serta hasil penjualan kembali tanah selanjutnya, dikapitalisasi pada nilai kini.

Kapitalisasi adalah pembagian pendapatan saat ini dengan tingkat kapitalisasi yang sesuai, sebagai akibatnya jumlah pendapatan diubah menjadi biaya sebidang tanah.

Bila menggunakan metode pendapatan, perlu ditentukan tingkat pendapatan dan kapitalisasi. Tergantung pada tujuan sebidang tanah, pendapatan dapat mencakup:

sewa untuk penilaian lahan pertanian dan hutan;

bagian dari pendapatan dari kompleks properti yang dapat diatribusikan kepada

di sebidang tanah yang dikembangkan;

sewa untuk penilaian tanah pemukiman;

penghasilan dari kenaikan nilai sebidang tanah, yang diterima pada saat penjualannya di kemudian hari atau pada saat dijaminkan dengan pinjaman hipotek.

Masalah yang sulit dalam pendekatan pendapatan adalah menentukan tingkat kapitalisasi. Dalam praktiknya, ada tiga pendekatan untuk menghitung tingkat kapitalisasi, yang awalnya dikembangkan untuk kapitalisasi sewa tanah, yaitu. penilaian lahan pertanian.

Pendekatan pertama adalah mendekati sebidang tanah sebagai jenis modal moneter dan, dengan demikian, menghitung tingkat kapitalisasi berdasarkan karakteristik pasar uang pada tanggal penilaian.

Pendekatan kedua adalah menghitung tingkat kapitalisasi dengan menggunakan metode konstruksi kumulatif.

Pendekatan ketiga adalah metode pemerasan pasar (analisis perbandingan penjualan). Cara ini sederhana, namun memerlukan informasi yang dapat dipercaya tentang objek penjualan yang sebanding.

Saat menganalisis pendapatan dan pengeluaran, Anda dapat menggunakan data retrospektif (untuk periode sebelumnya) dan perkiraan. Dalam hal ini, data dapat diambil sebelum dan sesudah pajak. Syarat utama yang harus diperhatikan dalam melakukan perhitungan adalah arus kas dari penggunaan bidang tanah yang dinilai dan diperbandingkan harus ditentukan atas dasar yang sama.

Untuk menilai bidang tanah yang dikembangkan dengan properti komersial, teknik pendapatan sisa per bidang tanah dapat digunakan. Menurut prinsip produktivitas sisa tanah, bangunan dan bangunan yang dibangun di atas tanah melalui modal, tenaga kerja dan manajemen diprioritaskan dalam distribusi pendapatan. Sisa pendapatan setelah menutupi seluruh biaya untuk menarik faktor-faktor lain diatribusikan pada sebidang tanah.

Penerapan pendekatan pendapatan sulit dilakukan ketika level tinggi inflasi dan pasar keuangan yang tidak stabil.

Pendekatan komparatif terhadap penilaian tanah

Metode perbandingan penjualan banyak digunakan di negara-negara dengan pasar lahan maju. Metode tersebut didasarkan pada sistematisasi dan perbandingan informasi harga jual kavling tanah sejenis, yaitu. berdasarkan prinsip substitusi.

Prinsip substitusi mengasumsikan bahwa pasar terbuka dan kompetitif, terdapat cukup banyak penjual dan pembeli yang berinteraksi di dalamnya, yang bertindak sesuai dengan motivasi yang khas, rasional secara ekonomi dan untuk kepentingan mereka sendiri, tanpa berada di bawah tekanan dari luar.

Metode perbandingan penjualan mencakup langkah-langkah berikut: Langkah 1. Identifikasi penjualan terkini properti pembanding di segmen pasar tanah yang relevan.

Penilai mempelajari pasar tanah, mengelompokkannya dan menentukan segmen pasar mana yang termasuk dalam objek penilaian. Segmentasi pasar adalah proses membagi suatu pasar menjadi sektor-sektor yang terletak pada sektor yang sama area geografis, memiliki pilihan penggunaan lahan yang serupa atau bersaing, karakteristik objek dan subjek yang serupa.

Berdasarkan segmentasinya, bidang-bidang tanah dibagi menjadi beberapa kelompok sebagai berikut:

kawasan yang digunakan untuk pertanian hortikultura dan sayuran;

petak yang digunakan untuk pertanian pribadi;

kavling yang digunakan untuk perumahan individu

konstruksi;

lokasi yang digunakan untuk pembangunan perumahan massal;

kavling untuk real estate komersial;

area untuk fasilitas umum, dll.

Untuk Sebagai perbandingan, digunakan beberapa bidang tanah yang dijual. Biasanya tiga sampai lima analog sudah cukup, tapi jumlah yang lebih besar meningkatkan keandalan penilaian.

Tahap 2. Verifikasi informasi transaksi tanah. Memilih informasi untuk meningkatkan keandalannya dan memperoleh konfirmasi bahwa transaksi terjadi dalam kondisi pasar tertentu. Data yang dikumpulkan mengenai penjualan tanah yang sebanding harus diverifikasi oleh salah satu pihak yang bertransaksi (pembeli atau penjual) atau perantara.

Tahap 3. Membandingkan bidang tanah yang dinilai dengan bidang tanah yang dijual di pasar, dan melakukan penyesuaian dengan mempertimbangkan perbedaan antara bidang tanah yang dinilai dengan masing-masing bidang tanah yang dibandingkan.

Tahap 4. Analisis harga analog yang diberikan dan penurunan nilai akhir dari nilai pasar sebidang tanah yang dinilai. Setelah melakukan penyesuaian harga analog yang dipilih, hasil yang diperoleh harus disepakati untuk penilaian akhir biaya sebidang tanah. Perhitungan sederhana dari rata-rata aritmatika harga analog yang dipilih jarang digunakan.

hak milik dan data pendaftaran sebidang tanah, hak milik;

Tahap 4. Analisis harga analog yang diberikan dan penurunan nilai akhir dari nilai pasar sebidang tanah yang dinilai. Setelah melakukan penyesuaian harga analog yang dipilih, hasil yang diperoleh harus disepakati untuk penilaian akhir biaya sebidang tanah. Perhitungan sederhana dari rata-rata aritmatika harga analog yang dipilih jarang digunakan. Untuk mendapatkan lebih banyak hasil yang tepat Rumus rata-rata tertimbang digunakan.

Untuk menentukan nilai pasar suatu sebidang tanah digunakan informasi sebagai berikut:

rincian hak milik dan pendaftaran tanah

plot baru, kemudahan;

karakteristik fisik lokasi;

data hubungan tapak dengan lingkungan;

Faktor ekonomi yang menjadi ciri situs tersebut.

Penilaian metode perbandingan penjualan paling objektif jika terdapat cukup informasi pembanding tentang transaksi yang terjadi di pasar.

Seperti yang diperlihatkan oleh praktik, metode perbandingan penjualan memberikan hasil yang tidak memuaskan dalam kondisi tingkat inflasi yang tinggi, ketika kurangnya data tentang penjualan pasar barang-barang pembanding atau keandalannya yang rendah, serta ketika terjadi perubahan tajam dalam kondisi perekonomian.

Pendekatan berbasis biaya untuk penilaian tanah

Pendekatan biaya untuk menilai nilai pasar sebidang tanah didasarkan pada kenyataan bahwa investor, dengan menerapkan kehati-hatian, tidak akan membayar jumlah yang lebih besar untuk sebidang tanah tersebut daripada biaya untuk memperoleh sebidang tanah tersebut dan mendirikan bangunan di atasnya. serupa dalam tujuan dan kegunaan dalam jangka waktu yang dapat diterima untuk konstruksi. Pendekatan biaya mencakup beberapa metode.

Metode penarikan (ekstraksi) menentukan nilai pasar dari bidang tanah itu sendiri sebagai selisih antara nilai pasar seluruh properti, yaitu. sebidang tanah beserta perbaikannya dan biaya penggantian perbaikan tersebut dikurangi penyusutannya. Cara penghitungan nilai sebidang tanah ini didasarkan pada teknik sisa tanah.

Keuntungan metode biaya adalah kejelasan dan bukti prinsip-prinsip yang tertanam di dalamnya. Ini banyak digunakan dalam menentukan penggunaan sebidang tanah kosong yang terbaik dan paling efisien. Selain itu, ini adalah satu-satunya metode untuk menentukan nilai pasar dari sebidang tanah itu sendiri jika tidak ada data yang dapat dipercaya di pasar mengenai transaksi yang telah diselesaikan dengan bidang tanah serupa yang belum dikembangkan.

Metode biaya memberikan hasil yang obyektif jika memungkinkan untuk memperkirakan secara akurat nilai biaya penggantian perbaikan (bangunan dan struktur) dan total penyusutannya, tergantung pada keseimbangan relatif antara penawaran dan permintaan di segmen pasar real estat yang sesuai. .

Keterbatasan metode biaya adalah bahwa metode ini dapat memberikan penilaian yang bias terhadap biaya bangunan dan struktur yang usianya melebihi 10-15 tahun, karena seiring waktu kemungkinan mereproduksi properti usang berkurang, dan kompleksitas penghitungan akumulasi keausan meningkat. Selain itu, dalam kondisi inflasi yang tinggi, sangat sulit untuk menghitung secara akurat biaya reproduksi bangunan dan struktur, belum lagi biaya reproduksi seluruh perbaikan lahan perkotaan dengan alokasi bagian yang diatribusikan pada bidang tanah tersebut. dinilai.

Pendekatan biaya merupakan metode penentuan biaya pengembangan yang diterapkan terutama pada lahan yang belum dikembangkan. Cara ini menentukan nilai total tanah, dengan asumsi akan dibagi menjadi beberapa bidang tanah yang akan dijual. Semua biaya pengembangannya dikurangkan dari hasil tunai penjualan kavling dan, dengan demikian, nilai tanah yang belum dikembangkan ditentukan.

Metode biaya pengembangan digunakan ketika penggunaan terbaik dan paling efisien adalah dengan membagi daratan menjadi petak-petak terpisah. Membagi lahan yang luas menjadi petak-petak terpisah merupakan praktik yang tersebar luas karena mendorong penggunaan lahan yang lebih efisien. Masalah penentuan nilai tanah yang dimaksudkan untuk pembagian adalah relevan untuk setiap kota yang sedang berkembang dan digunakan untuk pembangunan perumahan massal atau dacha.

Mengirimkan karya bagus Anda ke basis pengetahuan itu sederhana. Gunakan formulir di bawah ini

Pelajar, mahasiswa pascasarjana, ilmuwan muda yang menggunakan basis pengetahuan dalam studi dan pekerjaan mereka akan sangat berterima kasih kepada Anda.

Diposting pada http://www.allbest.ru/

Tes

Metode untuk menilai nilai pasar sebidang tanah

1. Klasifikasi metode penilaian bidang tanah

penilaian tanah

Penilaian tanah dibagi menjadi penilaian kadaster massal atas sebidang tanah dan penilaian pasar atas sebidang tanah tunggal.

Tujuan penilaian kadaster adalah untuk menentukan secara serentak nilai kadaster seluruh bidang tanah dalam batas-batas entitas administratif-teritorial (daerah, kabupaten, kota, pemukiman, dll) menurut zona penilaian (kelompok penilaian tanah) pada suatu waktu tertentu. tanggal. Kode Pajak Federasi Rusia menetapkan bahwa nilai kadaster harus menjadi dasar perpajakan atas properti tanah.

Tujuan dari penilaian tunggal adalah untuk menentukan harga pasar atau nilai lainnya dari sebidang tanah pada tanggal penilaian oleh penilai independen sesuai dengan standar dan metode penilaian yang berlaku.

Penilaian kadaster dan unit tanah dilakukan berdasarkan penerapan tiga pendekatan terpadu: menghasilkan pendapatan, komparatif, dan berbasis biaya. Di negara-negara dengan ekonomi pasar Saat menilai tanah, ketiga pendekatan tersebut digunakan bila memungkinkan.

Nilai akhir taksiran nilai sebidang tanah diperoleh berdasarkan hasil yang diperoleh dengan berbagai metode. Saat membandingkan data ini, disarankan untuk memberikan preferensi pada perkiraan berdasarkan informasi yang lebih lengkap dan dapat diandalkan. Perbedaan yang signifikan dalam nilai tanah yang dihitung dengan metode berbeda menunjukkan adanya kesalahan dalam perkiraan atau adanya ketidakseimbangan di pasar tanah.

Dalam teori penilaian real estat, sejumlah metode terpadu digunakan untuk menentukan nilai tanah. Itu adalah hal yang umum teknik metodologis dan teknologi penilaian yang dapat digunakan untuk menilai bidang tanah dengan jenis penggunaan lahan apa pun. Perbedaan dalam penerapannya untuk penilaian jenis yang berbeda lahan terletak pada bagaimana masukan seperti pendapatan dari hutan atau pendapatan dari hutan Pertanian, serta dalam pemilihan elemen perbandingan dan faktor yang mempengaruhi nilai tanah. Kemungkinan dan kelayakan penggunaan metode tertentu tergantung pada tujuan penilaian, jenis properti yang dinilai, dan ketersediaan data awal. Prasyarat untuk menentukan nilai pasar tanah dengan metode apapun adalah penggunaan data pasar.

Rekomendasi Metodologis untuk menilai nilai bidang tanah, yang disetujui oleh Kementerian Properti Rusia, mengadopsi klasifikasi metode untuk menilai bidang tanah, yang umumnya sesuai dengan klasifikasi dan isi metode penilaian tanah yang direkomendasikan oleh Standar Penilaian Internasional. Rekomendasi tersebut membahas metode penilaian tanah berikut:

Metode perbandingan penjualan;

Metode distribusi (sesuai dengan metode keanekaragaman);

Metode ekstraksi (sesuai dengan metode ekstraksi);

Metode kapitalisasi sewa tanah (sesuai dengan metode kapitalisasi sewa sebidang tanah kosong);

Metode sisa untuk tanah;

Metode penggunaan yang dimaksudkan (sesuai dengan metode pengembangan wilayah).

Pendekatan komparatif didasarkan pada: metode perbandingan penjualan, metode alokasi, dan metode distribusi. Pendekatan pendapatan didasarkan pada: metode kapitalisasi pendapatan, metode sisa, dan metode estimasi penggunaan. Unsur pendekatan biaya dalam menghitung biaya reproduksi atau penggantian perbaikan suatu bidang tanah digunakan dalam metode sisa, metode alokasi, dan metode distribusi.

Rekomendasi metodologis untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah bersifat nasihat. Jika metode lain digunakan dalam laporan penilaian, disarankan untuk mengungkapkan isinya dan membenarkan penggunaannya.

Untuk menilai nilai tanah, metode pendekatan yang sama dapat digunakan, misalnya pendekatan komparatif atau pendapatan, serta metode yang mewakili kombinasi pendekatan yang berbeda, paling sering pendapatan dan biaya, komparatif dan biaya. Hal ini disebabkan karena pendekatan biaya tidak digunakan dalam menilai nilai sebidang tanah (dengan pengecualian yang jarang terjadi). Penjelasan mengenai pandangan ini dapat ditemukan dalam pemahaman klasik tentang nilai suatu benda yang dinilai menurut pendekatan biaya sebagai penjumlahan dari seluruh biaya yang berkaitan dengan reproduksi (rekreasi) benda yang dinilai tersebut. Karena bumi ini bukan buatan tangan manusia sumber daya alam, bukan diciptakan oleh manusia, melainkan suatu barang, maka dari segi biaya manusia untuk menciptakan tanah, benda itu tidak mempunyai nilai, yang salah dari segi kegunaan dan nilai tanah.

Objek penilaian nilai tanah dapat berupa bidang tanah yang bebas dari pengembangan, maupun bidang tanah (tanah itu sendiri) sebagai bagian dari satu kompleks properti atau properti real estat. Salah satu ciri penilaian nilai pasar tanah adalah bahwa setiap sebidang tanah dianggap kosong bersyarat, atau tidak ditempati oleh bangunan, struktur, bangunan atau objek real estat lainnya yang mungkin tidak sesuai dengan penggunaan yang paling efektif. Artinya, jika setelah menganalisis NNEI, penilai berpendapat bahwa pengembangan bidang tanah yang ada saat ini tidak efektif, ia dapat menganggap bidang tanah tersebut kosong bersyarat (tanpa bangunan).

Dengan demikian, rekomendasi metodologis menunjukkan bahwa sebagian besar dari enam metode penilaian bidang tanah yang terdaftar dapat digunakan baik untuk penilaian bidang tanah yang ditempati oleh bangunan, struktur dan (atau) bangunan (selanjutnya disebut bidang tanah terbangun), dan untuk penilaian bidang tanah yang tidak ditempati oleh bangunan, bangunan dan (atau) struktur (selanjutnya disebut bidang tanah yang belum dikembangkan). Tabel 1 di bawah ini membahas masing-masing dari enam metode utama penghitungan nilai tanah, dengan penerapan yang paling umum.

Tabel 1. Metode yang digunakan untuk menilai bidang tanah dalam praktek penilaian

Namun dalam praktiknya, jarang ditemukan sebidang tanah yang dapat dinilai dengan menggunakan semua metode yang ada. Paling sering, kombinasi metode yang stabil digunakan yang memungkinkan penilaian obyektif atas sebidang tanah dalam kondisi informasi perhitungan yang terbatas. Pada dasarnya, kombinasi-kombinasi ini bergantung pada maksud dan tujuan penilaian serta kekhususan bidang tanah yang dinilai, terutama pada apakah terdapat bangunan dan/atau bangunan pada bidang tanah tersebut.

Jadi, misalnya, jika sebidang tanah yang dikembangkan harus dinilai, maka paling sering digunakan kombinasi metode alokasi dan metode sisa untuk tanah tersebut. Sebagai alternatif, penghitungan metode distribusi dapat ditambahkan ke penghitungan ini, tetapi di kegiatan praktis metode ini jarang digunakan karena sulitnya menentukan bagian tanah dalam total biaya suatu properti kompleks.

Jika, menurut tugas penilaian, perlu untuk menentukan nilai sebidang tanah bebas yang belum dikembangkan dengan prospek pengembangan lebih lanjut yang tidak jelas, maka kombinasi metode untuk membandingkan penjualan dan kapitalisasi sewa tanah dapat digunakan. Namun, dalam hal ini, kesulitan utama dalam penerapannya adalah perhitungan sewa tanah yang benar.

Situasi lainnya adalah penentuan nilai sebidang tanah yang masih bebas, namun direncanakan akan dikembangkan dalam waktu dekat. Dalam hal ini, menjadi jelas bahwa perlu untuk menerapkan metode penggunaan yang dimaksudkan, yang paling akurat mencerminkan nilai tanah tersebut. Pada prinsipnya, metode alokasi dan sisa lahan juga dapat digunakan, namun dalam hal ini pentingnya dokumentasi awal yang diperlukan untuk penilaian, yang tanpanya penilaian ini tidak akan mungkin dilakukan, semakin meningkat. Artinya, kita dapat mengatakan bahwa untuk menilai situasi ini, pelanggan harus memberikan rencana yang benar-benar akurat dan transparan mengenai tujuan penggunaan sebidang tanah di segera, dan rencana tersebut harus dikuatkan dengan dokumen nyata tentang pengembangan bidang tanah. Misalnya, dokumen-dokumen ini dapat mencakup: izin mendirikan bangunan, dokumen hak milik atas sebidang tanah, rencana tata kota untuk sebidang tanah, bahan-bahan yang terkandung dalam dokumentasi proyek dll.

Pada saat yang sama, perlu dicatat bahwa kami mempertimbangkan kasus-kasus yang umum dan umum dalam praktik penilaian, dan solusi yang diusulkan di atas tidak sepenuhnya benar dalam semua kasus penilaian. Pada akhirnya, pilihan metode khusus untuk menilai suatu bidang tanah tertentu bergantung pada banyak kondisi penilaian: pada maksud dan tujuan penilaian, pada karakteristik objek penilaian itu sendiri, pada ada tidaknya data awal untuk penilaian, kualitas data ini, dan sebagainya. Dan sering kali muncul situasi di mana serangkaian keadaan unik memerlukan tindakan yang berbeda dari penilai.

Selain itu, dalam literatur pendidikan juga terdapat metode penghitungan harga pokok tanah seperti: metode biaya pembangunan, metode biaya reproduksi infrastruktur, dan metode kontrak investasi standar.

2. Metode perbandingan penjualan

Inti dari metode ini adalah menentukan nilai sebidang tanah dengan membandingkan harga penjualan terakhir sebidang tanah yang sebanding dengan yang dinilai setelah melakukan penyesuaian dengan mempertimbangkan perbedaan di antara keduanya.

Karena tidak ada dua bidang tanah yang benar-benar identik dalam segala hal, diperlukan penyesuaian yang sesuai terhadap harga jual bidang tanah yang sebanding, yang dapat bersifat positif atau negatif. Harga yang disesuaikan untuk properti yang sebanding memungkinkan kami menarik kesimpulan tentang nilai pasar dari sebidang tanah yang sedang dinilai.

Sesuai dengan Rekomendasi Metodologis untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah, yang disetujui atas perintah Kementerian Properti Federasi Rusia tanggal 6 Maret 2002 No. 568-r, penggunaan metode analisis penjualan komparatif (CAP) terdiri dari melakukan tindakan berikut secara berurutan:

1. Analisis segmen pasar tanah yang relevan di mana bidang tanah yang dinilai berada, identifikasi dan pemilihan bidang tanah yang sebanding (analog) dalam transaksi terkini yang diperoleh dari berbagai sumber.

2. Mengumpulkan informasi yang diperlukan untuk setiap situs pembanding dan mengidentifikasi elemen perbandingan. Untuk analisis, mungkin cukup memperoleh data komprehensif tentang 3-5 bidang tanah serupa.

Unsur perbandingan antara lain faktor nilai barang yang dinilai (faktor-faktor yang perubahannya mempengaruhi nilai pasar barang yang dinilai) dan ciri-ciri transaksi dengan bidang tanah yang berkembang di pasar.

Faktor biaya yang paling penting cenderung adalah:

Lokasi dan lingkungan;

Tujuan, izin penggunaan, hak orang lain atas sebidang tanah;

Ciri-ciri fisik (relief, luas, konfigurasi, dll);

Aksesibilitas transportasi;

Infrastruktur (keberadaan atau kedekatan jaringan utilitas dan kondisi koneksinya, fasilitas infrastruktur sosial, dll.).

Ciri-ciri transaksi pertanahan antara lain:

Syarat-syarat transaksi pembiayaan dengan bidang tanah (rasio dana milik sendiri dan dana pinjaman, syarat-syarat penyediaan dana pinjaman);

Syarat pembayaran pada saat melakukan transaksi dengan bidang tanah (pembayaran secara tunai, penyelesaian dengan tagihan, penggantian kerugian, barter, dll.);

Keadaan transaksi dengan bidang tanah (apakah bidang tanah tersebut diserahkan ke pasar terbuka dalam bentuk penawaran umum, afiliasi pembeli dan penjual, penjualan dalam kebangkrutan, dll);

Perubahan harga kavling tanah untuk periode sejak tanggal selesainya transaksi yang dianalogikan dengan tanggal penilaian.

Sifat dan derajat perbedaan antara bidang tanah analog dan bidang tanah yang dinilai ditetapkan dalam konteks unsur perbandingan melalui perbandingan langsung setiap analog dengan objek penilaian. Dalam hal ini diasumsikan bahwa transaksi dengan objek penilaian akan dilakukan berdasarkan karakteristik transaksi dengan bidang tanah yang berkembang di pasar.

3. Verifikasi keandalan informasi transaksi dengan plot yang dipilih untuk perbandingan dengan cara:

Konfirmasi oleh salah satu pihak yang bertransaksi atau agen;

Identifikasi syarat-syarat transaksi, kekhasannya, kurangnya hubungan erat antara para pihak (manajer dan anak perusahaan perusahaan, kerabat, tanggungan), tidak adanya keadaan khusus, dll.

4. Melakukan penyesuaian untuk memperhitungkan perbedaan antara lokasi yang dinilai dan masing-masing lokasi yang sebanding. Oleh karena itu, harga jual masing-masing petak pembanding ditentukan jika parameternya sama dengan petak yang dinilai.

Jika tanah yang dinilai berbeda dengan tanah yang sebanding, maka harga tanah tersebut harus disesuaikan untuk menentukan berapa harga jualnya jika mempunyai ciri-ciri yang sama dengan tanah yang dinilai. Ketika menyesuaikan harga jual sebenarnya dari properti yang sebanding, penyesuaian dilakukan terhadap harga sebidang tanah yang sebanding. Dalam hal ini, perlu untuk menjawab pertanyaan: “Berapa harga sebidang tanah yang sebanding akan dijual jika memiliki hal yang sama. karakteristik plot yang dinilai?” Misalnya, jika bidang tanah yang dibandingkan lebih rendah kualitasnya dibandingkan dengan bidang tanah yang dinilai, maka harga jual sebenarnya dari bidang tanah yang pertama harus dinaikkan sebesar harga jualnya jika bidang tanah tersebut mempunyai karakteristik yang lebih tinggi dari bidang tanah yang dinilai.

Saat mengevaluasi lahan, penyesuaian harus dilakukan untuk semua karakteristik utama yang memiliki nilai bagi pembeli: ukuran, lokasi, jarak dari kota dan jalan raya, bentuk dan kedalaman lokasi, lokasi sudut, jenis tanah, topografi, kondisi ekonomi, dll.

Unit perbandingan berikut digunakan:

1. Harga per 1 hektar - untuk lahan pertanian luas, penggunaan industri atau untuk konstruksi perumahan.

2. Harga per 1 m2 - di pusat bisnis kota, untuk perkantoran, pertokoan, dll.

3. Harga per 1 meter bagian depan - untuk penggunaan lahan komersial di perkotaan. Biaya suatu bidang tanah sebanding dengan panjang batasnya di sepanjang jalan atau jalan raya, dengan standar kedalaman bidang tanah menyumbang sebagian kecil dari biaya tersebut.

4. Harga per lot - plot standar dalam bentuk dan ukuran di kawasan pemukiman, rumah pedesaan, dll.

5. Harga per satuan kepadatan - perbandingan luas bangunan dengan luas bidang tanah (PAR - lantai, zona, perbandingan). Aturan zonasi biasanya membatasi ukuran bangunan pada faktor ini. Misalnya, jika PARnya 3, maka luas seluruh lantai tidak boleh lebih dari 3 kali lebih besar luas keseluruhan sebidang tanah. Artinya, Anda dapat membangun gedung 3 lantai pada seluruh kavling, gedung 6 lantai pada separuh kavling, dan gedung 12 lantai pada 0,25 kavling.

Paling sering dalam praktik penilaian, dua indikator pertama digunakan - 1 hektar dan 1 meter persegi. Indikator ketiga, 1 meter depan, jarang digunakan dan hanya di kota-kota besar. Adapun indikator keempat dan kelima, paling banyak digunakan dalam praktik di luar negeri, dan tidak digunakan di Rusia.

Penyesuaian harga jual kavling pembanding yang belum dikembangkan dilakukan berdasarkan unsur perbandingan sebagai berikut:

1. hak milik: dibebani dengan perjanjian sewa dengan syarat-syarat yang tidak sesuai dengan keadaan pasar, kurangnya kepemilikan tanah, dan lain-lain;

2. kondisi pembiayaan: penggunaan sumber daya kredit pada saat pembelian dengan persyaratan yang tidak sesuai dengan kondisi pasar, pembayaran angsuran, dll.;

3. syarat pembayaran: transfer bank, uang tunai, tagihan, offset, dll;

4. syarat-syarat transaksi: syarat-syarat transaksi yang tidak lazim, misalnya hubungan kekeluargaan antara pembeli dan penjual, penjualan dalam keadaan pailit, dan lain-lain;

5. waktu penyelesaian transaksi dengan objek serupa;

6. lokasi dan lingkungan;

7. pembatasan hukum dan perencanaan kota terhadap jenis penggunaan dan pengembangan bidang tanah;

8. ciri-ciri fisik: relief, ukuran dan bentuk bidang tanah;

9. tersedia utilitas publik(keberadaan atau kedekatan jaringan utilitas, kondisi untuk menghubungkannya, dll.).

Perubahan harga kavling pembanding pada lima unsur perbandingan pertama dilakukan secara dependen secara berurutan, yaitu: setiap penyesuaian berikutnya dilakukan berdasarkan hasil penyesuaian sebelumnya. Pada saat yang sama, urutan penyesuaian, menurut pendapat kami, penting; elemen perbandingan yang paling signifikan adalah yang pertama kali disesuaikan.

Penyesuaian harga kavling pembanding untuk unsur pembanding lainnya dilakukan secara independen sebagai berikut:

1. ditentukan jumlah aljabar perubahan secara absolut atau relatif (persentase);

2. jumlah ini digunakan untuk mengubah harga analog, yang diperoleh setelah melakukan penyesuaian pada lima elemen pertama perbandingan.

Jadi, menggunakan pendekatan yang berbeda untuk memperkenalkan amandemen, kita dapat memperhitungkan perbedaan antara dua kelompok utama amandemen: kelompok pertama (5 amandemen) - amandemen yang berkaitan dengan kondisi penjualan objek perbandingan, kelompok kedua (4 amandemen) - amandemen yang mencirikan sifat-sifat sebidang tanah yang menjadi obyek pembanding.

Untuk menentukan jumlah koreksi untuk masing-masing parameter, metode berikut digunakan:

Perbandingan berpasangan langsung atas harga analog yang berbeda satu sama lain hanya dalam satu elemen perbandingan, dan penentuan, berdasarkan informasi yang diperoleh, penyesuaian elemen perbandingan ini;

Perbandingan pendapatan berpasangan langsung dari dua analog, berbeda satu sama lain hanya dalam satu elemen perbandingan, dan menentukan, dengan memanfaatkan perbedaan pendapatan, penyesuaian untuk elemen perbandingan ini;

Korelasi - analisis regresi hubungan antara perubahan unsur pembanding dengan perubahan harga analog (harga satuan pengukuran analog) dan penentuan persamaan hubungan antara nilai unsur pembanding dengan nilai pasar tanah. merencanakan;

Penentuan biaya yang terkait dengan perubahan karakteristik elemen pembanding yang analognya berbeda dengan objek evaluasi;

Pembenaran ahli untuk penyesuaian harga analog.

Sebagai hasil dari penentuan dan penyesuaian, harga analog (satuan pengukuran analog), pada umumnya, harus berdekatan satu sama lain. Jika terdapat perbedaan signifikan dalam harga analog yang disesuaikan, disarankan untuk memilih analog atau elemen lain untuk perbandingan atau merevisi nilai penyesuaian.

Kesimpulannya, perlu ditentukan nilai akhir objek penilaian dengan menghitung koefisien pembobotan dan mencari nilai rata-rata tertimbang bidang tanah dengan menggunakan metode perbandingan penjualan.

Saat melakukan penyesuaian, ada kemungkinan karena alasan obyektif beberapa faktor harga tidak diperhitungkan. Untuk menentukan biaya rata-rata tertimbang suatu bidang tanah, perlu ditentukan bobot hasil yang diperoleh setelah disesuaikan dengan harga jual bidang tanah analog. Bobot terbesar diberikan pada bidang tanah yang parameternya paling dekat dengan lokasi yang dinilai. Derajat kedekatannya dapat ditentukan oleh banyaknya penyesuaian yang dilakukan terhadap harganya. Setiap penyesuaian dianggap dilakukan dengan kesalahan. Akibatnya, semakin banyak penyesuaian harga suatu analog, semakin kecil bobotnya dalam pembentukan nilai akhir objek penilaian.

Harus diingat bahwa metode perbandingan penjualan memberikan hasil yang tidak memuaskan dalam kondisi tingkat inflasi yang tinggi, ketika kurangnya informasi tentang penjualan pasar barang-barang sejenis atau keandalannya yang rendah, serta ketika ada perubahan tajam dalam kondisi perekonomian. .

3. Cara pendistribusiannya

Jika penjualan kavling tanah yang belum dikembangkan tidak cukup untuk menggunakan metode perbandingan, Anda harus beralih ke metode tidak langsung dan kurang dapat diandalkan, khususnya metode distribusi, yang keberhasilan penerapannya memerlukan analisis yang cermat terhadap sumber informasi dan pengalaman penilai. .

Cara pembagiannya didasarkan pada penentuan hubungan antara nilai tanah dengan nilai bangunan yang didirikan di atasnya. Harga jual properti terbelah menjadi dua bagian- biaya bangunan dan biaya tanah.

Untuk setiap jenis pengembangan lahan di wilayah tertentu, terdapat proporsi yang stabil antara biaya tanah dan biaya bangunan.

Jika tidak terdapat cukup penjualan tanah yang belum dikembangkan di suatu daerah, Anda harus mencari daerah yang sebanding dengan tersedianya penjualan tanah yang dikembangkan dan belum dikembangkan. Setelah menentukan hubungan khas antara nilai tanah dan total nilai properti (bagian tanah), maka dilanjutkan dengan analisis penjualan sebidang tanah serupa di wilayah tempat penilaian dilakukan.

Oleh karena itu, dari rasio ini kita dapat memperoleh rumus berikut untuk menghitung harga sebidang tanah.

V L = L * V real estat = (1 - B) * V real estat

dimana L adalah bagian sebidang tanah terhadap nilai seluruh properti;

B adalah bagian bangunan terhadap nilai seluruh properti;

Untuk menerapkan metode distribusi, beberapa syarat harus dipenuhi:

Ketersediaan informasi tentang bagian yang paling mungkin dari sebidang tanah dalam nilai pasar suatu properti;

Metode distribusi melibatkan urutan tindakan berikut:

Perhitungan nilai pasar sebidang tanah yang dinilai dengan mengalikan nilai pasar suatu properti, termasuk tanah yang dinilai, dengan nilai yang paling mungkin dari bagian tanah tersebut dalam nilai pasar dari properti tunggal tersebut.

Namun, metode yang disajikan, yang tampaknya sangat sederhana untuk penerapan praktis, menghadapi kesulitan serius terkait dengan masalah penetapan bagian yang paling mungkin. Faktanya adalah praktis tidak ada data nyata tentang transaksi tanah, sehingga tidak mungkin untuk menghitung secara langsung parameter pasar yang diperlukan untuk perhitungan. Lingkaran setan muncul: di satu sisi, untuk menentukan nilai pasar tanah, Anda perlu mengetahui bagian tanah yang paling mungkin dalam nilai pasar real estat, di sisi lain, untuk menentukan bagian tersebut. , Anda perlu mengetahui nilai pasar dari sebidang tanah tersebut. Dengan demikian, cara penentuan nilai sebidang tanah yang demikian dalam prakteknya dapat dilaksanakan dengan susah payah, karena untuk menghitung secara langsung nilai bagian tersebut, nilai nilai pasar dari bidang-bidang tanah tersebut dan nilai tunggalnya. real estat yang terletak di atasnya diperlukan.

Jalan keluar dari siklus ini dapat ditemukan jika nilai bagian ini stabil pada variasi lahan dan properti yang lebih luas dibandingkan dengan zona penilaian yang dimaksud (suatu area di mana nilai properti serupa dapat dianggap sama dalam batas-batas tersebut). ketidakpastian yang melekat pada harga properti yang terletak di Lokasi). Dalam hal ini, sampel pelatihan dibentuk berdasarkan data statistik tentang transaksi yang diketahui dengan objek yang mungkin berlokasi di lokasi lain, dan penghitungan nilai saham yang paling mungkin dapat dilakukan sebagai bagian dari studi yang lebih luas yang mencakup wilayah geografis yang berbeda.

Mari kita perhatikan contoh penentuan nilai sebidang tanah dengan menggunakan metode distribusi (Tabel 2).

Di salah satu mikrodistrik kota N dengan bangunan tempat tinggal tua, tidak ada penjualan kavling tanah yang belum dikembangkan. Data tersedia untuk tiga mikrodistrik perumahan lainnya di zona harga yang sebanding.

Meja 2. Menghitung nilai sebidang tanah dengan metode distribusi

Bagian tanah dalam total biaya suatu objek adalah rasio biaya rata-rata tanah terhadap total biaya area yang dibangun:

16,0: 80,0 = 0,200

20,0: 90,0 = 0,222

30,0: 120,0 = 0,250

Kami menentukan rasio tipikal nilai tanah terhadap nilai total properti.

(0,200 + 0,222 + 0,250) / 3 = 0,224 - rata-rata aritmatika bagian tanah

Harga tanah = 200,0 H 0,224 = 44,8 ribu rubel.

4. Metode isolasi

Metode ini menentukan nilai pasar sebidang tanah sebagai selisih antara nilai pasar seluruh properti, yaitu. sebidang tanah beserta perbaikannya dan biaya penggantian perbaikan tersebut dikurangi penyusutannya.

Tersedianya informasi harga transaksi dengan objek real estat tunggal, serupa dengan objek real estat tunggal, termasuk bidang tanah yang dinilai. Dalam hal tidak adanya informasi harga transaksi, diperbolehkan menggunakan harga penawaran (demand);

Menyesuaikan perbaikan lahan dengan penggunaan yang paling efisien.

V L = V real estat - V B

dimana V B adalah biaya reproduksi (penggantian) bangunan;

V real estat - nilai seluruh properti (real estat).

Metode ini melibatkan urutan tindakan berikut:

Penentuan elemen-elemen yang digunakan untuk membandingkan suatu objek real estat, termasuk sebidang tanah yang dinilai, dengan objek-objek serupa;

Penetapan masing-masing unsur perbandingan sifat dan derajat perbedaan masing-masing analog dari suatu obyek real estate, termasuk bidang tanah yang dinilai;

Penetapan masing-masing unsur perbandingan penyesuaian harga analog, sesuai dengan sifat dan derajat perbedaan masing-masing analog dari satu objek real estat, termasuk bidang tanah yang dinilai;

Penyesuaian untuk setiap elemen perbandingan harga masing-masing analog, menghaluskan perbedaannya dari satu objek real estat, termasuk sebidang tanah yang dinilai;

Perhitungan nilai pasar suatu properti, termasuk sebidang tanah yang dinilai, melalui generalisasi yang wajar dari harga analog yang disesuaikan;

Perhitungan biaya penggantian atau biaya reproduksi perbaikan pada bidang tanah yang dinilai;

Perhitungan nilai pasar dari sebidang tanah yang dinilai dengan mengurangkan dari nilai pasar suatu objek real estat tunggal, termasuk bidang tanah yang dinilai, biaya penggantian atau biaya reproduksi perbaikan bidang tanah tersebut.

Besarnya biaya untuk melakukan perbaikan sebidang tanah dapat ditentukan dengan menggunakan indikator biaya agregat dan (atau) unsur.

Indikator biaya terpadu mencakup indikator yang mencirikan parameter objek secara keseluruhan - persegi, kubik, meteran linier, serta indikator kompleksitas dan jenis pekerjaan.

Indikator biaya unsur mencakup harga unsur dan tarif yang digunakan dalam menentukan jumlah biaya untuk menciptakan perbaikan.

Indikator biaya agregat dan unsur yang dihitung pada tingkat harga yang ditetapkan untuk tanggal tertentu (tingkat harga dasar) dapat dihitung ulang ke tingkat harga pada tanggal penilaian menggunakan sistem indeks perubahan biaya konstruksi saat ini dan perkiraan.

Perhitungan besaran biaya untuk melakukan perbaikan menggunakan indikator biaya unsur juga dapat dilakukan dengan menggunakan metode sumber daya dan indeks sumber daya. Metode sumber daya (indeks sumber daya) terdiri dari penghitungan harga (perkiraan) saat ini dan tarif semua sumber daya (elemen biaya) yang diperlukan untuk menciptakan perbaikan.

Saat menentukan besarnya biaya untuk melakukan perbaikan sebidang tanah, seseorang harus memperhitungkannya keuntungan investor- jumlah imbalan yang paling mungkin untuk menginvestasikan modal dalam menciptakan perbaikan. Keuntungan investor dapat dihitung sebagai selisih antara harga jual dan biaya pembuatan benda serupa. Keuntungan investor juga dapat dihitung sebagai pengembalian modal atas investasinya yang paling mungkin dilakukan dengan tingkat risiko yang sama. Saat menentukan biaya penggantian atau biaya reproduksi, jumlah akumulasi keausan perbaikan diperhitungkan.

Kerugian dari metode ekstraksi:

Hal ini dapat memberikan penilaian yang bias terhadap biaya bangunan dan struktur yang usianya melebihi 10 tahun, karena seiring waktu kemungkinan mereproduksi properti yang sudah ketinggalan zaman berkurang, dan kompleksitas penghitungan akumulasi keausan meningkat;

Dalam kondisi inflasi yang tinggi, sulit untuk menghitung secara akurat biaya reproduksi bangunan dan struktur.

5. Metode kapitalisasi sewa tanah

Metode ini digunakan untuk mengevaluasi bidang tanah yang sudah terbangun dan belum dikembangkan. Syarat untuk menerapkan metode tersebut adalah kemungkinan memperoleh sewa tanah dari bidang tanah yang dinilai.

Metode ini melibatkan urutan tindakan berikut:

Perhitungan sewa tanah yang diciptakan oleh sebidang tanah;

Penentuan tingkat kapitalisasi yang sesuai;

Jika diketahui besarnya pendapatan bersih tanah (I L) dan tingkat kapitalisasi bidang tanah (RL), maka nilai tanah (V L) dapat ditentukan dengan menggunakan rumus:

V L = I L / RL ,

I L - sewa tanah (pendapatan sewa dari tanah);

R L - tingkat kapitalisasi sebidang tanah.

Kapitalisasi sewa tanah - penentuan pada tanggal penilaian nilai semua nilai sewa tanah di masa depan yang sama satu sama lain atau berubah pada tingkat yang sama untuk periode waktu yang sama, yaitu. perhitungan ulang aliran pendapatan masa depan menjadi jumlah nilai sekarang tanah.

Tergantung pada tujuan peruntukan tanah tersebut, sewa tanah (pendapatan sewa) dapat berupa:

Perkiraan pendapatan sewa untuk penilaian lahan pertanian dan hutan;

Sewa tanah (sewa absolut) untuk penilaian tanah pemukiman;

Bagian dari pendapatan dari kompleks properti yang diatribusikan pada sebidang tanah yang dikembangkan.

Sewa tanah dibahas lebih rinci di paragraf 1.3. bagian II dari manual ini.

Tingkat kapitalisasi adalah tingkat pengembalian yang ingin diterima investor atas uang yang diinvestasikan. Pertama-tama, ini memperhitungkan risiko yang terkait dengan properti. Dengan menggunakan tarif ini, dilakukan transisi dari nilai pendapatan bersih saat ini dari sebidang tanah ke nilainya.

Perlu dicatat bahwa tingkat kapitalisasi digunakan baik untuk menghitung nilai sebidang tanah kosong (metode kapitalisasi sewa tanah) dan untuk menghitung nilai sebidang tanah yang dikembangkan (metode neraca tanah). Pada saat yang sama, metode untuk menghitung tarif ini akan berbeda, begitu pula tarif yang dihasilkan derajat yang berbeda-beda keberisikoan bidang tanah yang kosong dan dikembangkan.

Mari kita pertimbangkan cara menghitung tingkat kapitalisasi sebidang tanah kosong.

Saat ini, terdapat empat pendekatan untuk menghitung tingkat kapitalisasi tanah, yang awalnya dikembangkan dalam praktik dunia untuk kapitalisasi sewa tanah.

Pendekatan pertama- pertimbangan sebidang tanah sebagai jenis modal moneter dan, oleh karena itu, perhitungan tingkat kapitalisasi berdasarkan karakteristik pasar uang pada tanggal penilaian. Kriteria efektivitas penanaman modal adalah tingkat bunga atas penanaman modal yang ditandai dengan tingkat risiko yang sebanding. Di sebagian besar negara maju, investasi pada tanah dianggap tidak terlalu berisiko dan setara dengan risiko berinvestasi pada surat berharga pemerintah.

Pendekatan kedua- kapitalisasi bersyarat berdasarkan indeks yang ditetapkan oleh negara. Metode ini banyak digunakan di banyak negara untuk penilaian kadaster berbagai kategori tanah, terutama pertanian dan kehutanan. Saat ini, metode ini digunakan untuk penilaian kadaster di Rusia. Nilai kadaster 1 hektar lahan pertanian dihitung dengan mengalikan perkiraan pendapatan sewa dari produksi tanaman pertanian dengan 33 tahun, dan 1 hektar lahan hutan dengan mengalikan perkiraan pendapatan sewa dari pemanenan kayu dengan 50 tahun. Namun metode ini tidak banyak digunakan dalam praktik penilaian.

Pendekatan ketiga- perhitungan tingkat kapitalisasi dengan membangun model kumulatif (total), yang memberikan peningkatan tingkat pengembalian modal (dasar) bebas risiko sebesar jumlah premi risiko untuk sebidang tanah yang dinilai. Pada saat yang sama, perbedaan utama antara menghitung tingkat kapitalisasi untuk sebidang tanah kosong dan menghitung tingkat kapitalisasi untuk seluruh properti adalah bahwa lebih sering ketika membangun model kumulatif, tingkat pengembalian modal tidak diperhitungkan (untuk lebih jelasnya, lihat paragraf 6.5 manual ini).

Dipercaya bahwa tingkat kapitalisasi tanah harus sama dengan tingkat pengembalian investasi alternatif tanpa memperhitungkan tingkat penggantian modal, sehingga tanah tidak “aus”, yaitu tidak kehilangan propertinya seiring berjalannya waktu. dan, karenanya, dapat menghasilkan pendapatan dan menciptakan nilai dalam jangka waktu yang tidak terbatas. Oleh karena itu, tingkat kapitalisasi tanah diasumsikan sama dengan tingkat diskonto jika sesuai dengan tingkat pengembalian modal yang ditetapkan atau profitabilitas investasi alternatif. Dengan demikian, tingkat kapitalisasi sebidang tanah kosong diakui sama dengan tingkat diskonto untuk bidang tanah yang sama. Metode kumulatif untuk menentukan tingkat kapitalisasi (diskonto) adalah dengan menambahkan kompensasi atas risiko terkait ke tingkat bebas risiko. Tingkat diskonto (r) dihitung sebagai berikut:

r = r f + r 1 + r 2 + r 3,

r f - tingkat pengembalian bebas risiko;

r 1 - premi risiko investasi di sebidang tanah;

r 2 - premi untuk rendahnya likuiditas sebidang tanah;

r 3 - premi untuk pengelolaan investasi.

Jenis risiko utama yang diperhitungkan dalam bentuk premi dapat berupa: risiko investasi pada objek yang dinilai, risiko rendahnya likuiditas, risiko pengelolaan investasi.

Sebagai tingkat bebas risiko tingkat pengembalian modal diterima untuk investasi yang paling tidak berisiko, misalnya, tingkat pengembalian simpanan bank dengan kategori keandalan tertinggi, misalnya, Bank Tabungan Rusia, atau tingkat pengembalian hingga jatuh tempo sekuritas pemerintah, misalnya, pada obligasi pinjaman federal (OFZ) atau Eurobonds. Sebagai rate bebas risiko, bebas risiko negara, Anda dapat menggunakan kurs LIBOR yang biasanya menjadi patokan utama dalam transaksi internasional. Suku bunga yang paling umum digunakan adalah imbal hasil hingga jatuh tempo surat berharga pemerintah. Penyesuaian terhadap risiko yang mungkin terjadi perlu dilakukan, karena investasi pada tanah mempunyai risiko tertentu. Dalam hal ini, aturan dipatuhi: Semakin besar risikonya, semakin tinggi pula penyesuaian cap rate yang harus dilakukan. Risiko investasi tanah terbagi menjadi dua jenis. Yang pertama mencakup risiko sistematis dan tidak sistematis, yang kedua - statis dan dinamis.

Contoh penghitungan premi risiko investasi pada objek yang dinilai (r 1) disajikan pada Tabel 3.

Tabel 3. Contoh penghitungan premi risiko investasi tanah

Penyesuaian tingkat kapitalisasi sebesar risiko likuiditas rendah di pasar tanah timbul sebagai akibat dari kemungkinan kerugian pada saat penjualan sebidang tanah dan merupakan penyesuaian terhadap eksposur jangka panjang pada saat menjual suatu benda. Untuk menghitung perubahan ini, perlu ditentukan periode eksposur tipikal pada tanggal penilaian bidang tanah yang dinilai. Penyesuaian pengelolaan investasi merupakan pengelolaan properti dan, tergantung pada objek investasi dan kualitas pengelolaannya, adalah 1-3%. Dalam kebanyakan kasus, penilaian dilakukan dengan menggunakan metode ahli.

Kerugian utama dari metode kumulatif membangun tingkat kapitalisasi (diskonto) adalah sifat subjektif dalam menentukan premi risiko, yang sebagian besar ditentukan oleh para ahli. Oleh karena itu, nilai tingkat kapitalisasi (diskonto) yang diperoleh dengan metode ini mungkin sulit atau bahkan tidak mungkin untuk dipertanggungjawabkan. Pendekatan keempat berdasarkan metode ekstraksi pasar (market pemerasan), atau analisis perbandingan penjualan. Metode ini tidak memerlukan perhitungan keuangan yang rumit atau penilaian ahli, tetapi tidak mungkin dilakukan tanpa informasi yang dapat dipercaya mengenai penjualan tanah yang sebanding. Metode penghitungan serupa juga diusulkan untuk menentukan tingkat kapitalisasi untuk satu properti di paragraf 3.2. Bagian I “Penilaian nilai objek real estat”.

Tingkat kapitalisasi ditentukan dengan membagi nilai sewa (pendapatan) tanah atas bidang tanah sejenis dengan harga jualnya. Inti dari metode ini adalah membandingkan sebidang tanah yang dinilai dengan analog, dengan mempertimbangkan bahwa properti real estate yang serupa memiliki tingkat kapitalisasi yang sama atau serupa. Hal utama adalah memilih area (objek) - analog berdasarkan kesamaan. Jika bidang perbandingannya sangat mirip, maka bidang yang dinilai tidak perlu melakukan penyesuaian yang signifikan terhadap indikatornya. Mari kita perhatikan contoh metodologi kecil untuk menentukan tingkat kapitalisasi yang diberikan pada Tabel 4.

Tabel 4. Penentuan tingkat kapitalisasi menggunakan metode perbandingan pasar

Catatan: Hasil dari baris 5 adalah produk dari baris 3 dan 4. Koefisien bobot dalam tabel mencerminkan tingkat kesamaan analog dengan situs yang dinilai dalam hal faktor harga utama. Jika plot yang dinilai dan plot pembanding sangat mirip, tingkat kapitalisasi dapat ditentukan berdasarkan satu analog.

6. Metode sisa

Secara umum, metode residu didasarkan pada prinsip produktivitas sisa dan NEI dan memungkinkan Anda menentukan nilai berbagai komponen real estat yang menghasilkan pendapatan - kepentingan fisik, hukum, dan finansial. Inti dari metode ini adalah mengkapitalisasi pendapatan operasional bersih yang terkait dengan salah satu pembanding, ketika nilai komponen lainnya (bunga) diketahui.

Dalam menerapkan metode sisa pada tanah, hal-hal berikut harus diketahui:

Biaya bangunan (struktur) di sebidang tanah tertentu;

Pendapatan operasional bersih yang dihasilkan dari tanah dan bangunan (struktur);

Tingkat kapitalisasi tanah dan bangunan (struktur);

Tingkat kapitalisasi sebidang tanah.

Pada saat yang sama, bidang tanah yang dikembangkan harus dianggap dan dinilai sebagai lahan kosong bersyarat dengan penggunaan yang paling efektif.

Metode sisanya melibatkan urutan tindakan berikut:

Perhitungan biaya reproduksi atau penggantian perbaikan yang sesuai dengan penggunaan seefisien mungkin dari sebidang tanah yang dinilai;

Perhitungan pendapatan operasional bersih dari suatu properti untuk jangka waktu tertentu berdasarkan tarif sewa pasar;

Perhitungan pendapatan operasional bersih yang dapat diatribusikan pada perbaikan untuk jangka waktu tertentu sebagai produk dari biaya reproduksi atau penggantian perbaikan dengan tingkat kapitalisasi yang sesuai dari pendapatan perbaikan;

Perhitungan besarnya sewa tanah sebagai selisih antara pendapatan operasional bersih dari suatu properti untuk jangka waktu tertentu dan pendapatan operasional bersih yang disebabkan oleh perbaikan untuk jangka waktu yang bersangkutan;

Perhitungan nilai pasar sebidang tanah dengan kapitalisasi sewa tanah.

Pendapatan operasional bersih sama dengan selisih antara pendapatan kotor aktual dan biaya operasional. Dalam hal ini, hanya biaya operasional yang biasanya ditanggung oleh lessor yang dikurangkan dari pendapatan kotor sebenarnya.

Pendapatan kotor aktual sama dengan selisih antara potensi pendapatan kotor dan kerugian dari tempat yang tidak digunakan dan kerugian karena tidak membayar sewa.

Potensi pendapatan kotor sama dengan pendapatan yang dapat diterima dari menyewakan seluruh area suatu properti real estate tanpa adanya kerugian akibat tidak dibayarnya sewa. Saat menilai sebidang tanah, tarif sewa untuk penggunaan satu properti dihitung berdasarkan tarif sewa pasar (tarif sewa yang paling mungkin di mana properti yang dinilai dapat disewakan di pasar terbuka dalam lingkungan yang kompetitif, ketika pihak-pihak dalam transaksi bertindak wajar, memiliki semua informasi yang diperlukan, dan tarif sewa tidak mencerminkan keadaan luar biasa).

Definisi pendapatan operasional bersih dari satu properti dijelaskan secara lebih rinci di paragraf 3.2. Bagian I “Penilaian nilai objek real estat”.

Saat menilai nilai sebidang tanah yang dikembangkan, penghitungan secara langsung menggunakan 2 jenis tingkat kapitalisasi: tingkat kapitalisasi tanah dan tingkat kapitalisasi untuk perbaikan, dan secara tidak langsung memperhitungkan tingkat kapitalisasi untuk satu properti.

Tingkat kapitalisasi untuk perbaikan diterapkan berdasarkan metode sisa tanah ketika pendapatan operasional bersih yang dihasilkan oleh suatu properti perlu dialokasikan antara pendapatan tanah dan pendapatan bangunan. Dalam hal ini, dari total pendapatan yang dihasilkan oleh sebuah properti, pendapatan yang secara konvensional diatribusikan pada bangunan tersebut dikurangi dan dihitung dengan mengalikan biaya reproduksi (penggantian) dengan tingkat kapitalisasi untuk perbaikan.

Oleh karena itu, ketika menerapkan metode ini, ada kebutuhan untuk membagi (mendistribusikan) tingkat kapitalisasi satu properti menjadi dua komponen: tingkat kapitalisasi untuk perbaikan dan tingkat kapitalisasi tanah.

Untuk menghitung tingkat kapitalisasi perbaikan berdasarkan distribusi, Anda dapat menggunakan algoritma metode distribusi, khususnya Formula 3, dan bagian tanah (atau bagian perbaikan) dalam satu properti harus diketahui.

R real estat = R L * L + R B * B

R real estat = R L * L + (RL ± ?) * B

R L = R real estat ± ? *B

Untuk rincian lebih lanjut tentang penghitungan tingkat kapitalisasi untuk satu properti, lihat pasal 3.2. Bagian I “Penilaian nilai objek real estat”.

Adapun tingkat kapitalisasi tanah, cara penghitungannya dibahas pada paragraf 7.5. bagian II dari manual ini. Perhatikan bahwa tingkat ini biasanya lebih kecil dari tingkat kapitalisasi untuk satu properti dengan jumlah tingkat pengembalian modal yang diperoleh dalam perbaikan. Hal ini dijelaskan oleh fakta bahwa kebutuhan untuk memperhitungkan tingkat pengembalian modal muncul dalam kasus penilaian objek usang dan menua yang memiliki masa pakai terbatas. Karena sebidang tanah tidak ada habisnya dan tidak mengalami kerusakan fisik (catatan penting - hanya dalam kondisi eksploitasi yang kompeten atas sebidang tanah), tidak perlu menyisihkan uang untuk reproduksinya (penggantian fisik), oleh karena itu, tingkat pengembalian modal tidak diperhitungkan.

Jadi, ketika menilai sebidang tanah yang dikembangkan untuk menghitung tingkat kapitalisasi yang diperlukan, urutan berikut dapat digunakan sebagai salah satu opsi (jika metode untuk menentukan tingkat kapitalisasi untuk satu properti digunakan, dengan mempertimbangkan penggantian biaya modal. ):

1. Tingkat diskonto yang ditentukan (tingkat pengembalian pada ekuitas) untuk satu properti.

2. Tingkat pengembalian modal untuk perbaikan ditentukan.

3. Tingkat kapitalisasi untuk satu properti ditentukan tergantung pada tingkat pertumbuhan atau penurunan nilai real estat (rumus 3.9. paragraf 3.2. bagian I “Penilaian nilai objek real estat”).

4. Bagian tanah dan perbaikan dalam satu properti ditentukan.

5. Berdasarkan rumus 9, tingkat kapitalisasi sebidang tanah dihitung.

6. Berdasarkan rumus 10, tingkat kapitalisasi untuk perbaikan dihitung.

Mari kita perhatikan contoh penghitungan nilai pasar tanah dengan menggunakan metode sisa.

Contoh penghitungan nilai pasar tanah dengan metode sisa.

Kondisi. Nilai pasar dari bangunan yang dibangun adalah 2.680.000 USD. Tingkat kapitalisasi untuk satu properti adalah 0,1753, tingkat pengembalian modal adalah 0,01. Pendapatan operasional bersih dari pengoperasian sebidang tanah dengan bangunan adalah Rp 4.600.000. Pangsa pasar rata-rata sebidang tanah sebagai bagian dari properti real estat tunggal adalah 0,6. Solusi permasalahan disajikan pada Tabel 5.

Tabel 5. Contoh penghitungan harga pokok sebidang tanah dengan menggunakan metode sisa tanah

Catatan: Ketika menerapkan metode residu pada tanah, dimungkinkan untuk memperoleh nilai pendapatan sisa negatif yang diatribusikan pada tanah tersebut. Hal ini mungkin menandakan bahwa bangunan tersebut merupakan perbaikan yang berlebihan untuk situs tersebut.

7. Metode penggunaan yang dimaksudkan

Dokumen serupa

Tujuan menilai nilai pasar tanah, prinsip dasarnya. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai pasar sebidang tanah. Penilaian kadaster perkotaan, lahan pertanian dan hutan. Metode untuk menilai nilai pasar tanah.

tugas kursus, ditambahkan 13/12/2014


Pembiasaan dengan kekhasan penggunaan pendekatan komparatif, biaya dan pendapatan dalam penilaian real estat. Aturan untuk menyusun rencana kadaster sebidang tanah. Prinsip memperkirakan nilai pasar tanah dengan metode perbandingan penjualan.

abstrak, ditambahkan 28/12/2011


Inti dari pendekatan komparatif terhadap penilaian real estat. Tren keadaan dan perkembangan pasar real estat. Kriteria untuk memilih objek yang sebanding. Unit untuk perbandingan lahan dan kawasan terbangun. Metode perbandingan penjualan, kapitalisasi sewa tanah.

tes, ditambahkan 15/07/2011


Analisis pasar penjualan sebidang tanah di kota Kazan. Deskripsi objek penilaian. Kajian efisiensi penggunaan lahan selama konstruksi gedung kantor. Perhitungan nilai sebidang tanah dengan menggunakan metode kapitalisasi sewa tanah.

tugas kursus, ditambahkan 03/11/2014


Dasar hukum hubungan pertanahan. Pendekatan penilaian tanah. karakteristik umum situasi sosial ekonomi wilayah Samara dan analisis pasar tanah. Pasar tanah di Rusia. Menentukan nilai sebidang tanah.

tesis, ditambahkan 21/07/2011


Mempelajari karakteristik tanah sebagai komoditas di Rusia. Kajian tentang prinsip dasar nilai pasar tanah. Koordinasi hasil penilaian nilai tanah. Analisis metode perbandingan penjualan, distribusi, alokasi, saldo dan kapitalisasi sewa tanah.

abstrak, ditambahkan 30/11/2016


Landasan hukum hubungan pertanahan dan prinsip ekonomi penilaian tanah. Fitur pasar tanah di Rusia. Analisis nilai pasar akhir lahan pertanian di pertanian negara bagian Chernovsky. Perhitungan harga suatu penjatahan menggunakan metode kapitalisasi sewa.

tesis, ditambahkan 06/09/2011


Generalisasi prinsip dasar penilaian nilai pasar sebidang tanah: prinsip utilitas, penawaran dan permintaan. Tata cara penentuan nilai agunan sebidang tanah. Gadai sebidang tanah, sebagai kasus khusus hipotek. Rekomendasi untuk penilaian.

abstrak, ditambahkan 22/07/2011


Tujuan konservasi lahan dan kepemilikan lahan. Tanggung jawab pemilik, pengguna tanah, pemilik tanah dan penyewa bidang tanah. Prinsip dan fungsi penilaian tanah, penentuan nilai pasarnya. Metode kapitalisasi sewa tanah.

tes, ditambahkan 17/06/2010


Analisis pasar tanah. Penentuan nilai pasar hak milik atas sebidang tanah. Metode penilaian nilai kadaster tanah: pendekatan komparatif, pendapatan, biaya. Faktor penentu harga sebidang tanah di wilayah Perm.