O período de aluguer de um apartamento é isento de impostos - é possível poupar em impostos? Imposto sobre a renda de imóveis alugados de pessoas físicas

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Por lei, todos os rendimentos que as pessoas ou organizações recebem através do arrendamento de imóveis estão sujeitos ao imposto sobre o rendimento das pessoas singulares. Todos são obrigados a pagar este imposto: tanto os russos como os cidadãos de outros países. Ponto importante: A taxa de imposto de 13 por cento aplica-se apenas a indivíduos que são residentes fiscais da Federação Russa (ou seja, para aqueles que estão no país há mais de 183 dias). Se você mora no exterior e passou menos tempo na Rússia durante o ano, a alíquota do imposto aumenta para 30%.

Para pagar imposto, a renda deve ser declarada. Um modelo de declaração e todas as informações sobre como preenchê-la e quando enviá-la podem ser facilmente encontrados no site da Receita Federal.

“Se o contribuinte não apresentar a declaração de Imposto de Renda Pessoa Física, embora seja obrigado a fazê-lo, deverá pagar multa. De acordo com o parágrafo 1 do artigo 119 do Código Tributário, trata-se de 5% do valor do imposto não pago dentro do prazo, mas não superior a 30% do valor especificado e não inferior a 1 mil rublos. Há também responsabilidade criminal por evasão fiscal. É regulamentado pelo art. 198 do Código Penal da Federação Russa”, diz o advogado da M16-Consulting, Sergei Zaitsev.

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“Muitas vezes ouvimos aqui e ali as expressões “aluguel legal” e “aluguel oficial de um apartamento”, mas gostaria de esclarecer que tais conceitos não estão consagrados na legislação da Federação Russa. De acordo com o Código Civil da Federação Russa, um acordo celebrado de forma simples por escrito indicando os dados de ambas as partes, o valor da mensalidade e o período de aluguer, assinado pelo senhorio e pelo inquilino, e será um documento oficial. Sem reconhecimento de firma, não registro estadual(significando Rosreestr) não é obrigatório”, explica Maria Zhukova, diretora da empresa MIEL-Arenda. — Assim, qualquer proprietário que receba rendimentos do arrendamento de imóveis é obrigado a pagar impostos anualmente. Existem três formas principais de pagamento de impostos, e o próprio proprietário escolhe aquela que lhe é mais conveniente.”

Três maneiras de pagar imposto sobre renda de aluguel

Você pode alugar um apartamento como pessoa física, como empreendedor individual ou solicitar uma patente.

Se o apartamento for propriedade de vários coproprietários, todos deverão assinar o contrato. E o direito de alugar um apartamento pode ser transferido para um proprietário com procuração com firma reconhecida.

Então a primeira opção é pagamento de impostos como pessoa física. A alíquota neste caso é de 13%. O proprietário deve visitar a repartição de finanças antes de 30 de abril e apresentar uma declaração de imposto de renda. ano passado de acordo com o formulário 3-NDFL.

Cópias são apresentadas junto com a declaração:

contrato de aluguer (onde deve ser indicado o preço do aluguer);
certificado de aceitação do apartamento (o proprietário e o inquilino assinam este ato antes da celebração do contrato);
documentos que comprovem o direito de propriedade deste imóvel;
passaportes.

booblgum/Fotos de depósito

A repartição de finanças processará o pedido e cobrará uma taxa (geralmente isso acontece antes de 1º de julho). O valor acumulado deve ser pago até 15 de julho.

Segunda opção - pagamento de impostos como empresário individual, trabalhando em regime de tributação simplificado (a taxa de imposto é de 6%). Para tal, o senhorio deve registar-se como empresário individual e pagar todos os anos prêmios de seguro e apresentar uma declaração de imposto de renda.

“Nesse caso, a alíquota é menor do que para pessoas físicas: 6% contra 13%. Mas um empresário individual precisa apresentar regularmente documentos à repartição de finanças e manter registros contábeis. Normalmente, um empresário individual é registado por alguém que aluga vários dos seus imóveis residenciais”, explica Director Geral agência imobiliária "Nevsky Prostor" e vice-presidente da associação de corretores de imóveis de São Petersburgo e da região de Leningrado, Alexander Ginovker.

Terceira opção - comprar patente para alugar um apartamento. Neste caso, o proprietário do apartamento também deve registar-se como empresário individual. Uma patente pode ser válida de um a 12 meses (mas dentro de um ano civil). Quanto mais curto for o prazo, mais barata será a patente. Se você comprar uma patente por um período de até seis meses, deverá pagá-la imediatamente. Se for por um período de até um ano, você poderá parcelar. O custo de uma patente é determinado individualmente: a base tributável (que depende da localização e área do apartamento) é multiplicada por 6%.

Os artigos não constituem aconselhamento jurídico. Quaisquer recomendações são a opinião privada dos autores e especialistas convidados.

A questão de saber se é necessário pagar imposto para alugar um apartamento por 11 meses surge entre os proprietários que querem economizar muito. Muitas pessoas pensam que isso é opção ideal para não levar em consideração essa receita na apresentação da declaração ao fiscal.

informações gerais

Muitos proprietários recebem uma boa renda alugando imóveis aos inquilinos. Por lei, ao alugar um apartamento, o proprietário do imóvel é obrigado a celebrar um contrato adequado. Não importa se é uma pessoa física ou jurídica (organização). Se o contrato de arrendamento for celebrado por um período inferior a 12 meses, não necessita de registo.

Independentemente do momento, o lucro de um apartamento alugado é considerado receita de atividade empreendedora, portanto, é tributado de acordo. Pode ser imposto de renda (para pessoas físicas) ou imposto de renda para empreendedores individuais. É quase impossível evadir o pagamento, pois para isso está prevista uma responsabilidade grave.

Imposto

Se o proprietário do espaço residencial não tiver o estatuto de empresário individual, será obrigado a pagar 13% do seu lucro durante um determinado período fiscal. Este período deve ser entendido como 1 ano civil. O ordenante, ao arrendar um apartamento, é obrigado a apresentar a declaração correspondente à repartição de finanças.

Para calcular o valor do imposto, utiliza-se a seguinte fórmula: aluguel mensal * 12 * 13%. Por exemplo, o proprietário aluga um apartamento por 20 mil rublos por mês. Para determinar quanto é tributável, você precisa usar uma fórmula. 20.000*12*13% = 31.200 rublos. Isso é exatamente quanto você precisa pagar ao proprietário do espaço residencial por ano.

Ajuda: se o inquilino estiver pessoa jurídica então é justamente o agente tributário e, portanto, retém de forma independente 13% do valor total para o seu locador.

Quanto aos empresários individuais, a forma de pagamento do imposto sobre o rendimento do arrendamento de habitação depende do sistema tributário utilizado:

USN. No sistema simplificado, todos os impostos são calculados à alíquota de 6%. Além disso, também existem contribuições de seguro obrigatórias. Portanto, os cálculos serão realizados da seguinte forma: mensalidade * 12 * 6 + prêmio de seguro (seu valor em 2019 é de 27 mil 990 rublos).
Sistema de patentes. Para o cálculo é utilizada a seguinte fórmula: valor da patente + metade do prêmio do seguro obrigatório. O custo dessa patente depende da região de residência. Por exemplo, em Moscou começa em 12 mil rublos.

Leia também Procedimento tributário para aluguel de apartamento em 2019

Se o proprietário decidir alugar o apartamento e celebrar um acordo com o inquilino, será obrigado a pagar o imposto especificado. Mas acredita-se que exista formas legais, permitindo que você evite o pagamento.

Muitos proprietários não querem pagar o valor total do imposto e inventam várias maneiras de fugir de suas responsabilidades. Os seguintes métodos são frequentemente usados:

Aluguel reduzido. Naturalmente, isso só acontece no papel. Na verdade, esse método ajuda a economizar dinheiro, já que o fisco faz os cálculos com base no valor especificado no contrato. Mas se o valor for muito subestimado, o próprio proprietário poderá sofrer. O inquilino pode recusar-se a pagar o valor acordado pelo apartamento. E o proprietário receberá centavos até o vencimento do contrato.
Mudando-se para um parente. Caso o proprietário comprove parentesco e falta de ganho financeiro, não há necessidade de pagar imposto de renda.
Sem contrato de locação. Isto é motivo para o não pagamento, mas se o inspetor fiscal provar que houve lucro, o imposto sobre o rendimento das pessoas singulares ainda terá de ser pago. Mas, na prática, mesmo um acordo não é prova de recebimento de pagamento pelo aluguel de moradia. Por exemplo, os inquilinos podem simplesmente atrasar os pagamentos.

Existem muitos desses métodos e a maioria deles é usada com sucesso por proprietários de apartamentos e casas. Na prática, é muito difícil apanhar um incumpridor intencional que viole as leis fiscais. Mas estes não são todos os métodos utilizados pelos proprietários.

Última atualização em outubro de 2018

Não é segredo que nas condições económicas modernas o mercado imobiliário está em declínio. Mas, apesar disso, muitos proprietários continuam a alugar os seus próprios apartamentos, pretendendo assim receber rendimentos adicionais.

Quais documentos devem ser elaborados no momento do aluguel de uma casa, quais impostos pagar, quais são as responsabilidades previstas para os infratores - você encontrará respostas para essas e outras perguntas em nosso artigo.

Como cadastrar um imóvel para alugar

Se você possui um apartamento (quarto ou outro imóvel residencial) que pretende alugar, então precisa saber quais documentos devem ser elaborados para isso, bem como qual é o imposto no aluguel de um apartamento.

Conclusão de um acordo

A lei estipula que o acordo entre você (o senhorio) e o inquilino deve ser formalizado por escrito sob a forma de acordo. Não existe um formulário padrão para o contrato, mas o texto deve indicar:

o objeto do contrato, que é um apartamento (quarto). O contrato indica o endereço completo do imóvel;
procedimento de pagamento. Esta coluna descreve o valor do pagamento e a frequência do seu pagamento. Via de regra, o empregador efetua pagamentos todos os meses (menos frequentemente - uma vez por trimestre) em um determinado valor fixo. Também é possível que o aluguel seja determinado mensalmente por meio de cálculos (por exemplo, levando em consideração índice de inflação, cotação do dólar, custo utilitários etc.). Ao celebrar um contrato, você, como proprietário, tem o direito de fixar a possibilidade de aumentar o preço do aluguel, mas sujeito a certas restrições (por exemplo, não mais que uma vez por ano e não mais que 10%).
dados das partes (dados do passaporte, endereços de registro, NIF).
data e local de celebração do contrato.

Você pode complementar o contrato com outras informações que, na sua opinião, sejam essenciais.

Garantias de pagamento

Seria uma boa ideia especificar as condições de recebimento e devolução do depósito e seu valor. Ao alugar habitação a inquilinos, poderá exigir o chamado pagamento de garantia - pagamento por mês passado residência. Esse dinheiro será uma espécie de rede de segurança para você caso o empregador decida sair antes do prazo e se recuse a pagar. O pagamento da garantia também pode ser utilizado como indenização por danos a móveis, encanamentos e outros bens. É claro que todas essas nuances devem ser levadas em consideração no contrato.

Duração do contrato

É importante indicar no contrato o prazo de sua vigência. Tais contratos são celebrados por um período de 1 mês a 5 anos, e salvo indicação em contrário, são considerados válidos por um período máximo (5 anos). É aconselhável destacar um parágrafo separado no qual você especifica por quanto tempo está alugando o apartamento e como você ou o inquilino podem rescindir o contrato.

Geralmente indica o momento em que cada parte é obrigada a notificar a outra sobre a rescisão planejada do acordo. Também pode indicar as condições em que tem o direito de rescindir a relação contratual (violação sistemática das condições de pagamento, condições inaceitáveis de habitação, alojamento de outras pessoas que não sejam inquilinos, etc.).

Depois de redigido o contrato e esclarecido todos condições necessárias, o acordo é selado com as assinaturas pessoais das partes, após o que é considerado concluído. Não é necessário registrar o contrato em cartório.

Na celebração de um contrato por um período de 12 meses, considera-se que o mesmo deve ser registrado na Rosreestr. Porém, devido ao fato de o Código Civil da Federação Russa e a Lei nº 112-FZ não conterem essa norma, muitos proprietários não solicitam registro às autoridades do Registro Estadual Unificado. Ao mesmo tempo, existe o risco de reclamações por parte das autoridades reguladoras. Para reduzir o risco, você pode firmar um contrato por um período de 11 meses.

Certificado de Transferência e Aceitação

A transmissão da habitação para uso ao inquilino é formalizada por certidão de transferência e aceitação, datada do dia da mudança do inquilino. Proprietários escrupulosos costumam indicar na escritura todos os bens valiosos que estão localizados no apartamento e são transferidos para uso do inquilino. Se você se deparar com um inquilino sem escrúpulos, então se você tiver um ato com uma lista, será mais fácil comprovar o fato da perda do imóvel e devolvê-lo ou compensar seu custo.

Confirmação de pagamento

Depois de assinar o contrato e transferir a habitação para uso ao inquilino, tem o direito de exigir-lhe o pagamento nos termos acordados. É muito importante registrar por escrito todos os fatos da transferência de dinheiro - isso ajudará a evitar possíveis desentendimentos. O pagamento sob o acordo pode ser feito de duas maneiras:

O empregador lhe dá o dinheiro em espécie. Cada ato de transferência deve ser lavrado com recibo indicando o valor e a data, e a seguir o documento deve ser selado com as assinaturas das partes. Servirá como confirmação de pagamento (para o inquilino) e recebimento de dinheiro (para você);
Os fundos são transferidos para sua conta corrente em formato não monetário. Este método apresenta uma série de vantagens: em primeiro lugar, é cómodo, pois não há necessidade de perder tempo com reuniões pessoais e, em segundo lugar, os documentos de pagamento (recibo, ordem de pagamento, extrato bancário), neste caso são certificados pelo banco e, portanto, são uma confirmação de pagamento muito mais confiável do que um recibo.

Vale ressaltar que, apesar vantagem absoluta pagamentos que não sejam em dinheiro, os inquilinos preferem encontrar-se pessoalmente com os inquilinos e, em regra, num apartamento alugado. A pretexto de receber dinheiro, o proprietário avalia o estado do imóvel e a confiabilidade dos inquilinos.

Se, além do pagamento do aluguel, você cobrar dos inquilinos o custo das utilidades, o valor deverá ser indicado separadamente no recibo (para pagamentos bancários, exija o pagamento com recibo separado). Isso o ajudará a evitar possíveis imprecisões e confusões.

Impostos no aluguel de apartamento: documentos, cálculos, condições de pagamento

Se você decidir alugar seu próprio apartamento, precisa saber que, por lei, os rendimentos dessas atividades estão sujeitos a tributação. Existem várias maneiras de pagar impostos sobre o aluguel de um apartamento. Vejamos cada uma delas e usemos exemplos para determinar como tornar o pagamento mínimo.

Pagamento de imposto de renda pessoal

Esta forma de cumprimento das obrigações é a mais simples, pois não requer registro ou documentos adicionais do locador. Basta elaborar uma declaração no formulário 3-NDFL e apresentá-la à autoridade fiscal. Você pode receber o formulário de declaração de uma das formas mais convenientes para você:

solicitar pessoalmente o documento na Receita Federal do seu local de residência e preenchê-lo no local conforme modelo;
baixe o formulário no site fiscal oficial e preencha você mesmo em casa (Declaração 3NDFL de 2015), indique o código de renda 1400 ;
cadastre-se no site da Receita Federal e use “ Conta pessoal", preencha o formulário e envie por e-mail.

A elaboração de uma declaração não é um procedimento excessivamente complicado. No formulário deverá preencher os seus dados pessoais (nome completo, número de identificação fiscal, morada de registo, etc.), indicar os rendimentos auferidos com o arrendamento de habitação no final do ano, bem como o valor da taxa, que é 13% da renda.

Ao alugar um apartamento, é importante não atrasar o preenchimento da declaração e o pagamento dos impostos.

A declaração preenchida no formulário 3-NDFL para 2016 deve ser apresentada à Receita Federal até 30 de abril de 2017 (para 2017 - até 30/04/2018),
E transferir o imposto para o orçamento até 15 de julho de 2017 (para 2017 - até 15 de julho de 2018).

Exemplo 1

Residente de Tula Sergeev S.L. aluga seu próprio quarto. De acordo com o acordo, os empregadores pagam a Sergeev 7.320 rublos. por mês. Em 2016, Sergeev recebeu uma renda de 87.840 rublos, que informou à repartição de finanças mediante apresentação de uma declaração. Sergeev deve pagar uma taxa de 11.419 rublos. (87.840 rublos * 13%) até 15/07/2017.

IP no sistema tributário simplificado

Outra forma de arrendar habitação legalmente é registar um empresário individual no regime de tributação simplificado (STS). Este método tem prós e contras. Por um lado, ao registrar um empresário individual, o valor do imposto sobre aluguel não é de 13%, mas de 6%, mais uma contribuição anual fixa para o Fundo de Pensões no valor de 23.153 rublos. (desde 2017 Imposto Social Unificado). Além disso, você precisará passar pelo procedimento de registro:

coletar documentos (passaporte, requerimento);
pagar a taxa estadual de 800 rublos;
enviar documentos ao INFS no local da inscrição (pessoalmente, por correio ou através do recurso eletrônico no site da Receita Federal)
fazer pagamentos antecipados de 6% do valor do aluguel trimestralmente.

Se todos os documentos forem preenchidos corretamente e fornecidos na íntegra, após 3 dias você receberá um certificado de registro e uma folha de registro no Rosreestr.

referente ao 1º trimestre de 2016 – até 25/04/2016.
para o 2º trimestre de 2016 - até 25 de julho de 2016
para o 3º trimestre de 2016 - até 25/10/2016
para 2016 - até 30 de março de 2016.

É importante saber que além dos impostos, você, como empresário individual, precisa pagar uma contribuição para fundos extra-orçamentários. Se você alugar uma casa e não tiver funcionários registrados, em 2016 terá que pagar uma quantia fixa de 23.153 rublos. Todas as contribuições para os fundos de 2016 deverão ser transferidas até 31 de dezembro de 2016. Mas se as contribuições forem pagas trimestralmente em parcelas iguais, dessa forma você poderá reduzir o valor do imposto a uma alíquota de 6%. O procedimento de dedução é simples:

Você paga suas dívidas trimestralmente;
no final do ano, você apresenta uma declaração na qual indica os pagamentos a fundos extra-orçamentários;
calcular o imposto à alíquota de 6%;
subtrair o valor dos prêmios de seguro transferidos do valor do imposto
a diferença é paga até a data de vencimento do adiantamento.

Tendo em conta os custos adicionais e o registo, este método parece pouco atraente para o proprietário. Para entender se há aqui uma poupança real em comparação com o pagamento do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, consideremos um exemplo com as condições descritas acima.

Exemplo 2

Residente de Tula Sergeev S.L. Cadastrei um empresário individual no regime tributário simplificado e aluguei meu próprio apartamento. De acordo com o acordo, os empregadores pagam a Sergeev 7.320 rublos. por mês. Para Sergeev 2016:

recebeu uma renda de 87.840 rublos. (7.320 * 12 meses);
transferiu prêmios de seguro no valor de 23.153 rublos. (para cada trimestre - 5.789);
calculou o imposto de acordo com o regime tributário simplificado, que deve ser pago trimestralmente (87,840 * 6% / 4 = 1,318).

Como o valor dos prêmios de seguro que Sergeev transfere trimestralmente (5.789) é superior à taxa do sistema tributário simplificado de 6% (1.318), não há necessidade de pagar imposto - a dedução cobre-o integralmente.

Vamos comparar os resultados obtidos com um exemplo de cálculo do imposto de renda pessoal: nas mesmas condições, as despesas totais do proprietário-empresário individual foram de 23.153 rublos, do proprietário para o imposto de renda pessoal - apenas 11.419.

Proprietário na patente

Outra forma de alugar habitação legalmente é solicitar uma patente. Sua essência é que, ao adquirir uma patente, você pague a taxa “antecipadamente” com base na renda média anual possível que potencialmente poderá receber no final do ano. Este indicador é fixado por lei - a sua dimensão é determinada pelas autoridades regionais. Você tem a oportunidade de comprar uma patente para um determinado tipo de atividade (neste caso, aluguel de moradia) por um período de 6 ou 12 meses.

Você pode comprar uma patente somente após registrar um empresário individual. Tendo em mãos o certificado de registro de empresário individual e o pedido de utilização do PSN (sistema tributário de patentes), dirija-se à repartição de finanças do local de registro. A patente será emitida para você em até 5 dias, sua validade começa a partir do momento da emissão.

A PSN é benéfica para proprietários que alugam não um, mas vários apartamentos caros e, portanto, têm rendimentos elevados. Isto ocorre porque a base tributável (rendimento potencial) tende a estar acima da média. E embora o Código Tributário tenha limitado a base a 1.000.000, os legisladores regionais têm o direito de aumentá-la em até 10 vezes para proprietários individuais. Por exemplo, possuir uma casa de até 75 m². m em Moscou, você terá que pagar 36.000 rublos.

Responsabilidade pelo não pagamento de imposto

Acima descrevemos o procedimento para registro oficial de arrendamento e analisamos como é mais lucrativo pagar o imposto de renda. Mas não é segredo que poucos proprietários recorrem a relações tão transparentes com o Estado. Muitos proprietários preferem alugar um apartamento sem pagar impostos e não declarar os rendimentos recebidos. O que aguarda os infratores neste caso? Falaremos sobre isso abaixo.

Como identificar o infrator

Se você aluga um apartamento e não paga impostos, as informações sobre suas atividades podem ser disponibilizadas às autoridades com a ajuda de seus vizinhos. Barulho, moradores incomodando os moradores do prédio, desordem no chão – se ocorrer um desses casos, pode ter certeza:

um dos vizinhos zelosos certamente informará o policial distrital sobre isso
Além disso, informações semelhantes podem ser obtidas de organizações públicas de aplicação da lei, se existirem em sua cidade.

Assim que o policial distrital recebe informações sobre possíveis atividades ilegais, ele realiza uma inspeção, entrevista os moradores e obtém informações sobre os moradores e possíveis inquilinos ilegais. Em seguida, você, como proprietário, é entrevistado, incluindo verificação de documentos pessoais e confirmação da propriedade do imóvel. Todas as informações são documentadas na forma de declarações e explicações escritas. Se esses dados forem motivos suficientes para confirmar o fato da locação ilegal, as informações são repassadas à Receita Federal.

Outra forma de identificar o infrator é utilizar o banco de dados Rosreestr, onde são registrados os contratos de locação por período igual ou superior a 1 ano. Mas, como falamos anteriormente, o proprietário pode assinar um contrato pelo período de 11 meses. Além disso, nem a Lei Federal nem o Código Civil contêm uma exigência direta de registro de contratos de 12 meses ou mais.

Prática judicial

Se a Receita Federal tiver fundamentos documentais suficientes e evidências de violação, o caso será encaminhado à Justiça.

Se a autoridade fiscal não tiver um contrato de locação

Se as autoridades fiscais não possuírem documentos comprovativos em forma de contrato, será muito problemático comprovar o facto do arrendamento.
A base da acusação, neste caso, são os depoimentos de vizinhos que afirmam que as pessoas que moram no apartamento não estão cadastradas nele e os inquilinos mudam frequentemente.
Mas proprietários “engenhosos” provam em juízo que parentes moram no apartamento de graça, porque isso não é proibido por lei.
Neste caso, o inquilino deve compreender que o tribunal pode exigir a confirmação do parentesco. Além disso, ao enganar o tribunal, o proprietário pode ser punido por prestar falso testemunho.
No entanto, prática judicial mostra que apenas com base nas “denúncias” dos vizinhos é quase impossível comprovar o fato do aluguel.

Se a Receita Federal tiver contrato de locação

A situação fica mais complicada se a Receita Federal tiver recebido o contrato de locação celebrado. Mas mesmo aqui as opções são possíveis, pois ainda é preciso comprovar o fato da transferência do dinheiro. Isso pode ser feito se os pagamentos forem feitos através de pagamentos bancários, e se você receber dinheiro “em mãos” sem recibos, então não há confirmação de pagamento neste caso. Um dos truques para violar os proprietários é fazer um contrato de uso gratuito, ou seja, em princípio, não pode haver pagamento nesse contrato. Na verdade, o proprietário recebe dinheiro dos empregadores em dinheiro, sem documentos.

Multas, penalidades, responsabilidade criminal

Apesar de por vezes ser bastante difícil comprovar o facto de se receber rendimentos do arrendamento ilegal de habitação, tais casos ainda ocorrem. O que espera o violador?

A principal reclamação do Estado é que o proprietário, tendo recebido rendimentos, não entregou a sua “parcela” ao orçamento em forma de impostos. Portanto, a primeira coisa que a Fiscalização da Receita Federal, tendo recebido a confirmação do arrendamento do Ministério da Administração Interna, exigirá é o pagamento da dívida com taxas orçamentárias. A este valor você precisa adicionar:

Pena por não pagamento de imposto. O valor é de 20% dos atrasados. Se o tribunal provar que a evasão de pagamento foi cometida intencionalmente (e na maioria dos casos é exatamente isso que acontece), a multa aumenta para 40%;
A multa por não apresentação da declaração é de 5% para cada mês de atraso. A declaração deverá ser entregue até 30 de abril. Se em 01/09/2017 você pagou sua dívida fiscal de 2016 no valor de 3.420 rublos, precisará pagar uma multa adicional de 684 rublos. (3.420 * 5% * 4 meses). Neste caso, o valor da multa é limitado a 30% do valor da dívida, mas não pode ser inferior a 100 rublos.
Pena por atraso no pagamento de impostos. O indicador é calculado para cada dia a partir de último dia pagamento (estabelecido pelo Código Tributário) antes da data efetiva do pagamento. A penalidade é determinada pela fórmula: P = 10,5% / 300, onde 10,5 é a taxa de refinanciamento do Banco Central. Ou seja, ao pagar uma dívida fiscal no valor de 3.420 rublos, você precisará pagar 1,2 rublos adicionais. (3,420 * 10,5% / 300) para cada dia de atraso.

Para quem descumpriu a lei não pela primeira vez, a responsabilidade fica mais rígida: o infrator terá que pagar multa duas vezes maior do que o exigido.

Responsabilidade criminal

Se a dívida total de cobrança for superior a 300.000 rublos. (tal valor é considerado ocultação em uma escala especialmente grande), então o valor da retenção de imposto pode chegar a 100.000 - 300.000 rublos, ou o proprietário pode ser privado de liberdade por até 1 ano.
Um infrator cuja renda proveniente de aluguéis ilegais exceda 2 milhões de rublos também pode ir para a prisão. por ano. Se comprovado o fato da culpa, o locador pode ser preso por até 3 anos.

Como você pode ver, às vezes pode ser muito difícil provar a culpa do proprietário. Mas se, mesmo assim, o tribunal provar que você alugou o apartamento sem impostos, a responsabilidade por violações pode ser muito grave.

Exemplo 3

Em 2016, Savelyev K.D. alugou seu próprio quarto extraoficialmente. Savelyev não apresentou declaração até 30 de abril de 2017 e não pagou imposto no valor de 4.630 até 15 de julho de 2017. O tribunal comprovou a ofensa de Savelyev, ele pagou a taxa em 30 de setembro de 2017. Além disso, Savelyev foi cobrada multa por falta de pagamento, multa por atraso no pagamento e multa por não apresentação de declaração. Vamos calcular cada valor:

A multa por falta de pagamento é de 926 (4.630 * 20%).
A multa por cada dia de atraso é de 1,62 (4,630 * 10,5% / 300). Por 77 dias (de 16/07/2017 a 30/09/2017) Savelyev pagará 124 (77 * 1,62).
A multa por não apresentação da declaração é de 231 por mês (4.630 * 5%). Savelyev estava atrasado em 5 meses, então pagará 1.155 (231 * 5 meses).

Assim, Savelyev pagará 6.835 (4.630 + 926 + 124 + 1.155) ao orçamento.

Pergunta - resposta

Pergunta:
Caso o locador tenha cadastrado empresário individual no regime tributário simplificado, deve manter registros das despesas?

Resposta: Não, se ele aplicar uma alíquota de 6% sobre o rendimento. Se um empresário individual opera a uma taxa de 15%, os registros devem ser mantidos. Isto se deve ao fato de o cálculo da base tributável ser determinado pela fórmula “receitas menos despesas”. A prática mostra que a maioria dos proprietários registra empreendedores individuais a uma taxa de 6%. Isto é benéfico porque o proprietário não tem funcionários e não incorre em custos significativos com serviços e materiais que devem ser levados em consideração.

Pergunta: O proprietário tem renda de aluguel superior a 300.000 por ano. A alíquota do imposto muda para ele?

Resposta: Não, a taxa permanece a mesma. Mas se no final do ano conseguiu receber um rendimento superior a 300 mil, terá adicionalmente de transferir 1% do rendimento para o Fundo de Pensões.

Se você tiver dúvidas sobre o tema do artigo, não hesite em perguntar nos comentários. Com certeza responderemos a todas as suas perguntas dentro de alguns dias. No entanto, leia atentamente todas as perguntas e respostas do artigo se você pergunta semelhante Se houver uma resposta detalhada, sua pergunta não será publicada.

111 comentários

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Na Rússia, foi estabelecido um imposto sobre o aluguel de apartamentos, garagens, vagas de estacionamento, escritórios e quaisquer outros imóveis. O imposto incide sobre o valor dos rendimentos recebidos.

Uma vez que os proprietários dos imóveis listados em Federação Russa Podem ser pessoas físicas e jurídicas; pagar impostos de aluguel nas organizações é preocupação da gestão e da contabilidade. Indivíduos que recebem renda do aluguel de seus imóveis devem cuidar do pagamento dos impostos, ou o Estado cuidará disso.

Cuidar dos seus impostos significa mais do que apenas contar e pagar. A legislação russa permite que um cidadão escolha um método (sistema) conveniente para pagar impostos. Dependendo do sistema escolhido, o valor do imposto sobre o aluguel de apartamentos (ou outros imóveis) e o procedimento de tributação da renda serão diferentes, para que o cidadão possa realmente economizar em impostos.

Os cidadãos, ou seja, os indivíduos que recebem rendimentos de aluguel, não precisam se preocupar e simplesmente pagar o Imposto de Renda Pessoal (NDFL) de acordo com o Capítulo 23 do Código Tributário da Federação Russa. É 13% da receita. Mas ninguém esconde o próximo aumento de impostos: em primeiro lugar, o imposto sobre o rendimento das pessoas singulares será aumentado; Portanto, é agora aconselhável comparar os principais métodos de tributação.

Acredita-se que o proprietário pagará menos impostos se se registrar como Empreendedor Individual (PI) e aplicar o Sistema de Tributação Simplificado (Capítulo 26.2 do Código Tributário da Federação Russa) ou comprar uma Patente (Sistema de Tributação de Patentes - Capítulo 26.5 do o Código Tributário da Federação Russa).

A propaganda pelo pagamento de impostos sobre apartamentos alugados incentiva as pessoas a declararem seus rendimentos de aluguel e a pagarem o imposto de renda pessoal de 13%. Mas essa consciência poderá, no futuro, desempenhar um papel junto desses contribuintes. piada cruel. A questão é esta:

Recebimento sistemático de receitas provenientes do aluguel de apartamentos, garagens, casas, escritórios e outros imóveis, de acordo com a legislação da Federação Russa, é uma atividade empresarial. E as atividades comerciais na Rússia devem ser realizadas apenas de acordo com o procedimento estabelecido - isto é, é necessário registro de empreendedorismo de uma forma ou de outra. Caso contrário, pode surgir a questão do negócio ilegal, e este é um tipo de crime. E pagar impostos por si só não é suficiente.
Além disso, cria-se uma situação particularmente cínica: o pagamento de impostos será usado contra você como prova de recebimento sistemático de renda!

Os cidadãos que alugam imóveis precisam conhecer uma série de disposições importantes da legislação tributária que afetam significativamente o valor dos impostos pagos e levar essas disposições em consideração em suas vidas.

O imposto de renda pessoal é importante situação fiscal de uma pessoa física. Na Rússia, os imóveis podem pertencer tanto a cidadãos russos quanto a estrangeiros. E cada um desses proprietários tem o direito de alugar seu imóvel. Ao mesmo tempo, a legislação tributária não utiliza conceitos como cidadão russo e estrangeiro.

Mas existe um conceito residentes fiscais Federação Russa - indivíduos que permaneçam legalmente na Rússia por 183 dias nos próximos 12 meses consecutivos. (Parte 2 do artigo 208 do Código Tributário da Federação Russa).

Como você pode ver, residente fiscal da Federação Russa e um cidadão da Rússia não são a mesma coisa. Daí se segue a conclusão: um estrangeiro (não cidadão) pode tornar-se residente fiscal da Rússia.

A situação fiscal é muito importante, uma vez que o procedimento de tributação do rendimento de um residente fiscal e de um não residente é diferente.

Imposto de renda pessoal para aluguel

Situação: Pessoa física aufere rendimentos do aluguel de apartamento e não formalizou de forma alguma sua atividade empreendedora.

Neste caso, sem ser empresário registado (PI), as pessoas singulares não podem aplicar quaisquer outros métodos de tributação que não o pagamento do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, abreviadamente designado por imposto sobre o rendimento das pessoas singulares. As regras para o cálculo do imposto de renda pessoal são estabelecidas no Capítulo 23 do Código Tributário da Federação Russa.

Regra geral da legislação tributária russa: Todos os indivíduos - tanto residentes fiscais da Federação Russa quanto indivíduos que não são residentes fiscais da Rússia e que recebem renda na Rússia são contribuintes do Imposto de Renda Pessoal (NDFL).

A regra geral para o cálculo do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares: o imposto é calculado sobre o valor de todos os rendimentos do contribuinte no período de tributação.

Os tipos de rendimentos dos quais o imposto de renda pessoal é cobrado estão listados no artigo 208 do Código Tributário da Federação Russa, em particular, o artigo afirma diretamente renda de imóvel alugado localizado na Federação Russa. Ou seja, a renda das pessoas físicas proveniente do aluguel de apartamentos, vagas de estacionamento, casas de campo, escritórios, lojas, etc. localizados no território da Rússia estão sujeitos ao imposto de renda pessoal.

Taxa de imposto de renda pessoal:

A situação fiscal do locador (destinatário do rendimento do arrendamento) acima mencionada é de importância significativa aqui:

Para proprietários residentes fiscais na Federação Russa, a alíquota do imposto é de 13%.

Para não residentes – 30%.

Qual é o valor do imposto de renda pessoa física cobrado no aluguel de um apartamento?

O imposto sobre o rendimento das pessoas singulares é retirado da base tributável - o montante dos rendimentos recebidos durante o período fiscal.

Período de imposto para imposto de renda pessoal: ano civil. Começa em 1º de janeiro e termina em 31 de dezembro.

Conclusão: O imposto de renda pessoal incide sobre o valor total dos rendimentos recebidos durante o ano civil.

Exemplo 1:

Um cidadão da Moldávia que reside permanentemente em Moscou aluga um apartamento de sua propriedade por 20.000 rublos. por mês ao longo de 2016.

Solução:

Base tributária para imposto de renda pessoal sobre aluguel: 20.000 x 12 = 240.000 rublos.

O locador reside permanentemente na Rússia, ou seja, por mais de 183 dias corridos durante um período consecutivo de 12 meses, de acordo com as regras do Artigo 208 do Código Tributário da Federação Russa, tal cidadão da Moldávia é reconhecido como residente fiscal de; a Federação Russa; uma taxa de imposto de 13% é aplicada aos rendimentos de arrendamento.

Imposto de renda pessoal = 240.000 x 13% = 31.200 rublos.

Exemplo 2:

Um cidadão russo que reside permanentemente em Munique aluga um apartamento de sua propriedade em Moscou por 20.000 rublos. por mês durante 2016

O período de imposto de renda pessoal é um ano civil – 12 meses.

Base tributária para aluguel: 20.000 x 12 = 240.000 rublos.

O locador reside permanentemente em Munique, NÃO na Rússia, de acordo com as regras do Artigo 208 do Código Tributário da Federação Russa, o locador NÃO é reconhecido como residente fiscal da Federação Russa; renda de aluguel.

Imposto de renda pessoal = 240.000 x 30% = 72.200 rublos.

Conclusão: se você viajar para fora do território da Federação Russa por um período superior a 183 dias, poderá perder seu status fiscal de Residente Fiscal da Rússia e o imposto de renda pessoal será pago a uma taxa maior.

Importante: Ao determinar a situação fiscal, o período de permanência na Rússia é calculado durante 12 meses consecutivos, e não durante um ano civil.

Como pagar o imposto de renda pessoal:

O pagamento do imposto de renda pessoal exige que o contribuinte realize diversas operações:

1) O contribuinte deve registar-se na Inspecção Fiscal e receber um NIF – número fiscal individual. (Não é necessário registrar-se como empresário individual. Nesse caso, no cálculo do imposto de renda pessoa física, o contribuinte não pode reduzir sua receita pelas despesas incorridas, por exemplo, pelo valor do imposto predial pago, e em breve esse imposto será de uma quantidade impressionante).

2) No final do período de tributação durante o qual foram recebidos os rendimentos de rendas (ano civil), até 30 de abril próximo ano, o contribuinte preenche e apresenta a declaração de imposto de renda pessoal à repartição de finanças.

3) Na verdade, pague o valor do imposto.

A declaração indica o valor dos rendimentos de arrendamento recebidos durante o período de tributação (se nenhum outro rendimento tiver sido recebido).

Diferença no preenchimento declaração de imposto residentes fiscais da Federação Russa e não residentes da Federação Russa:

Na folha “A” “Renda de fontes na Federação Russa”, na coluna 010 (Taxa de imposto), os residentes fiscais da Rússia colocam o valor de 13%, os indivíduos NÃO residentes fiscais da Rússia na coluna 010 colocam o valor de 30%.

No cálculo do imposto de renda pessoa física proveniente do aluguel de apartamentos, casas, escritórios e outros imóveis, os rendimentos recebidos podem ser reduzidos em padrão e social deduções fiscais .

Deduções padrão:

De acordo com as regras do artigo 218 do Código Tributário da Federação Russa, os contribuintes do imposto de renda pessoal têm o direito de reduzir o lucro tributável em conexão com a presença de um filho menor e de um filho adulto com menos de 24 anos de idade:

1.400 rublos - para o primeiro filho;

1.400 rublos - para o segundo filho;

3.000 rublos - para o terceiro filho e cada filho subsequente;

6.000 rublos - para cada criança, se a criança menor de 18 anos for deficiente ou estudante tempo total estagiário, pós-graduando, residente, estagiário, estudante menor de 24 anos, se for pessoa com deficiência do grupo I ou II.

A dedução fiscal é feita para cada filho menor de 18 anos, bem como para cada estudante em tempo integral, estudante de pós-graduação, residente, estagiário, estudante, cadete menor de 24 anos.

O pai solteiro recebe o dobro das deduções fiscais. As deduções também são fornecidas para pais adotivos, pais adotivos, tutores e curadores. A dedução fiscal é concedida com base num pedido escrito dos pais (cônjuge dos pais, pais adotivos, tutores, curadores, pais adotivos, cônjuge do pai adotivo com base nas suas declarações escritas e documentos que comprovem o direito a este dedução fiscal.

As solicitações e documentos devem ser anexados à declaração de imposto de renda pessoal.

IMPORTANTE: Para indivíduos cujo filho está fora da Federação Russa, é concedida uma dedução fiscal com base em documentos certificados pelas autoridades competentes do estado em que a criança vive.

A dedução fiscal especificada é fornecida por até um mês, após o resultado do qual a renda do contribuinte, calculada pelo regime de competência desde o início do período fiscal, não excede 350.000 rublos.

Deduções sociais:

De acordo com as regras do artigo 219 do Código Tributário da Federação Russa, os contribuintes têm o direito de reduzir o lucro tributável pelos valores gastos em:

Educação própria ou educação de seus filhos em instituições de ensino
Seu próprio tratamento ou tratamento de seus filhos em instituições médicas

As deduções fiscais padrão e sociais são indicadas nas folhas E1 e E2 da declaração de imposto de renda pessoal.

Como enviar uma declaração de imposto de renda pessoal:

Uma declaração de imposto em papel pode ser submetida à inspeção do Serviço Fiscal Federal da Rússia de forma independente pelo contribuinte, por meio de um representante com procuração com firma reconhecida); por correio - na forma de item registrado com lista de anexos.

Em formato eletrônico, a declaração fiscal é enviada por meio de canais de telecomunicações com assinatura digital eletrônica.

Se a declaração de imposto não for apresentada dentro do prazo prescrito, o contribuinte estará sujeito a processo. responsabilidade fiscal– multa por falta de declaração e, em caso de falta de pagamento de imposto, também por falta de pagamento de imposto.

O valor da multa por não apresentação da declaração de imposto de renda é de 5% do valor apurado na declaração de cada mês de atraso, mas não superior a 30%.

COMO PAGAR imposto de renda pessoal:

De acordo com o prazo, o valor total do imposto sobre todos os rendimentos do período fiscal expirado deverá ser pago pelo CONTRIBUINTE ao orçamento antes de 15 de julho do ano seguinte ao período fiscal expirado.

IMPORTANTE:

O pagamento de impostos só deve ser feito nós mesmos contribuinte, uma vez que o banco insere informações sobre o pagador nos dados de pagamento. Assim, se o cônjuge pagou imposto pelo cônjuge, então na Fiscalização da Receita Federal esse pagamento pode ser considerado como um pagamento de imposto do cônjuge que efetuou o pagamento no banco. Com isso, o contribuinte – o cônjuge – ficará endividado! E penalidades serão cobradas sobre isso.

Exemplo:

O imposto de renda pessoal sobre renda de aluguel de 2015 deverá ser pago até 15 de julho de 2016. O dono do escritório é o marido Ivanov, e ele é o locador.

Se Ivanov confiar o pagamento de impostos à sua esposa, ele poderá contrair uma dívida (atrasada).

Neste ponto, consideram-se cumpridas as obrigações fiscais de uma pessoa singular que aufere rendimentos do arrendamento de um apartamento.

ESCOLHA: TRIBUTAÇÃO DA RENDA DE ALUGUEL DE EMPREENDEDOR INDIVIDUAL

Sistema geral (OSNO), Sistema simplificado (USN), Patente

Empreendedor individual (PI) é um indivíduo registrado como empresário. O registo é efectuado pela repartição de finanças.

Para receber legalmente os rendimentos da atividade empresarial de arrendamento de imóveis - apartamentos, escritórios, etc., a informação do empresário individual deve indicar o tipo de atividade correspondente - serviços de disponibilização de imóveis para arrendamento.

Uma questão significativa para os empresários individuais será o método de tributação. Empreendedor individual pode escolher sistema comum tributação (OSNO), sistema tributário simplificado (STS), sistema de patentes.

IP em OSNO– sistema tributário que requer manutenção contabilidade e contabilidade tributária. Requer qualificações e custos apropriados para organizar e manter registros, preparando relatórios atuais (durante o ano). Mas o principal é pagar o IVA. O locador da OSNO é contribuinte de IVA. Para este imposto, é obrigatória a apresentação trimestral de declarações fiscais e o pagamento do imposto. O sistema é adequado para utilização no arrendamento de espaços em “escala industrial”: oficinas, grandes salas de exposições, centros de escritórios, etc. Os inquilinos empresariais estão interessados em ter em conta o IVA “a montante” e as despesas que beneficiam de um senhorio individual no OSNO; Para o proprietário-locador do imóvel, ao aplicar o OSNO, o valor total dos impostos também aumentará significativamente. Por razões óbvias, não consideramos o pagamento de impostos por empreendedores individuais na OSNO no âmbito deste material.

sistema de tributação simplificado para aluguel

As pessoas singulares registadas como empresários individuais têm o direito de utilizar o Sistema de Tributação Simplificada para calcular o imposto sobre rendas. Acredita-se que o sistema tributário simplificado difere significativamente do OSNO e permite reduzir o custo da contabilidade. Em primeiro lugar, uma vez que os contribuintes que utilizam o regime fiscal simplificado não são obrigados a pagar IVA. A contabilidade também não é necessária. Ao mesmo tempo, é necessário manter registros de receitas ou receitas e despesas.

O facto é que o regime de tributação simplificado permite a utilização de duas formas: regime de tributação simplificado “rendimentos” ou regime de tributação simplificado “rendimentos menos despesas”. Pelos nomes dos sistemas fica claro como eles diferem.

Utilizando o regime tributário simplificado, os contribuintes pagam o Imposto Único no âmbito da aplicação do regime tributário simplificado.

As alíquotas do sistema tributário simplificado dependem do método de cálculo utilizado:

Para o sistema “Receita” – 6% da receita.

Para o sistema “Receitas menos despesas” – 15% da diferença entre receitas e despesas.

Uma diferença significativa entre estes métodos de aplicação do regime fiscal simplificado pode surgir se o locador tiver despesas sistemáticas significativas com o imóvel arrendado.

Regra geral, no arrendamento de apartamentos, garagens e outros imóveis, o senhorio não tem despesas sistemáticas, pelo que, para o arrendamento, o regime fiscal simplificado “rendimentos” é “economicamente mais eficiente”, no qual é imposto apenas 6%; cobrado sobre o aluguel. E a inspecção fiscal faz menos perguntas nestes casos.

Um acréscimo significativo à carga tributária são as contribuições: Para o Fundo de Pensões e para o Fundo Federal de Seguro Médico Obrigatório.

Contribuição de seguro para o Fundo de Pensões durante o ano = salário mínimo x tarifa x 12 meses + 1% do valor da renda superior a 300.000 rublos.

Para 2016, contribuição para o Fundo de Pensões = 19.356,48 rublos (6.204 rublos × 26% × 12 meses)

Contribuição do seguro para o FFOMS no ano = salário mínimo x tarifa x 12 meses

Para 2016, contribuição para o FFOMS para o ano = 3.796,85 rublos (6.204 rublos × 5,1% × 12 meses), onde 6.204 - tamanho mínimo salário (salário mínimo).

Ou seja, a carga tributária de um empresário no sistema tributário simplificado em 2016 aumenta em mais de 23.000 rublos. E se a renda anual exceder 300.000 rublos. as contribuições para o fundo de pensão aumentarão em 1% do valor superior a RUB 300.000.

Por exemplo, o aluguel de apartamentos caros em Moscou pode exceder 100.000 rublos. por mês, e a renda anual é, portanto, de 1.200.000 rublos. então o pagamento adicional ao Fundo de Pensões será de 1% x (1.200.000 - 300.000) = 9.000 rublos.

Declaração de imposto de acordo com o sistema tributário simplificado

A declaração fiscal é apresentada uma vez por ano. Um empresário individual que utiliza o sistema tributário simplificado apresenta uma declaração de imposto de renda até 30 de abril do ano seguinte ao período fiscal expirado. Isto coincide com as condições de aplicação do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares.

Período fiscal, períodos de reporte do sistema tributário simplificado

O período de tributação do imposto único na aplicação do regime fiscal simplificado é um ano civil, de 1 de janeiro a 31 de dezembro. Período de imposto é o período de tempo durante o qual o contribuinte calcula e paga o imposto.

Período de reporte – 1.º trimestre, semestre, 9 meses do ano civil. São períodos ao final dos quais os contribuintes são obrigados a calcular e pagar o valor do adiantamento do imposto com base nos rendimentos reais recebidos, ou nos rendimentos reduzidos pelo valor das despesas.

Conclusão: o imposto único do regime tributário simplificado é pago pelos empresários individuais em três parcelas após cada trimestre do ano civil e a última parcela, no final do ano - até 30 de abril

Pagamento de imposto. Pagamentos antecipados.

O valor do imposto único na aplicação do regime tributário simplificado é pago no final do período de tributação ANTES do prazo para apresentação da declaração fiscal. Para empreendedores individuais, isso ocorre até 30 de abril do ano seguinte ao período de tributação.

Pagamentos antecipados para imposto único Os empresários individuais ao abrigo do regime fiscal simplificado são pagos o mais tardar no dia 25 do mês seguinte ao período de reporte expirado, respetivamente, para o 1º trimestre - antes de 25 de abril, durante meio ano - antes de 25 de julho, durante 9 meses - antes de outubro 25.

Os empresários individuais que utilizam o “imposto simplificado” têm o direito de reduzir os rendimentos auferidos pelos prémios de seguros pagos “por si” na íntegra e em 50% se o empresário individual pagar contribuições aos trabalhadores contratados.

Exemplo:

IP Ivanov usa o sistema tributário simplificado de “renda” para alugar instalações não residenciais - escritórios por 800.000 rublos. por mês.

As despesas com instalações chegam a 100.000 rublos. por mês.

Pergunta: qual sistema de tributação dos rendimentos de arrendamento é mais rentável: regime de tributação simplificado do rendimento, regime de tributação simplificado do rendimento menos despesas ou imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, em igualdade de condições?

Solução:

A renda de um empresário individual será de 9.600.000 rublos. por ano, despesas – 1.200.000 rublos. por ano.

O valor do imposto único no sistema tributário simplificado para a renda será: 576.000 rublos. (9.600.000 x 6%)

O valor do imposto único no sistema tributário simplificado, receitas menos despesas, será: 1.260.000 rublos. (9.600.000 – 1.200.000) x 15%

O imposto de renda pessoal será de 1.092.000 rublos. (9.600.000 – 1.200.000) x 13% se o empresário individual considerar as despesas como deduções fiscais profissionais na tributação.

Conclusão: no caso considerado, apesar do valor das despesas ultrapassar 10% das receitas, é muito mais rentável aplicar o regime tributário simplificado às receitas à alíquota de 6%.

Patente para aluguel de apartamento 2016

O IP pode ser usado no aluguel de instalações residenciais e não residenciais, se isso for permitido pela lei pertinente da entidade constituinte da Federação Russa. Por exemplo, em Moscou isso é permitido pela lei de Moscou.

A patente é emitida pela autoridade fiscal do local de registo do contribuinte (local de atividade empresarial do empresário individual).

COM rendimento potencialé devido um imposto (taxa de patente) de 6%.

O valor da receita potencial é estabelecido pela lei da entidade constituinte pertinente. Por exemplo, o valor da renda potencial em Moscou é estabelecido pela Lei nº 53 de 31 de outubro de 2012. De acordo com esta lei, a receita potencial do aluguel de um apartamento em Moscou varia de 210 mil rublos. até 10 milhões de rublos por ano depende da localização do imóvel alugado.

Valor da taxa de patente:

Com base na Lei de Moscou nº 53, na qual a receita potencial do aluguel de instalações é estabelecida para diferentes áreas e localizações geográficas.

Por exemplo, estão para alugar instalações não residenciais com uma área de 280 m2. em Moscou. De acordo com a lei especificada de Moscou, para aluguel de instalações não residenciais com área de 100 a 300 m². a renda potencial é fixada em RUB 3.000.000. por ano.

Uma patente para aluguel de instalações não residenciais por um ano civil custará:

180.000 rublos. (3.000.000 (renda potencial) x 6%)

Prazo O período de emissão de uma patente varia de 1 mês a 1 ano.

Procedimento de pagamento de patente: Uma patente emitida por um período inferior a seis meses deve ser paga antes de seu vencimento. Emitida por um período superior a 6 meses, a patente está sujeita ao pagamento em duas parcelas: 1/3 no prazo de três meses a partir da data de recebimento e os 2/3 restantes até o vencimento da patente.

Lembramos: para empreendedores individuais, ao aplicar o imposto de renda pessoa física, o sistema tributário simplificado e ao usar uma patente, é necessário pagar contribuições obrigatórias no valor de 23.000 rublos. (contribuições de seguro obrigatórias para o Fundo de Pensões e o Fundo Federal de Seguro Médico Obrigatório)

Imposto sobre imóveis alugados

Ao receber rendimentos do arrendamento de instalações não residenciais - escritórios, comércio. armazéns e outros estabelecimentos comerciais, bem como no arrendamento de mais de um imóvel residencial (apartamentos, casa de campo), é necessário considerar a forma de atividade empresarial e o sistema tributário - empresário individual ou organização (LLC), regime tributário simplificado, OSNO.

O facto é que o arrendamento de imóveis, nestes casos, é uma actividade empresarial. Como foi dito no início do artigo, nesses casos, na falta de registo de actividade empresarial, a administração fiscal terá dúvidas sobre a legalidade do recebimento de rendimentos, o que ameaça iniciar um processo criminal.

Na escolha de um regime de tributação, a análise da carga tributária sobre os rendimentos de aluguel é realizada de forma semelhante à anterior.

Do exposto, as seguintes conclusões são óbvias:

A forma mais lucrativa de alugar imóveis residenciais localizados nas partes “periféricas” de Moscou seria adquirir uma patente para o tipo de atividade correspondente.

Ao mesmo tempo, é importante notar que, para o sistema de patentes, a receita imputada depende diretamente da localização do imóvel alugado, e se, por exemplo, o apartamento estiver localizado no Distrito Administrativo Central (CAO) de Moscou, então o o imposto aumentará muitas vezes. Portanto, cada opção requer um cálculo individual.

Além disso, não se esqueça pagamentos obrigatórios ao Fundo de Pensões e ao Fundo de Seguro Médico Obrigatório. No total, cerca de 23.000 rublos. e seu aumento em 1% do valor da renda anual superior a 300.000 rublos.

No âmbito do sistema de patentes, não reduzem o montante do rendimento potencial.

Estamos prontos para ajudá-lo a analisar sua situação e realizar os cálculos necessários.

Um contrato de aluguel é uma transação de direito civil comum, em que uma parte transfere instalações residenciais para a outra para uso mediante o pagamento de uma determinada taxa. É necessário pagar imposto para alugar um apartamento e quanto custa? Vamos analisar esse assunto hoje.

Nos termos do contrato de arrendamento, os inquilinos são obrigados a pagar uma taxa ao proprietário. Isso geralmente acontece todos os meses, mas outras opções são possíveis. Assim, o proprietário do apartamento recebe o rendimento da transação. E todos os rendimentos dos cidadãos são tributados. Conseqüentemente, você precisa pagar uma taxa de imposto pelo aluguel de uma casa.

A evasão de contribuir com fundos para o orçamento do Estado é punível por lei. Um cidadão pode assumir responsabilidade administrativa e criminal. Isso depende do valor da dívida com a Receita Federal.

Existem três maneiras de pagar impostos sobre o aluguel de um apartamento:

Imposto de renda pessoal para pessoas físicas.
Tributação de patentes.
Tributação simplificada.

Sabendo quais impostos o locador paga nesses casos, você pode escolher a opção mais econômica para você.

Procedimento para pagar imposto a um indivíduo

Se a habitação for alugada a um cidadão, o imposto é de 13% da renda. Ao mesmo tempo, em Legislação russa Existe uma regra segundo a qual as pessoas que vivem por um curto período na Rússia devem pagar uma taxa mais elevada do que os residentes permanentes. Assim, se o locador residir no exterior há mais de 183 dias, a taxa de imposto é de 30%.

Para depositar fundos no orçamento do Estado, um indivíduo não precisa coletar documentos. Tudo o que você precisa fazer é enviar sua declaração de imposto de renda à repartição de finanças. Alugue 3 imposto de renda pessoa física ao alugar um apartamento até o final de abril. Preencher o documento não é difícil. Indica informações pessoais, bem como o nível de receita da transação recebida no ano e quanto deve ser pago o imposto sobre o aluguel do apartamento. Um modelo de formulário pode ser encontrado na Internet.

Apesar de a declaração ser apresentada em abril, o valor total da taxa do ano deverá ser pago antes do final de julho.

Muitos pagadores estão interessados em saber se existe alguma maneira de reduzir o valor do imposto de renda pessoal ao alugar um apartamento. O valor é fixo para todos os indivíduos e durante todo Território russo. Mas você ainda pode reduzir a quantidade.

Isso pode ser feito da seguinte forma: subtraia o valor do aluguel e outras utilidades do aluguel recebido. Como resultado, o rendimento real será menor, o que significa que terá de pagar menos ao orçamento do Estado. imposto de renda de alugar um apartamento.

Exemplo: A habitação é alugada por 10 mil rublos mensais. O imposto para alugar um apartamento, neste caso, é de 1.300 rublos (10.000x13%) por mês, 15.600 por ano. O aluguel é de 5 mil por mês. O que resta é uma renda de 3.700 rublos. 13% desse valor equivale a apenas 750 rublos por mês, 9.000 rublos por ano.

Ao enviar a declaração, todo o dinheiro gasto com aluguel deve ser comprovado por documentos, por exemplo, recibos.

Procedimento para pagamento de imposto para empreendedores individuais sobre uma patente

Para alugar legalmente um imóvel residencial para fins residenciais a terceiros, é permitida uma patente. A essência do sistema de patentes é pagar antecipadamente ao Estado pelo aluguel de moradia, sem a necessidade de calcular o valor total anual. A patente é adquirida mediante o pagamento de uma taxa, cujo valor varia de acordo com a área do imóvel.

Você pode adquirir uma patente por um período de seis meses ou um ano. A compra só é possível após o cidadão se cadastrar como empresário individual. Depois de receber um certificado que comprove a existência de um empresário individual, você pode entrar em contato com segurança com a autoridade fiscal localizada no seu local de registro.

Você deve ter um requerimento solicitando permissão para usar a tributação de patentes. A patente é emitida no prazo máximo de 5 dias úteis. Começa a ser válido a partir da data de emissão. Essa tributação é mais benéfica nos casos em que um cidadão aluga vários imóveis residenciais ao mesmo tempo e recebe uma grande renda. Afinal, o pré-pagamento é calculado em média.

A desvantagem do sistema de patentes é que existe um alto risco de perda de dinheiro. Pode surgir se o proprietário comprar uma licença por um determinado período e as pessoas que alugam o imóvel se mudarem antes desse período.

Atenção! Como o cidadão está registrado como empresário individual, ele precisará fazer contribuições para o seguro. Seu tamanho é fixo e totaliza 32.385 rublos.

O procedimento de pagamento do imposto de renda de empresários individuais no regime tributário simplificado

É possível pagar legalmente imposto no arrendamento de habitação se obtiver o estatuto de empresário individual e um regime de tributação simplificado. Nesse caso, o valor do pagamento é de apenas 6% do rendimento recebido. Além disso, você também precisa inserir contribuição previdenciária, cujo tamanho é igual para todos os empreendedores individuais.

O procedimento de inscrição e pagamento é o seguinte:

Elaboração de requerimento e recolha de documentos para registo de empresário individual.
Pagamento de imposto estadual.
Entrar em contato com a autoridade fiscal localizada no seu local de registro. Você pode enviar documentos pessoalmente ou pelos correios ou pelo site oficial da Receita Federal.
Obtenção de certificado de registro de empresário individual.
Preenchimento da declaração e envio ao serviço fiscal.
Pagamento de 6% do rendimento a cada 3 meses.

A contribuição previdenciária é paga até o final do ano. Mas você pode pagar trimestralmente. Isso é ainda mais lucrativo, pois o valor do imposto em si será reduzido. Isto acontece da seguinte forma: um cidadão efetua pagamentos trimestralmente ao Fundo de Pensões da Federação Russa, depois, ao elaborar uma declaração, indica essas contribuições e deduz-as do valor da arrecadação fiscal. Como resultado, o valor do imposto é reduzido.

Exemplo de cálculo imposto para alugar um apartamento de acordo com um sistema de tributação simplificado: A habitação é alugada por 50 mil rublos. Valor da arrecadação = 50.000 x 6% x 12 meses = 36.000 por ano. Este é apenas o valor do imposto. Você também precisa adicionar contribuições médicas e de pensão - 32.385 rublos.

Responsabilidade por não pagamento

Hoje em dia, muitas pessoas não celebram contrato formal quando alugam imóveis residenciais e, portanto, não pagam taxas. As agências governamentais não podem verificar todos os proprietários do país. Mas o infrator pode ser identificado com a ajuda de outros cidadãos, por exemplo, vizinhos.

Quando são recebidas informações sobre a residência ilegal de inquilinos, os policiais verificam a veracidade das informações. Se o facto do arrendamento for confirmado, todos os dados são transferidos para a repartição de finanças.

É difícil comprovar a conclusão de uma transação sem um acordo formalizado. Caso o fisco não tenha fundamento suficiente, o processo é remetido à Justiça. Mas mesmo aí, como mostra a prática, raramente é possível remover um inadimplente sem escrúpulos.

Se as ações do infrator ainda forem reconhecidas como ilegais, ele será responsabilizado. As penalidades para alugar um apartamento sem pagar impostos serão as seguintes:

Pena por evasão fiscal. Seu valor é de 20% da dívida com o serviço fiscal. Em caso de evasão deliberada, o tamanho dobra.
Pena por não apresentação de declaração, que deverá ser entregue até o final de abril. O valor é de 5% para cada dia de atraso.
Multa por cada dia de atraso no pagamento do imposto. A contagem regressiva começa a partir do último dia de pagamento.

Importante! Se esta não for a primeira vez que um infrator for pego, ele terá que preparar quantias duas vezes maiores que as indicadas acima. Além das multas, o inadimplente é obrigado a pagar a dívida ao Estado durante todo o período de aluguel do apartamento.

Pelo arrendamento ilegal de habitação e evasão de obrigações fiscais, é imposta não só responsabilidade administrativa, mas também criminal. É fornecido se a dívida for superior a 300 mil rublos. O proprietário terá que pagar uma multa elevada de até 300 mil rublos. Além da multa pecuniária, o infrator poderá pagar com liberdade por um ano.

O tribunal tem o direito de prender o infrator por um período superior a 3 anos se ele recebeu mais de 2 milhões de rublos do aluguel de um imóvel e não deu a parte necessária dos fundos ao estado. Tal grandes somas são especialmente relevantes para as grandes cidades, onde o aluguel de imóveis é caro.

Como evitar legalmente o pagamento de impostos pelo aluguel de um apartamento

Os proprietários recorrem frequentemente ao método ilegal de isenção de impostos para alugar um apartamento. Eles simplesmente não celebram um acordo de aluguel de imóveis residenciais. Se não houver documentação, o serviço fiscal não poderá saber que a transação realmente existe e, portanto, não reclamará o imposto.

Mas este método não cumpre a lei e a contorna. Se tal violação for detectada, o locador é responsável. Portanto, é melhor usar métodos legais para evitar o pagamento de impostos sobre um contrato de aluguel de apartamento.

Isso inclui as seguintes opções:

Faça um contrato por 11 meses. Neste caso, os rendimentos recebidos dos inquilinos não serão tributados. Ao final do período do contrato, é permitido reiniciá-lo. Apenas de novo, e não renovar, caso contrário você não se livrará das taxas.
Indique o uso de moradia gratuitamente. Nesta situação, o locador também não receberá dinheiro do seu imóvel, portanto você não é obrigado a pagar imposto pelo aluguel de um imóvel.
Perda do contrato. Você pode simplesmente destruir o contrato antes de apresentar uma declaração de imposto de renda. Devido à sua ausência, é impossível confirmar a transação, o que significa que ninguém exigirá o pagamento.

Esses métodos permitem evitar legalmente a tributação sem responsabilidade subsequente. Mas, em essência, também representam uma espécie de evasão à lei, mas não acarretam consequências negativas.

Conclusão

É impossível dizer de forma inequívoca qual método de pagamento é mais lucrativo para o proprietário. Tudo depende da situação específica. Para efeito de comparação, você pode fazer cálculos para todas as opções de tributação.

Aluguéis de cidadão apartamento de dois quartos em Moscou, recebe uma renda anual de 654.600. O valor do imposto, dependendo da forma de tributação, será o seguinte:

Como pessoa física: 85.098 rublos (654.600x13%).
Como empresário individual com sistema simplificado: 39.276 rublos (654.600x6%). A esse valor você também precisa adicionar prêmios de seguro - 32.385 rublos.
Como detentor de patente: uma patente para um apartamento de dois quartos custará aproximadamente 30.000 mil rublos. A isso também é necessário adicionar contribuições de seguro obrigatórias para empresários - 32.385 rublos.

O exemplo mostra que é mais lucrativo adquirir uma patente. Mas o seu custo pode variar dependendo da área do imóvel residencial e da área onde está localizado. Portanto, para cada situação é necessário fazer seus próprios cálculos para identificar uma opção mais econômica de pagamento do imposto de aluguel de apartamento.

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