วิธีการและขั้นตอนการประเมินที่ดิน ขั้นตอนการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดิน

การกำหนดมูลค่าของที่ดินที่รวมอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งประเมินมูลค่าโดยวิธีต้นทุนจะขึ้นอยู่กับสมมติฐานของการใช้ที่ดินอย่างดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดโดยปราศจากการพัฒนา

เพื่อประมาณมูลค่าตลาด ที่ดินคุณต้องมีข้อมูลต่อไปนี้:

• ก) ชื่อกรรมสิทธิ์และข้อมูลการจดทะเบียนที่ดิน
• b) ลักษณะทางกายภาพของไซต์;
• c) ข้อมูลเกี่ยวกับความสัมพันธ์ของไซต์กับสิ่งแวดล้อม
• d) ปัจจัยทางเศรษฐกิจที่มีลักษณะเฉพาะของไซต์

แหล่งที่มาของข้อมูลนี้อาจเป็นคณะกรรมการที่ดินของเมือง เขต และหมู่บ้าน และคณะกรรมการที่มีการจดทะเบียนธุรกรรมที่ดิน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญด้านธุรกรรมที่ดิน องค์กรให้กู้ยืมจำนอง บริษัทประเมินราคา และวารสาร

มีวิธีหลักในการประเมินมูลค่าตลาดดังต่อไปนี้ ที่ดินสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัย:

• 1. วิธีการขายแบบเปรียบเทียบ
• 2. วิธีความสัมพันธ์ (ถ่ายโอน)
• 3. การโอนค่าเช่าที่ดินเป็นทุน
• 4. วิธี “ส่วนที่เหลือสำหรับที่ดิน”
• 5. วิธีการพัฒนา (พัฒนา) ที่ดิน ฯลฯ
• 1. วิธีการขายแบบเปรียบเทียบประกอบด้วยการเทียบเคียงข้อมูลในที่ดินเปล่าที่คล้ายกันที่มีการขาย เมื่อเร็วๆ นี้และทำการปรับราคาขาย ผู้ประเมินราคาผู้เชี่ยวชาญควรรู้ว่าราคาที่ดินที่มักตีพิมพ์ในวารสาร (เช่นในภูมิภาคมอสโก) เรียกว่าราคาผู้ขายซึ่งก็คือ ราคาที่สูงเกินจริง และราคาธุรกรรมจริงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการเปรียบเทียบและเปรียบเทียบ

ราคาที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นขายที่ดินไม่ได้เป็นตัวแทนของตลาดเพียงพอ แปลงเหล่านี้มักจะมีขนาดใหญ่ดังนั้นจึงมีส่วนลดราคาอย่างมาก

การเปรียบเทียบและเปรียบเทียบที่ดินที่ประเมินกับการเปรียบเทียบ แปลงฟรีดำเนินการเป็น 2 องค์ประกอบ คือ

• ก) โดยองค์ประกอบการเปรียบเทียบ
• b) ตามหน่วยการเปรียบเทียบ

องค์ประกอบของการเปรียบเทียบมีเจ็ดปัจจัย:

• 1. ความเป็นเจ้าของ
• 2. เงื่อนไขการจัดหาเงินทุนในการทำธุรกรรม
• 3. เงื่อนไขการขาย
• 4. เวลาขายหรือวันที่ขาย
• 5. ที่ตั้ง.
• 6. ลักษณะทางกายภาพ
• 7. ลักษณะรายได้จากที่ดิน

สิทธิในทรัพย์สินอันมีค่า ในสหพันธรัฐรัสเซีย ที่ดินสามารถอยู่ภายใต้สิทธิในการเป็นเจ้าของส่วนตัว, ความเป็นเจ้าของที่สืบทอดได้ตลอดชีวิต (สำหรับบุคคลเท่านั้น), การใช้ถาวร (ไม่มีกำหนด), การเช่า, การใช้ระยะเวลาคงที่โดยเปล่าประโยชน์ การปรับปรุงเกิดขึ้นเมื่อสิทธิของผู้ซื้อเป็นภาระจากการจำนองหรือสัญญาเช่าระยะยาว

เงื่อนไขทางการเงิน หากมีการกู้ยืมเงิน 100% เพื่อซื้อที่ดินหรือเงื่อนไขการจัดหาเงินทุนในการทำธุรกรรมรวมอยู่ด้วย ขนาดใหญ่การจ่ายดอกเบี้ย ดังนั้น ธุรกรรมดังกล่าวจะต้องได้รับการวิเคราะห์อย่างรอบคอบและปรับราคาของธุรกรรมให้เหมาะสม

เงื่อนไขในการขาย. การปรับองค์ประกอบนี้สะท้อนให้เห็นถึงความสัมพันธ์ที่ผิดปกติระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อในตลาดตลอดจนสถานการณ์ที่พวกเขาทำการตัดสินใจเกี่ยวกับการขายหรือการซื้อที่ดิน ข้อมูลเงื่อนไขการขายค่อนข้างยาก ปัญหาอีกประการหนึ่งคือการกำหนดจำนวนการปรับปรุงสำหรับความแตกต่างบางประการในเงื่อนไขการขาย เห็นได้ชัดว่ากฎควรเป็น: หากผู้ประเมินราคาผู้เชี่ยวชาญระบุความแตกต่างในแง่ของธุรกรรมที่เทียบเคียงได้และกำหนดจำนวนการแก้ไข เขาจะต้องคำนึงถึงการแก้ไขนี้ด้วย หากกำหนดจำนวนการแก้ไขได้ยากก็จำเป็นต้องละทิ้งการเปรียบเทียบสำหรับธุรกรรมนี้

เวลาขาย. ในการปรับราคาสำหรับธุรกรรมที่สามารถเปรียบเทียบได้ จำเป็นต้องทราบแนวโน้มราคาในตลาดที่ดิน เช่น ราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรเมื่อเวลาผ่านไป ในเงื่อนไขของรัสเซียมีแนวโน้มประจำปีของราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นและความผันผวนตามฤดูกาลที่สำคัญของราคา: ในฤดูใบไม้ผลิราคาจะสูงขึ้นในฤดูหนาวราคาจะลดลง ตัวอย่างเช่นในภูมิภาคมอสโก ความผันผวนตามฤดูกาลในบางพื้นที่สูงถึง 15-20%

ผู้ประเมินราคาที่เชี่ยวชาญต้องทำการวิเคราะห์เชิงลึกเกี่ยวกับความสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดที่ดิน และระบุแนวโน้มราคาของผู้ขายและผู้ซื้อ บางครั้งมันก็เกิดขึ้นที่การนำร่างกฎหมายหรือกฎระเบียบของรัฐบาลมาใช้มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อพฤติกรรมของพวกเขาในตลาดที่ดิน

ที่ตั้ง. หากสถานที่เปรียบเทียบอยู่ในพื้นที่เดียวกันกับสถานที่ที่ได้รับการประเมิน โดยทั่วไปจะไม่ทำการปรับเปลี่ยน หากสถานที่เปรียบเทียบตั้งอยู่ในพื้นที่อื่น ควรทำการวิเคราะห์ความแตกต่างที่เป็นไปได้ระหว่างพื้นที่เหล่านี้ ตัวอย่างเช่น ในระหว่างการพัฒนาที่อยู่อาศัย ปัจจัยต่างๆ เช่น การเข้าถึงการคมนาคม การสนับสนุนด้านวิศวกรรม ระบบนิเวศ และศักดิ์ศรี จะถูกนำมาพิจารณาด้วย องค์ประกอบสำคัญในการเปรียบเทียบยอดขายที่คล้ายคลึงกันคือลักษณะทางกายภาพของทรัพย์สิน สิ่งเหล่านี้อาจเป็นพารามิเตอร์ของดินขนาดของไซต์รูปร่าง (สี่เหลี่ยมหรือเหลี่ยม) การระบายน้ำมุมเอียงของไซต์ ฯลฯ

ราคาของที่ดินในระดับหนึ่งได้รับอิทธิพลจากระดับของกิจกรรมของตลาดที่ดินที่เกี่ยวข้องกับรายได้ที่ได้รับจากทรัพย์สิน ตัวอย่างเช่น ระดับของกิจกรรมของตลาดที่ดินในเขต 30 กิโลเมตรของภูมิภาคมอสโกนั้นสูงกว่าในโซนที่ห่างไกลจากมอสโกว ในเรื่องนี้ผู้ประเมินราคาจำเป็นต้องตั้งค่าเผื่อสำหรับองค์ประกอบของการเปรียบเทียบการขายนี้

หน่วยเปรียบเทียบจะใช้หาก:

• ก) ที่ดินที่สร้างรายได้แตกต่างกันไปตามพื้นที่และขนาดของการปรับปรุงที่มีอยู่
• b) จำเป็นต้องมีข้อมูลเบื้องต้นสำหรับผู้ซื้อ
• 2. วิธีสหสัมพันธ์ (วิธีถ่ายโอน) วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินนี้ประกอบด้วยการแบ่งราคาขายรวมของคอมเพล็กซ์ที่เทียบเคียงได้ซึ่งรวมถึงทรัพย์สินและที่ดินออกเป็นสองส่วน - ราคาอาคารและราคาที่ดิน นอกจากนี้ ผู้ประเมินราคาที่เชี่ยวชาญจะประมาณต้นทุนของอาคารและโครงสร้างอื่น ๆ ที่ตั้งอยู่บนพื้นที่นี้ก่อน จากนั้นจึงหักต้นทุนของอาคารและโครงสร้างออกจากราคารวมของอาคารคอมเพล็กซ์และรับมูลค่าของที่ดิน วิธีการนี้ใช้เมื่อไม่มีการขายที่ดินที่เทียบเคียงได้ในตลาด เป็นที่ยอมรับว่ามีการเชื่อมโยงที่มั่นคงระหว่างมูลค่าของที่ดินกับอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นบนนั้น ดังนั้นมูลค่าของที่ดินสามารถประเมินได้โดยการกระจายราคาขายรวมของทรัพย์สินที่ซับซ้อนระหว่างสององค์ประกอบ: ที่ดินและ อาคาร
• 3. วิธีการแปลงค่าเช่าที่ดินเป็นทุน การกำหนดมูลค่าของที่ดินโดยใช้วิธีแปลงเป็นต้นทุนค่าเช่าที่ดินประกอบด้วยการรวมรายได้ที่ได้รับจากการชำระค่าเช่าเป็นทุน วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับการหารรายได้ค่าเช่ารายปีด้วยอัตราการรวมทุนที่สอดคล้องกัน ซึ่งส่งผลให้จำนวนรายได้ถูกแปลงเป็นต้นทุนของที่ดิน

การคํานวณมูลค่าที่ดินโดยใช้วิธีแปลงค่าเช่าที่ดินเป็นไปตามสูตรต่อไปนี้

4. วิธี “ส่วนที่เหลือเป็นที่ดิน” ตามหลักการของผลผลิตคงเหลือของที่ดิน อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นบนที่ดินโดยการดึงดูดเงินทุน แรงงานและการจัดการจะได้รับความสำคัญในการกระจายรายได้ รายได้คงเหลือหลังจากครอบคลุมต้นทุนทั้งหมดในการดึงดูดปัจจัยอื่น ๆ แล้วนำมาประกอบกับที่ดิน

เงื่อนไขการใช้วิธีรายได้คงเหลือสำหรับที่ดิน:

สิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่สอดคล้องกับการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

ต้นทุนของอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่ตั้งอยู่บนที่ดินหรือต้นทุนการก่อสร้างโดยประมาณสามารถคำนวณได้ค่อนข้างแม่นยำตลอดจนอายุการใช้งาน

ทราบรายได้จากการดำเนินงานสุทธิประจำปีจากการดำเนินงานของทรัพย์สิน (ที่ดินพร้อมการปรับปรุง)

ขั้นตอนการคำนวณ:

• 1. กำหนดต้นทุนการปรับปรุง
• 2. ขึ้นอยู่กับอัตราค่าเช่าและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน จะกำหนดรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ของทรัพย์สินทั้งหมด
• 3. กำหนด NOR ต่ออาคาร
• 4. กำหนด BOD ที่เกี่ยวข้องกับพื้นดิน
• 5. กำหนดมูลค่าของที่ดินโดยการรวมรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เป็นของที่ดินเป็นทุน
• 5. วิธีการพัฒนา (พัฒนา) ที่ดิน วิธีการพัฒนาที่ดิน (พัฒนา) จะใช้เมื่อจำเป็นต้องกำหนดมูลค่าของที่ดินขนาดใหญ่ที่ต้องแบ่งออกเป็นแปลงเดี่ยว ๆ กรณีดังกล่าวเป็นเรื่องปกติในการประเมินมูลค่าของรัสเซีย

วิธีการพัฒนาสถานที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการตามขั้นตอนการประเมินต่อไปนี้:

การกำหนดขนาดและจำนวนแปลงแต่ละแปลง

การคำนวณมูลค่าที่ดินที่พัฒนาแล้วโดยใช้วิธีการขายที่เทียบเคียงได้ (กำหนดจำนวนเงินรายได้จากการขาย)

การคำนวณต้นทุนสำหรับการพัฒนาไซต์และการขาย จัดทำกำหนดการพัฒนาและระยะเวลาการขายที่คาดหวัง

การกำหนดจำนวนกระแสเงินสดโดยการลบต้นทุนทั้งหมดในการพัฒนาที่ดินออกจากรายได้รวมจากการขายที่ดินแต่ละแปลง

การกำหนดอัตราคิดลด

การคิดลดกระแสเงินสดโดยคำนึงถึงเวลาของการพัฒนาและการขายที่ดินแต่ละแปลง

เมื่อกำหนดขนาดของแต่ละแปลงจำเป็นต้องคำนึงถึงปัจจัยทางกายภาพกฎหมายและเศรษฐกิจที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจครั้งนี้

สวัสดี! ในบทความนี้เราจะพูดถึงการประเมินมูลค่าที่ดิน

วันนี้คุณจะได้เรียนรู้:

1. มีผลกระทบต่อมูลค่าที่ดินอย่างไร
2. เมื่อจำเป็นต้องมีการประเมินสถานที่
3. ขั้นตอนการประเมินราคาที่ดินมีขั้นตอนอะไรบ้าง?

ไม่น่าแปลกใจเลยที่ที่ดินในฐานะอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งมีความน่าดึงดูดสำหรับนักลงทุน - มูลค่าของมันยังคงไม่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา คุณค่า แต่ไม่ใช่ราคา - เป็นเพียงการเปลี่ยนแปลงเท่านั้น สิ่งที่กำหนดความผันผวนของราคาและมูลค่าที่ดินอยู่ในวัสดุของเรา

องค์ประกอบของดินแดนของสหพันธรัฐรัสเซียตามหมวดหมู่

ราคาที่ดินส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับประเภทของที่ดิน เมื่อมีความเกี่ยวข้องบางอย่าง จะได้รับสิทธิ์ตามกฎหมายที่กำหนดให้กับที่ดินอื่นๆ ทั้งหมดของกลุ่มนี้ แต่ราคาในประเภทเดียวกันอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของที่ดิน
ประมวลกฎหมายที่ดินมีสิ่งที่เรียกว่าลักษณนาม ซึ่งแสดงรายการประเภทของกิจกรรมที่ได้รับอนุญาตตามประเภทของที่ดิน ต้องระบุประเภทของที่ดินในหนังสือเดินทางที่ดิน

ตัวอย่างเช่น สำหรับพื้นที่เกษตรกรรม จะอนุญาตให้มีกิจกรรมต่างๆ เช่น การเลี้ยงผึ้ง การเลี้ยงปลา เรือนเพาะชำ การปลูกดอกไม้ และอื่นๆ แต่บนที่ดินดังกล่าวไม่สามารถสร้างได้เช่นอาคารอพาร์ตเมนต์

การประเมินที่ดินจำเป็นในสถานการณ์ใดบ้าง?

ที่ดินถือเป็นรายการอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่องมากที่สุดรายการหนึ่งนั่นคือมักมีความต้องการและโอกาสในการนำเสนอในรูปแบบการเงิน

สิ่งเหล่านี้อาจเป็นกรณีหลักดังต่อไปนี้:

• เมื่อซื้อหรือขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียว (ที่ดินพร้อมวัตถุตั้งอยู่บนนั้น)
• เมื่อโอนที่ดินให้เช่า
• หากคุณต้องการกำหนดต้นทุนเริ่มต้นของที่ดินเฉพาะสำหรับการประมูล
• จัดทำเอกสารต่อศาลเกี่ยวกับการหย่าร้างของคู่สมรสและการแบ่งแยกที่ดิน
• เมื่อจดทะเบียนมรดก
• เพื่อรับเงินกู้ค้ำประกันโดยที่ดิน
• ถ้าที่ดินมีส่วนเป็นทรัพย์สินแก่วิสาหกิจ
• เมื่อแก้ไขการประเมินมูลค่าที่ดินของที่ดินเพื่อลดจำนวนภาษีที่ดิน
• เมื่อดำเนินโครงการลงทุนและก่อสร้าง
• การประเมินการส่งเอกสารตามกรอบมาตรฐานการรายงานทางการเงินระหว่างประเทศ

ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อต้นทุนที่ดิน

ที่สุด ลักษณะสำคัญซึ่งกำหนดความต้องการและต้นทุนของไซต์คือ:

1. คุณสมบัติของเว็บไซต์นั่นเอง

• พื้นที่ ความโล่งใจ โครงสร้าง ภูมิทัศน์
• ข้อมูลเกี่ยวกับงานวิศวกรรมและการสำรวจบนเว็บไซต์ ถ้ามี
• วัตถุประสงค์ การใช้งานที่ได้รับอนุญาตของเว็บไซต์;
• ข้อมูลการปรับปรุง อาคาร โครงสร้าง สิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานใดบ้างที่ตั้งอยู่ภายในไซต์นั้น ใช้วัสดุอะไร
• ข้อมูลเกี่ยวกับสภาพของพื้นที่ (สร้างขึ้น เคลียร์ มีการปลูกพืช ฯลฯ)

1. คำอธิบายของบริเวณโดยรอบ

• สถานที่ที่เข้าถึงได้ง่าย, ความเป็นไปได้ในการเข้าถึงโดยตรงไปยังสถานที่นั้น, คุณภาพของพื้นผิวถนน;
• ระดับมลพิษทางเสียง
• การจัดสวน;
• การใช้พื้นที่ใกล้เคียง (พื้นที่ใช้งานอยู่หรือพื้นที่รกร้าง)
• ความใกล้ชิดกับเส้นทางคมนาคม
• โครงสร้างพื้นฐาน ความห่างไกลของการสื่อสาร (ไฟฟ้า แก๊ส น้ำประปา และอื่นๆ) และเงื่อนไขในการเชื่อมต่อ สิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม (โรงเรียน โรงพยาบาล สำนักงาน ร้านค้า)
• เป็นไปได้ ผลกระทบเชิงลบ ปัจจัยทางธรรมชาติ(น้ำท่วมเนื่องจากน้ำท่วมแม่น้ำ, เขตแผ่นดินไหว)

จำเป็นต้องขอใช้บริการจากผู้ประเมินราคาอิสระหรือไม่?

บนอินเทอร์เน็ต คุณจะพบเว็บไซต์ของบริษัทต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ ราคาแตกต่างกันไปตั้งแต่สองสามพันถึงหลายพันรูเบิลขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของงาน

คำถามที่ถูกต้องเกิดขึ้น: คุ้มค่าที่จะจ่ายเงินหรือไม่หากคุณสามารถทำการประเมินด้วยตัวเองตามคำแนะนำของเว็บไซต์อินเทอร์เน็ต

สมมติว่าคุณกำลังขายที่ดินและขอราคาที่คุณสร้างขึ้นเองโดยการดูข้อเสนอที่คล้ายกันใน Avito ไม่มีใครสามารถหยุดคุณจากการเป็นเจ้าของทรัพย์สินของคุณได้หากมีผู้ซื้อยินดีจ่ายในราคานั้น

แต่มีหลายสถานการณ์เมื่อผู้ขาย ต้องติดต่อผู้ประเมินราคาอิสระ ระบุไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและที่ดินตลอดจนกฎหมายของรัฐบาลกลางว่าด้วยกิจกรรมการประเมินค่า

ตัวอย่างเช่น จำเป็นต้องมีการประเมินโดยอิสระในกรณีต่อไปนี้:

• การแปรรูปที่ดินที่รัฐเป็นเจ้าของก่อนหน้านี้
• สำหรับการประเมินราคาที่ดิน (ใช้ในการคำนวณภาษีทรัพย์สิน)
• รัฐซื้อที่ดินจากเจ้าของ
• การบริจาคที่ดินให้กับทุนจดทะเบียน
• การใช้ที่ดินเป็นหลักประกัน
• การประเมินราคาที่ดินเป็นทรัพย์สินของกิจการที่ล้มละลาย
• หากคู่ความไม่เห็นด้วยในการแบ่งที่ดินเป็นมรดกในระหว่างการหย่าร้าง
• เพื่อกำหนดราคาขายเริ่มแรกในการประมูล
• เมื่อได้รับที่ดินโดยไม่คิดค่าใช้จ่ายเพื่อสะท้อนให้เห็นในบัญชี

ในกรณีทั้งหมดเหล่านี้ ภาระหน้าที่ในการเชิญผู้เชี่ยวชาญนั้นอธิบายได้ด้วยตรรกะ: การประเมินโดยอิสระนั้นยากหรืออาจมีอคติโดยเจตนา ซึ่งอาจนำไปสู่การฉ้อโกงในตลาดที่ดิน

ทำไมคุณควรติดต่อผู้ประเมินราคาอิสระ

สมมติว่ากรณีของคุณไม่ตกอยู่ภายใต้งานบังคับของผู้ประเมินราคา แต่คุณยังตัดสินใจมอบงานนี้ให้กับมืออาชีพ มีข้อเสียเพียงข้อเดียวในโซลูชันนี้สำหรับคุณ - คุณจะเสียเงิน

ข้อดี:

• ผู้ประเมินมีการศึกษาและประสบการณ์ที่เชี่ยวชาญเป็นพิเศษในสาขานี้ และจะทำงานนี้ได้ดีกว่าคุณ ไม่ว่าคุณจะเป็นคนที่มีความสามารถแค่ไหนก็ตาม
• ผู้เชี่ยวชาญใช้แนวทางที่ครอบคลุมในเรื่องนี้: วิเคราะห์ตลาด เอกสารทั้งหมดที่คุณให้ ทำการคำนวณโดยใช้วิธีการต่างๆ ส่งผลให้มูลค่าที่ผู้ประเมินประกาศไว้จะใกล้เคียงกับมูลค่าจริงมากที่สุด
• รายงานการประเมินที่ดินจัดทำขึ้นตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียเกี่ยวกับการประเมิน นี่เป็นเอกสารผูกพันอย่างเป็นทางการพร้อมตราประทับซึ่งเป็นที่ยอมรับในศาล - มีผลบังคับทางกฎหมายโดยสมบูรณ์
• คุณจะประหยัดเวลาของคุณ คุณไม่จำเป็นต้องกังวลเรื่องราคาที่จะตั้งไว้สำหรับเว็บไซต์ และการนำเสนอรายงานการประเมินอย่างเป็นทางการแก่ผู้ที่มีโอกาสเป็นผู้ซื้อจะช่วยขจัดข้อสงสัยสุดท้ายเกี่ยวกับราคาและนำเสนอคุณในฐานะบุคคลที่ละเอียดถี่ถ้วน
• บริษัทประเมินราคามักจะให้คำปรึกษาฟรีในประเด็นที่สนใจ ตัวอย่างเช่น พวกเขาแนะนำว่าการดำเนินการใดกับที่ดินที่สามารถเพิ่มมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินได้

แน่นอนว่าทั้งหมดข้างต้นเป็นจริงเฉพาะกับบริษัทที่เชื่อถือได้ซึ่งดำเนินธุรกิจในตลาดนี้มาเป็นเวลานานและให้ความสำคัญกับชื่อเสียงของพวกเขาเท่านั้น

วิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน

มีรายการวิธีการที่ได้รับการอนุมัติในระดับรัฐที่ใช้ในการประเมินที่ดิน แต่ละวิธีถือว่า มุมที่แตกต่างวิสัยทัศน์และการเลือกวิธีการอาจขึ้นอยู่กับเป้าหมายที่กำลังดำเนินการ ประเภทของที่ดิน หรือข้อมูลเบื้องต้นที่มีอยู่ วิธีการใดๆ เป็นของหนึ่งในสามวิธี: ต้นทุน การเปรียบเทียบ หรือรายได้

เราแสดงรายการวิธีการพื้นฐานที่สุดและอธิบายการใช้งาน

ไม่ค่อยมีการใช้วิธีเดียวเท่านั้น ส่วนใหญ่มักจะใช้ร่วมกันเพื่อให้ได้ข้อมูลที่น่าเชื่อถือที่สุด หากวิธีการต่างๆ ให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ แสดงว่าการคำนวณไม่ถูกต้องหรือความไม่แน่นอนของตลาดที่ดิน

ขั้นตอนการประเมินมูลค่าที่ดินก่อนการขาย

การขายที่ดินต้องการให้เจ้าของทราบมูลค่าตลาด เนื่องจากค่านี้เปลี่ยนแปลงไปตามกาลเวลา การประเมินค่าจึงต้องดำเนินการ ณ วันที่ที่ระบุ

ตัวอย่างเช่น ราคาของที่ดินอาจเปลี่ยนแปลงได้หากก่อนหน้านี้ตั้งอยู่ที่ชานเมือง แต่หลังจากนั้นไม่กี่ปี เมืองก็เติบโตขึ้นอย่างมาก และอาณาเขตก็เริ่มตั้งอยู่ในพื้นที่ส่วนกลางแห่งหนึ่ง

เมื่อทำการศึกษา ผู้ประเมินราคามืออาชีพจะต้องผ่านขั้นตอนต่อไปนี้:

1. การกำหนดปัญหา- สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงวันที่ทำการประเมิน รวมถึงพารามิเตอร์หลักที่จะดำเนินการประเมินนี้
2. การรวบรวม การตรวจสอบ และการวิเคราะห์ข้อมูล- ทุกคนมารวมตัวกัน เอกสารที่จำเป็นข้อมูลทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับทั้งวัตถุเองและเพื่อนบ้านได้รับการวิเคราะห์
3. การวิเคราะห์การใช้งานเว็บไซต์อย่างมีประสิทธิผลสูงสุด- มีการกำหนดวิธีที่ดีที่สุดในการใช้ไซต์ และไม่เพียงแต่จะน่าดึงดูดในเชิงเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังเป็นไปได้ทางกายภาพด้วย ขั้นตอนนี้เกิดขึ้นเนื่องจากตลาดสนใจที่จะเพิ่มการใช้ทรัพยากรให้เกิดประโยชน์สูงสุด ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดราคาที่เสนอ

การใช้งานเว็บไซต์ในปัจจุบันไม่ได้ตรงกับการใช้งานที่ทำกำไรได้มากที่สุดเสมอไป จากนั้นจึงคำนวณต้นทุนที่เป็นไปได้ในการรื้อถอนอาคารที่มีอยู่

1. การประเมินมูลค่าตลาด ที่ดินโดยใช้หลายวิธี ตามกฎหมายแล้ว ผู้ประเมินราคาต้องใช้ 3 แนวทาง ได้แก่ ต้นทุน การเปรียบเทียบ และรายได้ และเขาสามารถเลือกวิธีการในแต่ละวิธีได้อย่างอิสระตามประสบการณ์ของเขา ผลลัพธ์ทั้งสามที่ได้รับจากการวิเคราะห์นี้ใช้เป็นพื้นฐานในการคำนวณตัวเลขสุดท้ายที่แสดงเป็นรูเบิล การค้นหาสิ่งนั้นคือเป้าหมายสูงสุดของงานทั้งหมด
2. รายงานผลการประเมิน- รายงานดังกล่าวจะต้องจัดทำเป็นลายลักษณ์อักษรและต้องนำเสนอตามกฎหมายและแนวทางการประเมินของรัฐบาลกลาง

หลังจากหกเดือน รายงานจะสูญเสียอำนาจทางกฎหมาย

รายการเอกสารสำหรับการประเมิน

เมื่อสมัครรับบริการประเมินผู้เชี่ยวชาญจะขอเอกสารที่จำเป็นสำหรับการทำงาน

ส่วนใหญ่แล้วรายการนี้มีลักษณะดังนี้:

• เอกสารยืนยันตัวตนของคุณ (หนังสือเดินทาง)
• เอกสารกรรมสิทธิ์ (เช่น การบริจาค การแปรรูป ใบรับรองมรดก)
• แผนที่ดินหรือภูมิสารสนเทศ ( การวาดภาพโดยละเอียดพื้นที่ที่แสดงคุณลักษณะหลายประการ)
• หมวดหมู่ไซต์
• การใช้งานที่ได้รับอนุญาต;
• ข้อมูลเส้นทางที่วางผ่านส่วน การสื่อสารทางวิศวกรรม (สายไฟ, ท่อ ฯลฯ );
• ข้อมูลการมีอยู่ของภาระผูกพัน (หลักประกัน ภาระหนี้)
• เอกสารเกี่ยวกับจำนวนภาษีที่ดินที่เก็บ (ถ้ามี)
• สัญญาเช่าอาณาเขต (ถ้ามี)

เรื่องราวชื่อดังสองเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาที่ดินในรัสเซีย

เรื่องราวมหากาพย์เรื่องแรกเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินเกี่ยวข้องกับการขายดินแดนขนาดใหญ่ซึ่งจนถึงปี พ.ศ. 2410 เป็นของรัสเซีย - อลาสก้าซึ่งเป็นรัฐที่สี่สิบเก้าสมัยใหม่ของสหรัฐอเมริกา ที่ปรึกษาของ Alexander II ยืนกรานที่จะขายดินแดนห่างไกลที่ไม่มีคนอาศัยและยากต่อการปกป้องซึ่งในเวลานั้นไม่สามารถอวดสิ่งใดเป็นพิเศษได้ยกเว้นขนสัตว์

หลังจากการเจรจากับรัฐบาลของประธานาธิบดีจอห์นสัน รัสเซียได้ประเมินมูลค่าพื้นที่ทั้งหมดของอลาสก้ากว่าหนึ่งล้านครึ่งล้านตารางกิโลเมตรด้วยเงินเพียงสองร้อยล้านดอลลาร์สมัยใหม่

สำหรับการเปรียบเทียบ: ในเวลานั้น อาคารสามชั้นของศาลแขวงในนิวยอร์กเพียงแห่งเดียวทำให้เทศบาลเมืองต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นจำนวนมาก

เราต้องสงสัยว่าราคาขายของอลาสกาจะเปลี่ยนไปอย่างไรหากผู้ประเมินราคาในยุคนั้นตระหนักถึงเส้นเลือดทองคำที่อุดมสมบูรณ์ซึ่งค้นพบในส่วนนั้นสองทศวรรษหลังจากการลงนามในข้อตกลงการซื้อและการขาย เป็นสถานที่เหล่านั้นที่กลายเป็นศูนย์กลางของยุคตื่นทองอันโด่งดังและดึงดูดนักขุดทองนับพันคน

เรื่องที่สองแยกจากเรื่องแรกมานานกว่าศตวรรษ และถึงแม้จะมีขนาดที่เล็กกว่า แต่ก็สร้างความตื่นเต้นให้กับสาธารณชนในประเทศของเรามาเป็นเวลานาน หลังจากการประกาศให้เมืองโซชีเป็นเมืองหลวงของการแข่งขันกีฬาโอลิมปิกฤดูหนาวปี 2014 คำถามในการเลือกสถานที่สำหรับการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกโอลิมปิกของกลุ่มชายฝั่งก็กลายเป็นเรื่องรุนแรง และมันถูกค้นพบ - ที่ราบลุ่ม Imeritinskaya ไม่ใช่พื้นที่รกร้าง แต่เป็นพื้นที่ที่มีประชากรอาศัยอยู่ส่วนใหญ่เป็นบ้านส่วนตัว

เพื่อสนองความต้องการของการแข่งขันกีฬาโอลิมปิก รัฐต้องซื้อดินแดนนี้จากเจ้าของทั้งหมด แต่ราคาเท่าไหร่ล่ะ? เจ้าหน้าที่ประเมินราคาที่ดินทั้งหมดทำงานเพื่อกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินแต่ละแห่ง และงานประเมินราคาก็แล้วเสร็จในปี 2551 ราคาอยู่ระหว่างหนึ่งล้านครึ่งถึงสองล้านครึ่งต่อที่ดินร้อยตารางเมตร

ในปี 2552 รัฐบาลกำหนดให้ผู้ประเมินราคาเปลี่ยนกลยุทธ์การทำงาน ระบุไว้ว่าเมื่อประเมินมูลค่าที่ดิน "เก็งกำไร" นั่นคือราคาที่สูงเกินจริงจะถูกนำมาพิจารณาแทนราคาตลาดที่ "ยุติธรรม" จากการตรวจสอบปัญหาอีกครั้ง ผู้คนได้รับการเสนอประมาณสามแสนรูเบิลสำหรับรูเบิลเดียวกันแสนรูเบิล ราคาที่ลดลงอย่างรวดเร็วดังกล่าวทำให้เกิดความไม่พอใจในหมู่เจ้าของและทำให้การถกเถียงในที่สาธารณะดุเดือด

เรื่องราวเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าไม่มีเกณฑ์วัตถุประสงค์ที่ขัดขืนไม่ได้ในการประเมินราคาที่ดิน และสถานการณ์ที่ไม่ทราบมาก่อนซึ่งค้นพบโดยไม่คาดคิดอาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อราคาที่ดิน

วิธีรายได้ในการประเมินราคาที่ดิน

วิธีประเมินราคาที่ดินโดยคำนึงถึงรายได้เป็นวิธีการที่ช่วยให้สามารถประมาณมูลค่าที่ดินโดยพิจารณาจากรายได้ที่คาดว่าจะได้รับจากผู้ซื้อที่มีศักยภาพ แนวทางนี้ใช้ได้กับที่ดินที่สร้างรายได้เท่านั้น วิธีรายได้ขึ้นอยู่กับหลักการ 3 ประการ ได้แก่ หลักการคาดหวัง หลักการอุปสงค์และอุปทาน และหลักการทดแทน นักลงทุนหรือผู้ประกอบการทั่วไปซื้อที่ดินโดยคาดหวังรายได้เงินสดในอนาคตหรือผลประโยชน์อื่น ๆ

ดังนั้น มูลค่าตลาดของที่ดินคือผลรวมของรายได้ค่าเช่าในอนาคตที่คาดหวังหรือผลประโยชน์อื่น ๆ ที่ได้รับ ณ วันที่ประเมินราคา กระแสรายได้ในระหว่างระยะเวลาการเป็นเจ้าของที่ดินตลอดจนรายได้จากการขายที่ดินในภายหลังจะรวมเป็นมูลค่าปัจจุบันด้วยมูลค่าปัจจุบัน

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือการแบ่งรายได้ปัจจุบันตามอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งส่งผลให้จำนวนรายได้กลายเป็นต้นทุนของที่ดิน

เมื่อใช้วิธีการหารายได้จำเป็นต้องกำหนดรายได้และอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของที่ดิน รายได้อาจรวมถึง:

ค่าเช่าประเมินที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและป่าไม้

ส่วนหนึ่งของรายได้จากทรัพย์สินที่ซับซ้อนที่เป็นของ

บนที่ดินที่พัฒนาแล้ว

ค่าเช่าประเมินที่ดินนิคม

รายได้จากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินที่ได้รับเมื่อมีการขายในอนาคตหรือเมื่อนำไปจำนองกับสินเชื่อจำนอง

ปัญหาที่ยากในแนวทางรายได้คือการกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ในทางปฏิบัติ มีสามวิธีในการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุน ซึ่งแต่เดิมพัฒนาขึ้นเพื่อใช้เป็นทุนของค่าเช่าที่ดิน ได้แก่ การประเมินพื้นที่เกษตรกรรม

วิธีแรกคือการใช้ที่ดินเป็นทุนทางการเงินประเภทหนึ่ง จากนั้นจึงคำนวณอัตราการใช้เงินทุนตามลักษณะของตลาดเงิน ณ วันที่ประเมินราคา

วิธีที่สองคือการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนโดยใช้วิธีการก่อสร้างแบบสะสม

แนวทางที่สามคือวิธีบีบตลาด (วิเคราะห์เปรียบเทียบยอดขาย) วิธีการนี้ง่าย แต่ต้องใช้ข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับออบเจ็กต์การขายที่เทียบเคียงได้

เมื่อวิเคราะห์รายได้และค่าใช้จ่าย คุณสามารถใช้ทั้งข้อมูลย้อนหลัง (สำหรับงวดก่อนหน้า) และข้อมูลการคาดการณ์ ในกรณีนี้สามารถนำข้อมูลได้ทั้งก่อนและหลังการเก็บภาษี เงื่อนไขหลักที่ต้องปฏิบัติเมื่อทำการคำนวณคือต้องกำหนดกระแสเงินสดจากการใช้ที่ดินที่ประเมินและเปรียบเทียบได้บนพื้นฐานเดียวกัน

ในการประเมินมูลค่าที่ดินที่พัฒนาพร้อมคุณสมบัติเชิงพาณิชย์ สามารถใช้รายได้คงเหลือต่อเทคนิคแปลงที่ดินได้ ตามหลักการของผลผลิตคงเหลือของที่ดิน อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นบนที่ดินผ่านทุน แรงงานและการจัดการจะได้รับความสำคัญในการกระจายรายได้ รายได้คงเหลือหลังจากครอบคลุมต้นทุนทั้งหมดในการดึงดูดปัจจัยอื่น ๆ แล้วนำมาประกอบกับที่ดิน

การประยุกต์ใช้แนวทางรายได้เป็นเรื่องยากเมื่อ ระดับสูงอัตราเงินเฟ้อและตลาดการเงินที่ไม่มั่นคง

วิธีเปรียบเทียบการประเมินราคาที่ดิน

วิธีการเปรียบเทียบการขายใช้กันอย่างแพร่หลายในประเทศที่มีตลาดที่ดินพัฒนาแล้ว วิธีการนี้ขึ้นอยู่กับการจัดระบบและการเปรียบเทียบราคาขายที่ดินที่คล้ายคลึงกัน ได้แก่ บนหลักการของการทดแทน

หลักการทดแทนถือว่าตลาดเปิดกว้างและมีการแข่งขัน มีผู้ขายและผู้ซื้อโต้ตอบกันในจำนวนเพียงพอ ซึ่งปฏิบัติตามแรงจูงใจโดยทั่วไป มีเหตุผลทางเศรษฐกิจ และเพื่อผลประโยชน์ของตนเอง โดยไม่อยู่ภายใต้แรงกดดันจากภายนอก

วิธีการเปรียบเทียบการขายประกอบด้วยขั้นตอนต่อไปนี้ ขั้นตอนที่ 1 การระบุยอดขายล่าสุดของคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้ในส่วนที่เกี่ยวข้องของตลาดที่ดิน

ผู้ประเมินราคาจะศึกษาตลาดที่ดิน แบ่งส่วน และกำหนดว่าวัตถุที่จะประเมินอยู่ในส่วนตลาดใด การแบ่งส่วนตลาดเป็นกระบวนการแบ่งตลาดออกเป็นส่วนต่างๆ ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกัน พื้นที่ทางภูมิศาสตร์มีทางเลือกการใช้ที่ดินที่คล้ายคลึงหรือแข่งขันกัน มีลักษณะวัตถุและวัตถุคล้ายคลึงกัน

จากการแบ่งส่วนที่ดินแบ่งออกเป็นกลุ่มดังต่อไปนี้:

พื้นที่ที่ใช้ปลูกพืชสวนและปลูกผัก

แปลงที่ใช้สำหรับการเพาะปลูกส่วนบุคคล

แปลงที่ใช้สำหรับอยู่อาศัยส่วนบุคคล

การก่อสร้าง;

พื้นที่ที่ใช้ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่

แปลงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

พื้นที่สำหรับอำนวยความสะดวกสาธารณะ ฯลฯ

สำหรับหากเปรียบเทียบจะใช้ที่ดินที่ขายไปหลายแปลง โดยปกติแล้วอะนาล็อกสามถึงห้าตัวก็เพียงพอแล้ว จำนวนที่มากขึ้นเพิ่มความน่าเชื่อถือของการประเมิน

ขั้นตอนที่ 2 การตรวจสอบข้อมูลการทำธุรกรรมกับที่ดิน การเลือกข้อมูลเพื่อปรับปรุงความน่าเชื่อถือและได้รับการยืนยันว่าธุรกรรมเกิดขึ้นภายใต้สภาวะตลาดทั่วไป ข้อมูลที่รวบรวมจากการขายที่ดินที่เทียบเคียงต้องได้รับการตรวจสอบโดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในการทำธุรกรรม (ผู้ซื้อหรือผู้ขาย) หรือคนกลาง

ขั้นตอนที่ 3 เปรียบเทียบที่ดินที่ประเมินกับที่ดินที่ขายในตลาด และทำการปรับเปลี่ยนโดยคำนึงถึงความแตกต่างระหว่างทรัพย์สินที่ประเมินและแต่ละแปลงที่เปรียบเทียบ

ขั้นตอนที่ 4 การวิเคราะห์ราคาที่กำหนดของอะนาล็อกและการได้มาของมูลค่าสุดท้ายของมูลค่าตลาดของที่ดินที่ประเมิน หลังจากทำการปรับราคาของอะนาล็อกที่เลือกแล้วจะต้องตกลงผลลัพธ์ที่ได้รับเพื่อประเมินต้นทุนที่ดินขั้นสุดท้าย การคำนวณค่าเฉลี่ยเลขคณิตอย่างง่ายของราคาของอะนาล็อกที่เลือกนั้นไม่ค่อยได้ใช้

ชื่อทรัพย์สินและข้อมูลการจดทะเบียนที่ดิน สิ่งอำนวยความสะดวก

ขั้นตอนที่ 4 การวิเคราะห์ราคาที่กำหนดของอะนาล็อกและการได้มาของมูลค่าสุดท้ายของมูลค่าตลาดของที่ดินที่ประเมิน หลังจากทำการปรับราคาของอะนาล็อกที่เลือกแล้วจะต้องตกลงผลลัพธ์ที่ได้รับเพื่อประเมินต้นทุนที่ดินขั้นสุดท้าย การคำนวณค่าเฉลี่ยเลขคณิตอย่างง่ายของราคาของอะนาล็อกที่เลือกนั้นไม่ค่อยได้ใช้ เพื่อรับมากขึ้น ผลลัพธ์ที่แน่นอนใช้สูตรถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก

ในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินจะใช้ข้อมูลต่อไปนี้:

รายละเอียดโฉนดและทะเบียนที่ดิน

โครงเรื่องใหม่ความสะดวก;

ลักษณะทางกายภาพของไซต์

ข้อมูลเกี่ยวกับความสัมพันธ์ของไซต์กับสิ่งแวดล้อม

ปัจจัยทางเศรษฐกิจที่มีลักษณะเฉพาะของไซต์

การประเมินวิธีเปรียบเทียบการขายมีวัตถุประสงค์มากที่สุดในกรณีที่มีข้อมูลที่สามารถเปรียบเทียบได้เพียงพอเกี่ยวกับธุรกรรมที่เกิดขึ้นในตลาด

ตามที่แสดงในทางปฏิบัติ วิธีการเปรียบเทียบการขายให้ผลลัพธ์ที่ไม่น่าพอใจในสภาวะของอัตราเงินเฟ้อที่สูง เมื่อขาดข้อมูลเกี่ยวกับการขายในตลาดของวัตถุที่เทียบเคียงได้ หรือความน่าเชื่อถือต่ำ ตลอดจนเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในสภาวะเศรษฐกิจ

วิธีการประเมินราคาที่ดินแบบคิดต้นทุน

วิธีต้นทุนในการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินนั้นขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่ว่านักลงทุนที่ใช้ความระมัดระวังเนื่องจากจะไม่จ่ายเงินสำหรับที่ดินในจำนวนที่มากกว่าต้นทุนในการได้มาซึ่งที่ดินที่เกี่ยวข้องและสร้างอาคารบนนั้น คล้ายกันในวัตถุประสงค์และอรรถประโยชน์ภายในระยะเวลาที่ยอมรับได้ในการก่อสร้าง วิธีต้นทุนมีหลายวิธี

วิธีการถอน (สกัด) จะกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินเป็นผลต่างระหว่างมูลค่าตลาดของทรัพย์สินทั้งหมดเช่น ที่ดินพร้อมส่วนปรับปรุงและต้นทุนทดแทนของการปรับปรุงลบด้วยค่าเสื่อมราคา วิธีการคำนวณมูลค่าที่ดินนี้ใช้เทคนิคมูลค่าคงเหลือของที่ดิน

ข้อดีของวิธีต้นทุนคือความชัดเจนและหลักฐานของหลักการที่ฝังอยู่ในนั้น มีการใช้กันอย่างแพร่หลายในการกำหนดการใช้ที่ดินว่างที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด นอกจากนี้ นี่เป็นวิธีเดียวในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินในกรณีที่ไม่มีข้อมูลที่เชื่อถือได้ในตลาดเกี่ยวกับธุรกรรมที่เสร็จสมบูรณ์กับที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาที่คล้ายกัน

วิธีต้นทุนนำไปสู่ผลลัพธ์ตามวัตถุประสงค์หากเป็นไปได้ที่จะประมาณมูลค่าของต้นทุนทดแทนการปรับปรุง (อาคารและโครงสร้าง) และค่าเสื่อมราคาทั้งหมดอย่างแม่นยำ ขึ้นอยู่กับความสมดุลของอุปสงค์และอุปทานที่เกี่ยวข้องในส่วนที่เกี่ยวข้องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ .

ข้อจำกัดของวิธีต้นทุนคือสามารถให้การประเมินต้นทุนของอาคารและโครงสร้างที่มีอายุเกิน 10-15 ปีได้อย่างเอนเอียง เนื่องจากเมื่อเวลาผ่านไป ความน่าจะเป็นในการสร้างทรัพย์สินที่ล้าสมัยลดลง และความซับซ้อนในการคำนวณการสึกหรอสะสม เพิ่มขึ้น นอกจากนี้ในสภาวะเงินเฟ้อที่สูงเป็นเรื่องยากมากที่จะคำนวณต้นทุนการผลิตซ้ำอาคารและโครงสร้างอย่างแม่นยำโดยไม่ต้องพูดถึงต้นทุนการผลิตซ้ำของการปรับปรุงที่ดินในเมืองทั้งหมดด้วยการจัดสรรส่วนแบ่งที่เป็นของที่ดิน ได้รับการประเมิน

วิธีต้นทุนเป็นวิธีหนึ่งในการกำหนดต้นทุนการพัฒนาที่ใช้กับที่ดินที่ยังไม่พัฒนาเป็นหลัก วิธีนี้จะกำหนดมูลค่ารวมของที่ดินโดยสมมติว่าจะแบ่งออกเป็นที่ดินแต่ละแปลงที่จะขาย ต้นทุนทั้งหมดในการพัฒนาจะถูกหักออกจากเงินสดที่ได้รับจากการขายที่ดิน ดังนั้น จึงกำหนดมูลค่าของที่ดินที่ยังไม่พัฒนา

วิธีต้นทุนการพัฒนาจะใช้เมื่อวิธีที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพที่สุดคือการแบ่งมวลที่ดินออกเป็นแปลงๆ การแบ่งที่ดินขนาดใหญ่ออกเป็นแปลงๆ กันเป็นวิธีปฏิบัติที่แพร่หลาย เนื่องจากเป็นการส่งเสริมการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ปัญหาในการกำหนดมูลค่าของที่ดินที่มีไว้สำหรับการแบ่งส่วนนั้นเกี่ยวข้องกับเมืองที่กำลังเติบโตและใช้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่หรือในชนบท

ส่งผลงานดีๆ ของคุณในฐานความรู้ได้ง่ายๆ ใช้แบบฟอร์มด้านล่าง

นักศึกษา นักศึกษาระดับบัณฑิตศึกษา นักวิทยาศาสตร์รุ่นเยาว์ ที่ใช้ฐานความรู้ในการศึกษาและการทำงาน จะรู้สึกขอบคุณเป็นอย่างยิ่ง

โพสต์เมื่อ http://www.allbest.ru/

ทดสอบ

วิธีการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดิน

1. การจำแนกวิธีการประเมินที่ดิน

การประเมินที่ดิน

การประเมินมูลค่าที่ดินแบ่งออกเป็นการประเมินมูลค่าที่ดินโดยรวมและการประเมินราคาตลาดของที่ดินแปลงเดียว

วัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าที่ดินคือการกำหนดมูลค่าที่ดินของที่ดินทั้งหมดภายในขอบเขตของหน่วยงานปกครอง-อาณาเขต (ภูมิภาค อำเภอ เมือง การตั้งถิ่นฐาน ฯลฯ) พร้อมกันโดยเขตการประเมิน (กลุ่มการประเมินดิน) ตามที่กำหนด วันที่. รหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดว่ามูลค่าที่ดินควรเป็นพื้นฐานในการเก็บภาษีทรัพย์สินที่ดิน

วัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าครั้งเดียวคือเพื่อกำหนดตลาดหรือมูลค่าอื่นใดของที่ดินแปลงเดียวในวันที่ประเมินโดยผู้ประเมินราคาอิสระ ตามมาตรฐานและวิธีการประเมินที่เป็นที่ยอมรับ

การประเมินที่ดินและหน่วยที่ดินดำเนินการบนพื้นฐานของการประยุกต์ใช้แบบบูรณาการของสามแนวทาง: การสร้างรายได้ การเปรียบเทียบ และตามต้นทุน ในประเทศด้วย เศรษฐกิจตลาดเมื่อประเมินราคาที่ดิน จะใช้ทั้งสามแนวทางทุกครั้งที่เป็นไปได้

มูลค่าสุดท้ายของมูลค่าประมาณที่ดินคำนวณจากผลลัพธ์ที่ได้จากวิธีการต่างๆ เมื่อเปรียบเทียบข้อมูลเหล่านี้ ขอแนะนำให้เลือกใช้การประมาณค่าตามข้อมูลที่ครบถ้วนและเชื่อถือได้มากกว่า ความแตกต่างที่สำคัญในมูลค่าที่ดินที่คำนวณโดยวิธีการต่างๆ บ่งชี้ถึงข้อผิดพลาดในการประมาณการหรือความไม่สมดุลในตลาดที่ดิน

ในทฤษฎีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ มีการใช้วิธีการแบบครบวงจรหลายวิธีในการกำหนดมูลค่าที่ดิน พวกเขาเป็นเรื่องธรรมดา เทคนิคระเบียบวิธีและเทคโนโลยีการประเมินที่สามารถนำไปใช้ในการประเมินที่ดินที่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทใดก็ได้ ความแตกต่างในการสมัครรับการประเมิน ประเภทต่างๆที่ดินขึ้นอยู่กับปัจจัยการผลิตเช่นรายได้จากป่าไม้หรือรายได้จาก เกษตรกรรมตลอดจนในการเลือกองค์ประกอบเปรียบเทียบและปัจจัยที่มีผลกระทบต่อมูลค่าที่ดิน ความเป็นไปได้และความเป็นไปได้ของการใช้วิธีการอย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการประเมิน ประเภทของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน และความพร้อมของข้อมูลเบื้องต้น ข้อกำหนดเบื้องต้นในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินด้วยวิธีการใด ๆ คือการใช้ข้อมูลการตลาด

คำแนะนำด้านระเบียบวิธีสำหรับการประเมินมูลค่าที่ดินซึ่งได้รับอนุมัติจากกระทรวงทรัพย์สินของรัสเซียได้นำการจำแนกประเภทของวิธีการประเมินที่ดินมาใช้ซึ่งโดยทั่วไปจะสอดคล้องกับการจำแนกประเภทและเนื้อหาของวิธีการประเมินที่ดินที่แนะนำโดยมาตรฐานการประเมินค่าระหว่างประเทศ ข้อเสนอแนะหารือเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดินดังต่อไปนี้:

วิธีการเปรียบเทียบการขาย

วิธีการกระจาย (สอดคล้องกับวิธีความหลากหลาย);

วิธีการสกัด (สอดคล้องกับวิธีการสกัด);

วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของค่าเช่าที่ดิน (สอดคล้องกับวิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของค่าเช่าสำหรับที่ดินเปล่า)

วิธีคงเหลือสำหรับที่ดิน

วิธีการใช้งานตามวัตถุประสงค์ (สอดคล้องกับวิธีการพัฒนาอาณาเขต)

วิธีเปรียบเทียบจะขึ้นอยู่กับ: วิธีการเปรียบเทียบการขาย วิธีการจัดสรร และวิธีการกระจาย วิธีรายได้ขึ้นอยู่กับ: วิธีแปลงเป็นรายได้ วิธีคงเหลือ และวิธีการใช้โดยประมาณ องค์ประกอบของวิธีต้นทุนในแง่ของการคำนวณต้นทุนการผลิตซ้ำหรือทดแทนการปรับปรุงที่ดินจะใช้ในวิธีคงเหลือ วิธีการปันส่วน และวิธีการจำหน่าย

คำแนะนำด้านระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินมีลักษณะเป็นคำแนะนำ หากใช้วิธีการอื่นในรายงานการประเมิน ขอแนะนำให้เปิดเผยเนื้อหาและเหตุผลในการใช้

ในการประเมินมูลค่าที่ดิน สามารถใช้วิธีการเดียวได้ เช่น วิธีเปรียบเทียบหรือวิธีรายได้ ตลอดจนวิธีที่แสดงถึงการผสมผสานระหว่างวิธีต่างๆ ซึ่งส่วนใหญ่มักจะเป็นรายได้และต้นทุน การเปรียบเทียบและต้นทุน เนื่องจากเหตุนี้จึงไม่ใช้วิธีการต้นทุนในการประเมินมูลค่าที่ดิน (โดยมีข้อยกเว้นที่ไม่ค่อยเกิดขึ้น) คำอธิบายสำหรับมุมมองนี้สามารถพบได้ในความเข้าใจแบบคลาสสิกเกี่ยวกับมูลค่าของวัตถุมีค่าตามวิธีต้นทุน โดยเป็นผลรวมของต้นทุนทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการทำซ้ำ (นันทนาการ) ของวัตถุมีค่า เนื่องจากโลกไม่ได้ถูกสร้างขึ้นด้วยมือมนุษย์ ทรัพยากรธรรมชาติไม่ใช่สร้างโดยมนุษย์ แต่เป็นคนดี ดังนั้นจากมุมมองของต้นทุนของมนุษย์ในการสร้างที่ดิน วัตถุนี้ไม่มีค่า ซึ่งผิดในแง่ของประโยชน์และมูลค่าของที่ดิน

วัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าที่ดินอาจเป็นได้ทั้งที่ดินเปล่าจากการพัฒนาและที่ดิน (ตัวที่ดินเอง) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการทรัพย์สินเดี่ยวหรือทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ คุณลักษณะในการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินคือ ที่ดินใด ๆ ถือเป็นพื้นที่ว่างตามเงื่อนไข หรือไม่ได้ถูกครอบครองโดยอาคาร โครงสร้าง โครงสร้าง หรือวัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่อาจไม่สอดคล้องกับการใช้งานที่มีประสิทธิภาพสูงสุด นั่นคือหากหลังจากวิเคราะห์ NNEI แล้ว ผู้ประเมินเชื่อว่าการพัฒนาที่ดินในปัจจุบันไม่ได้ผล เขาสามารถถือว่าที่ดินผืนนี้เป็นพื้นที่ว่างตามเงื่อนไข (ไม่มีอาคาร)

ดังนั้นคำแนะนำด้านระเบียบวิธีระบุว่าวิธีการประเมินที่ดินทั้งหกวิธีที่ระบุไว้ส่วนใหญ่สามารถใช้ได้ทั้งสำหรับการประเมินที่ดินที่ครอบครองโดยอาคารโครงสร้างและ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้จะเรียกว่าที่ดินที่สร้างขึ้น) และ สำหรับการประเมินที่ดินที่ไม่ถูกครอบครองโดยอาคาร โครงสร้าง และ (หรือ) โครงสร้าง (ต่อไปนี้จะเรียกว่าที่ดินที่ยังไม่พัฒนา) ตารางที่ 1 ด้านล่างกล่าวถึงแต่ละวิธีหลักในการคำนวณมูลค่าที่ดินทั้ง 6 วิธี โดยมีการใช้งานที่พบบ่อยที่สุด

ตารางที่ 1. วิธีที่ใช้ในการประเมินที่ดินในการปฏิบัติงานประเมิน

อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติ การหาที่ดินที่สามารถประเมินได้ด้วยวิธีที่เป็นไปได้ทั้งหมดนั้นเป็นเรื่องยาก ส่วนใหญ่มักจะใช้วิธีการผสมผสานที่มีเสถียรภาพซึ่งช่วยให้สามารถประเมินวัตถุประสงค์ของที่ดินในเงื่อนไขของข้อมูลที่ จำกัด สำหรับการคำนวณ โดยพื้นฐานแล้ว การรวมกันเหล่านี้ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์และวัตถุประสงค์ของการประเมินและข้อมูลเฉพาะของที่ดินที่กำลังประเมิน โดยหลักๆ แล้วจะขึ้นอยู่กับว่ามีอาคารและ/หรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินแปลงนี้หรือไม่

ตัวอย่างเช่นหากที่ดินที่พัฒนาแล้วอยู่ภายใต้การประเมิน ส่วนใหญ่มักจะใช้วิธีการจัดสรรร่วมกับวิธีคงเหลือสำหรับที่ดิน อีกทางหนึ่ง สามารถเพิ่มการคำนวณวิธีการแจกแจงในการคำนวณนี้ได้ แต่ใน กิจกรรมภาคปฏิบัติวิธีนี้ไม่ค่อยได้ใช้เนื่องจากความยากลำบากในการกำหนดส่วนแบ่งของที่ดินในต้นทุนรวมของทรัพย์สินที่ซับซ้อน

ตามภารกิจการประเมิน หากจำเป็นต้องกำหนดมูลค่าของที่ดินเปล่าที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาโดยมีโอกาสไม่ชัดเจนสำหรับการพัฒนาต่อไป ก็สามารถใช้วิธีการต่างๆ ในการเปรียบเทียบการขายและการแปลงค่าเช่าที่ดินเป็นทุนได้ อย่างไรก็ตาม ในกรณีนี้ ปัญหาสำคัญในการสมัครคือการคำนวณค่าเช่าที่ดินที่ถูกต้อง

อีกสถานการณ์หนึ่งเกี่ยวข้องกับการกำหนดมูลค่าของที่ดินที่ยังว่าง แต่มีแผนที่จะพัฒนาในอนาคตอันใกล้นี้ ในกรณีนี้จะเห็นได้ชัดเจนว่าจำเป็นต้องใช้วิธีการใช้งานที่ตั้งใจซึ่งสะท้อนมูลค่าของที่ดินนั้นได้แม่นยำที่สุด โดยหลักการแล้ว สามารถใช้วิธีการจัดสรรและส่วนที่เหลือสำหรับที่ดินได้ แต่ในกรณีนี้ ความสำคัญของเอกสารเบื้องต้นที่จำเป็นสำหรับการประเมิน หากขาดไปแล้ว การประเมินนี้ก็จะยิ่งเพิ่มมากขึ้นไปอีก กล่าวคือในการประเมินสถานการณ์นี้ลูกค้าจะต้องจัดทำแผนที่ถูกต้องครบถ้วนและโปร่งใสเกี่ยวกับวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินใน เร็วๆ นี้และแผนจะต้องได้รับการยืนยันจากเอกสารจริงเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดิน ตัวอย่างเช่น เอกสารเหล่านี้อาจรวมถึง: ใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสารกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แผนผังเมืองสำหรับที่ดิน วัสดุที่มีอยู่ใน เอกสารโครงการฯลฯ

ในเวลาเดียวกัน ควรสังเกตว่าเราได้พิจารณากรณีทั่วไปที่พบบ่อยที่สุดจากการฝึกปฏิบัติการประเมิน และแนวทางแก้ไขที่เสนอข้างต้นไม่ได้ถูกต้องชัดเจนในทุกกรณีการประเมิน ท้ายที่สุดแล้ว การเลือกวิธีการเฉพาะสำหรับการประเมินที่ดินโดยเฉพาะนั้นขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการประเมินหลายประการ: ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์และวัตถุประสงค์ของการประเมิน ขึ้นอยู่กับลักษณะของวัตถุการประเมิน การมีอยู่หรือไม่มีข้อมูลเบื้องต้นสำหรับการประเมิน คุณภาพของข้อมูลนี้และอื่นๆ และบ่อยครั้งที่สถานการณ์อาจเกิดขึ้นโดยที่สถานการณ์เฉพาะจะต้องได้รับการดำเนินการที่แตกต่างจากผู้ประเมิน

นอกจากนี้ในวรรณกรรมด้านการศึกษายังมีวิธีการดังกล่าวเพิ่มเติมในการคำนวณต้นทุนที่ดิน ได้แก่ วิธีต้นทุนการพัฒนาวิธีต้นทุนสำหรับการสร้างโครงสร้างพื้นฐานและวิธีการทำสัญญาการลงทุนมาตรฐาน

2. วิธีการเปรียบเทียบยอดขาย

สาระสำคัญของวิธีการคือการกำหนดมูลค่าของที่ดินโดยการเปรียบเทียบราคาขายล่าสุดของแปลงที่เทียบได้กับราคาที่ประเมินหลังจากทำการปรับปรุงเพื่อคำนึงถึงความแตกต่างระหว่างกัน

เนื่องจากไม่มีแปลงที่ดินสองแปลงที่เหมือนกันทุกประการ จึงจำเป็นต้องมีการปรับราคาขายของแปลงเทียบเคียงให้สอดคล้องกัน ซึ่งอาจเป็นบวกหรือลบก็ได้ ราคาที่ปรับสำหรับคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้ทำให้เราสามารถสรุปเกี่ยวกับมูลค่าตลาดของที่ดินที่กำลังประเมินได้

ตามคำแนะนำระเบียบวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินซึ่งได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินของสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 ฉบับที่ 568-r การใช้วิธีการวิเคราะห์การขายเปรียบเทียบ (CAP) ประกอบด้วยการดำเนินการตามลำดับต่อไปนี้:

1. การวิเคราะห์ส่วนที่เกี่ยวข้องของตลาดที่ดินซึ่งมีแปลงประเมินอยู่ การระบุและการเลือกแปลงเปรียบเทียบ (อะนาล็อก) ในธุรกรรมล่าสุดที่ได้รับจากแหล่งต่างๆ

2. รวบรวมข้อมูลที่จำเป็นสำหรับแต่ละไซต์ที่เปรียบเทียบได้และระบุองค์ประกอบของการเปรียบเทียบ สำหรับการวิเคราะห์ อาจเพียงพอที่จะได้รับข้อมูลที่ครอบคลุมเกี่ยวกับที่ดินที่คล้ายกัน 3-5 แปลง

องค์ประกอบของการเปรียบเทียบประกอบด้วยปัจจัยด้านมูลค่าของทรัพย์สินที่ได้รับการประเมิน (ปัจจัยที่การเปลี่ยนแปลงส่งผลต่อมูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่ได้รับการประเมิน) และลักษณะของธุรกรรมกับที่ดินที่มีการพัฒนาในตลาด

ปัจจัยต้นทุนที่สำคัญที่สุดมักจะเป็น:

ที่ตั้งและสภาพแวดล้อม

วัตถุประสงค์ การใช้ที่ได้รับอนุญาต สิทธิของบุคคลอื่นในที่ดิน

ลักษณะทางกายภาพ (ความโล่ง พื้นที่ โครงสร้าง ฯลฯ)

การเข้าถึงการคมนาคม;

โครงสร้างพื้นฐาน (การมีอยู่หรือความใกล้ชิดของเครือข่ายสาธารณูปโภคและเงื่อนไขในการเชื่อมต่อ สิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ฯลฯ)

ลักษณะของธุรกรรมที่ดินประกอบด้วย:

เงื่อนไขในการทำธุรกรรมทางการเงินกับที่ดิน (อัตราส่วนของเงินทุนของตัวเองและที่ยืม, เงื่อนไขในการจัดหาเงินทุนที่ยืม);

เงื่อนไขการชำระเงินเมื่อทำธุรกรรมกับที่ดิน (การชำระเงิน เป็นเงินสด, การชำระด้วยตั๋วเงิน, การชดเชย, การแลกเปลี่ยน ฯลฯ );

พฤติการณ์ของการทำธุรกรรมกับที่ดิน (ไม่ว่าจะนำเสนอที่ดินต่อตลาดเปิดในรูปแบบใด) ข้อเสนอสาธารณะ, ความร่วมมือของผู้ซื้อและผู้ขาย, การขายในภาวะล้มละลาย ฯลฯ );

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินสำหรับรอบระยะเวลานับจากวันที่สรุปธุรกรรมกับอะนาล็อกจนถึงวันที่ประเมิน

ลักษณะและระดับของความแตกต่างระหว่างอะนาล็อกกับที่ดินที่ได้รับการประเมินนั้นกำหนดขึ้นในบริบทขององค์ประกอบของการเปรียบเทียบโดยการเปรียบเทียบโดยตรงของแต่ละอะนาล็อกกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน ในกรณีนี้ให้สันนิษฐานว่าธุรกรรมที่มีวัตถุประสงค์ในการประเมินจะเป็นไปตามลักษณะของธุรกรรมกับที่ดินที่มีการพัฒนาในตลาด

3. การตรวจสอบความน่าเชื่อถือของข้อมูลรายการที่มีแปลงที่เลือกเปรียบเทียบโดย

การยืนยันโดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งต่อธุรกรรมหรือตัวแทน

การระบุเงื่อนไขของการทำธุรกรรม ลักษณะทั่วไป การขาดการเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดระหว่างทั้งสองฝ่าย (หัวหน้าและ บริษัทในเครือของบริษัท, ญาติ, บุคคลที่อยู่ในความอุปการะ), การไม่มีพฤติการณ์พิเศษ ฯลฯ

4. ทำการปรับเปลี่ยนเพื่อพิจารณาถึงความแตกต่างระหว่างสถานที่ที่ได้รับการประเมินกับแต่ละสถานที่ที่สามารถเปรียบเทียบได้ ดังนั้นราคาขายของแปลงเปรียบเทียบแต่ละแปลงจะถูกกำหนดว่ามีค่าพารามิเตอร์เดียวกันกับแปลงที่ประเมินหรือไม่

หากที่ดินที่ประเมินแตกต่างจากแปลงที่เทียบเคียงได้ จะต้องปรับราคาของที่ดินหลังนั้นเพื่อกำหนดราคาที่จะขายได้หากมีลักษณะเดียวกันกับทรัพย์สินที่ประเมิน ในการปรับราคาขายจริงของทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้ จะต้องปรับราคาของที่ดินที่เทียบเคียงได้ในกรณีนี้จำเป็นต้องตอบคำถามว่า “หากที่ดินผืนเดียวกันจะขายได้ราคาเท่าใด ลักษณะเป็นพล็อตที่มีมูลค่า?” ตัวอย่างเช่น เมื่อที่ดินที่เปรียบเทียบด้อยกว่าแปลงประเมิน ราคาขายจริงของแปลงแรกควรเพิ่มเป็นจำนวนที่จะขายได้หากมีลักษณะที่สูงกว่าของที่ดินที่ประเมิน

เมื่อประเมินที่ดิน ควรทำการปรับเปลี่ยนคุณลักษณะหลักทั้งหมดที่มีมูลค่าสำหรับผู้ซื้อ เช่น ขนาด ที่ตั้ง ระยะทางจากเมืองและถนน รูปร่างและความลึกของพื้นที่ ตำแหน่งเชิงมุม ประเภทของดิน ภูมิประเทศ สภาพเศรษฐกิจ ฯลฯ

มีการใช้หน่วยเปรียบเทียบต่อไปนี้:

1. ราคาต่อ 1 เฮกตาร์ - สำหรับพื้นที่เกษตรกรรมขนาดใหญ่ ใช้ในอุตสาหกรรมหรือสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

2. ราคาต่อ 1 ตร.ม. - ในศูนย์กลางธุรกิจของเมือง สำหรับสำนักงาน ร้านค้า ฯลฯ

3. ราคาต่อ 1 เมตรหน้า - สำหรับใช้ในเชิงพาณิชย์ของที่ดินในเมือง ราคาของล็อตจะเป็นสัดส่วนกับความยาวของเขตแดนริมถนนหรือทางหลวง โดยความลึกมาตรฐานของล็อตจะคิดเป็นสัดส่วนเพียงเล็กน้อยของต้นทุน

4. ราคาต่อแปลง - แปลงมาตรฐานทั้งรูปทรงและขนาดในพื้นที่พักอาศัย บ้านในชนบท ฯลฯ

5. ราคาต่อหน่วยความหนาแน่น - อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ที่ดิน (PAR - พื้น, โซน, อัตราส่วน) กฎการแบ่งเขตมักจะจำกัดขนาดของอาคารตามปัจจัยนี้ เช่น ถ้า PAR เท่ากับ 3 พื้นที่รวมของทุกชั้นก็ไม่ควรเกิน 3 เท่า พื้นที่ทั้งหมดที่ดิน ซึ่งหมายความว่า คุณสามารถสร้างอาคาร 3 ชั้นบนพื้นที่ทั้งหมด อาคาร 6 ชั้นครึ่งหนึ่งของแปลง และอาคาร 12 ชั้นบนพื้นที่ 0.25 แปลง

บ่อยที่สุดในการฝึกประเมินจะใช้ตัวบ่งชี้สองตัวแรก - 1 เฮกตาร์และ 1 ตร.ม. ตัวบ่งชี้ที่สาม 1 เมตรด้านหน้า ไม่ค่อยได้ใช้และเข้าเท่านั้น เมืองใหญ่ๆ- สำหรับตัวบ่งชี้ที่สี่และห้านั้นแพร่หลายที่สุดในการปฏิบัติในต่างประเทศและไม่ได้ใช้ในรัสเซีย

การปรับราคาขายของที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาที่เทียบเคียงได้ดำเนินการตามองค์ประกอบการเปรียบเทียบต่อไปนี้:

1. สิทธิในทรัพย์สิน: มีภาระผูกพันตามสัญญาเช่าที่มีเงื่อนไขไม่สอดคล้องกับสภาวะตลาด, ขาดกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ฯลฯ

2. เงื่อนไขทางการเงิน: การใช้ทรัพยากรสินเชื่อในการซื้อตามเงื่อนไขที่ไม่สอดคล้องกับสภาวะตลาด, การผ่อนชำระ ฯลฯ

3. เงื่อนไขการชำระเงิน: โอนเงินผ่านธนาคาร เงินสด ตั๋วเงิน ออฟเซ็ต ฯลฯ

4. เงื่อนไขของธุรกรรม: เงื่อนไขที่ผิดปกติของธุรกรรม เช่น ความสัมพันธ์ทางครอบครัวระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย การขายภายใต้เงื่อนไขล้มละลาย ฯลฯ

5. เวลาในการสรุปธุรกรรมที่มีวัตถุคล้ายกัน

6. ที่ตั้งและสภาพแวดล้อม

7. ข้อ จำกัด ทางกฎหมายและการวางผังเมืองเกี่ยวกับประเภทการใช้และการพัฒนาที่ดิน

8. ลักษณะทางกายภาพ ได้แก่ รูปทรง ขนาด และรูปทรงของที่ดิน

9. ใช้ได้ สาธารณูปโภค(การมีอยู่หรือความใกล้ชิดของเครือข่ายสาธารณูปโภค เงื่อนไขในการเชื่อมต่อ ฯลฯ )

การแก้ไขราคาของแปลงที่เปรียบเทียบได้สำหรับห้าองค์ประกอบแรกของการเปรียบเทียบจะดำเนินการตามลำดับขึ้นอยู่กับกล่าวคือ: การปรับแต่ละครั้งในภายหลังจะขึ้นอยู่กับผลลัพธ์ของครั้งก่อนหน้า ในขณะเดียวกัน ลำดับของการปรับเปลี่ยนในความเห็นของเราก็มีความสำคัญ องค์ประกอบที่สำคัญที่สุดของการเปรียบเทียบจะเป็นองค์ประกอบแรกที่ต้องปรับเปลี่ยน

การปรับราคาแปลงเปรียบเทียบสำหรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบที่เหลือจะดำเนินการบนพื้นฐานที่เป็นอิสระดังต่อไปนี้

1. กำหนด ผลรวมพีชคณิตการแก้ไขเงื่อนไขสัมบูรณ์หรือสัมพัทธ์ (เปอร์เซ็นต์)

2. จำนวนนี้ใช้เพื่อแก้ไขราคาของอะนาล็อกที่ได้รับหลังจากทำการปรับเปลี่ยนองค์ประกอบการเปรียบเทียบห้ารายการแรก

ดังนั้นการใช้ แนวทางที่แตกต่างเพื่อแนะนำการแก้ไขเราสามารถคำนึงถึงความแตกต่างระหว่างการแก้ไขสองกลุ่มหลัก: กลุ่มแรก (การแก้ไข 5 ครั้ง) - การแก้ไขที่เกี่ยวข้องกับเงื่อนไขการขายของวัตถุของการเปรียบเทียบกลุ่มที่สอง (การแก้ไข 4 ครั้ง) - การแก้ไขที่มีลักษณะ คุณสมบัติของที่ดินของวัตถุเปรียบเทียบ

ในการกำหนดจำนวนการแก้ไขสำหรับแต่ละพารามิเตอร์ จะใช้วิธีการต่อไปนี้:

การเปรียบเทียบราคาแบบอะนาล็อกโดยตรงแบบคู่ซึ่งแตกต่างกันเพียงองค์ประกอบเดียวของการเปรียบเทียบ และการกำหนดตามข้อมูลที่ได้รับ ของการปรับเปลี่ยนองค์ประกอบการเปรียบเทียบนี้

การเปรียบเทียบรายได้ของอะนาล็อกสองแบบโดยตรงแบบคู่ซึ่งแตกต่างกันเพียงองค์ประกอบเดียวของการเปรียบเทียบ และการพิจารณาโดยนำส่วนต่างของรายได้มาเป็นตัวพิมพ์ใหญ่ การปรับเปลี่ยนสำหรับองค์ประกอบของการเปรียบเทียบนี้

สหสัมพันธ์ - การวิเคราะห์การถดถอยของการเชื่อมต่อระหว่างการเปลี่ยนแปลงในองค์ประกอบการเปรียบเทียบและการเปลี่ยนแปลงของราคาอะนาล็อก (ราคาของหน่วยการวัดอะนาล็อก) และการกำหนดสมการสำหรับความสัมพันธ์ระหว่างมูลค่าขององค์ประกอบเปรียบเทียบและมูลค่าตลาดของที่ดิน โครงเรื่อง;

การกำหนดต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนแปลงลักษณะขององค์ประกอบการเปรียบเทียบซึ่งอะนาล็อกแตกต่างจากวัตถุประสงค์ของการประเมิน

การให้เหตุผลโดยผู้เชี่ยวชาญสำหรับการปรับราคาของอะนาล็อก

จากการกำหนดและการปรับเปลี่ยน ราคาของแอนะล็อก (หน่วยวัดของแอนะล็อก) ตามกฎแล้วควรอยู่ใกล้กัน ในกรณีที่มีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในราคาที่ปรับแล้วของอะนาล็อก ขอแนะนำให้เลือกอะนาล็อกหรือองค์ประกอบอื่น ๆ เพื่อเปรียบเทียบหรือแก้ไขค่าการปรับ

โดยสรุปมีความจำเป็นต้องกำหนดมูลค่าสุดท้ายของวัตถุประเมินโดยการคำนวณค่าสัมประสิทธิ์การถ่วงน้ำหนักและค้นหามูลค่าถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของที่ดินโดยใช้วิธีเปรียบเทียบยอดขาย

เมื่อทำการปรับเปลี่ยน มีความเป็นไปได้ที่ปัจจัยการกำหนดราคาบางอย่างจะไม่ถูกนำมาพิจารณาด้วยเหตุผลวัตถุประสงค์ ในการกำหนดต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของที่ดินจำเป็นต้องกำหนดน้ำหนักของผลลัพธ์ที่ได้รับหลังจากปรับราคาขายของที่ดินที่คล้ายกัน น้ำหนักที่ยิ่งใหญ่ที่สุดมอบให้กับที่ดินซึ่งในพารามิเตอร์นั้นใกล้กับพื้นที่ที่กำลังประเมินมากที่สุด ระดับความใกล้เคียงสามารถกำหนดได้จากจำนวนการปรับราคา ถือว่าการปรับเปลี่ยนแต่ละครั้งมีข้อผิดพลาด ดังนั้น ยิ่งมีการปรับราคาของอะนาล็อกมากเท่าใด น้ำหนักของมันในการก่อตัวของมูลค่าสุดท้ายของวัตถุประเมินก็จะน้อยลงเท่านั้น

จะต้องคำนึงว่าวิธีการเปรียบเทียบการขายให้ผลลัพธ์ที่ไม่น่าพอใจในสภาวะที่มีอัตราเงินเฟ้อสูง เมื่อขาดข้อมูลเกี่ยวกับการขายในตลาดของวัตถุที่เทียบเคียงได้ หรือความน่าเชื่อถือต่ำ ตลอดจนเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในภาวะเศรษฐกิจ .

3. วิธีการจำหน่าย

หากการขายที่ดินที่ยังไม่พัฒนาไม่เพียงพอที่จะใช้วิธีเปรียบเทียบควรหันไปใช้วิธีทางอ้อมและเชื่อถือได้น้อยกว่าโดยเฉพาะวิธีการจำหน่ายซึ่งการประยุกต์ใช้ให้ประสบความสำเร็จต้องใช้การวิเคราะห์แหล่งข้อมูลอย่างรอบคอบและประสบการณ์ของผู้ประเมินราคา .

วิธีการจำหน่ายจะขึ้นอยู่กับการกำหนดความสัมพันธ์ระหว่างมูลค่าของที่ดินกับมูลค่าของอาคารที่สร้างขึ้น ราคาขายของทรัพย์สิน แบ่งออกเป็นสองส่วน- ค่าอาคารและค่าที่ดิน

การพัฒนาที่ดินแต่ละประเภทในแต่ละภูมิภาคจะมีสัดส่วนที่มั่นคงระหว่างต้นทุนที่ดินและต้นทุนโครงสร้าง

หากมีการขายที่ดินที่ยังไม่พัฒนาไม่เพียงพอในพื้นที่หนึ่ง คุณควรหาพื้นที่ที่เทียบเคียงได้ซึ่งมียอดขายทั้งที่ดินที่พัฒนาแล้วและที่ยังไม่พัฒนา เมื่อพิจารณาความสัมพันธ์โดยทั่วไประหว่างต้นทุนที่ดินกับต้นทุนรวมของทรัพย์สิน (ส่วนแบ่งของที่ดิน) แล้ว จะถูกโอนไปวิเคราะห์การขายที่ดินที่คล้ายกันในพื้นที่ที่ทำการประเมิน

ดังนั้นจากอัตราส่วนนี้เราสามารถหาสูตรต่อไปนี้ในการคำนวณต้นทุนที่ดิน

V L = L * V อสังหาริมทรัพย์ = (1 - B) * V อสังหาริมทรัพย์

โดยที่ L คือส่วนแบ่งของที่ดินตามมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด

B คือส่วนแบ่งของอาคารในมูลค่าของทรัพย์สินทั้งหมด

หากต้องการใช้วิธีการแจกจ่าย ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขหลายประการ:

ความพร้อมใช้งานของข้อมูลเกี่ยวกับส่วนแบ่งที่เป็นไปได้มากที่สุดของที่ดินในมูลค่าตลาดของทรัพย์สินแห่งเดียว

วิธีการแจกจ่ายเกี่ยวข้องกับลำดับการกระทำต่อไปนี้:

การคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินที่ประเมินโดยการคูณมูลค่าตลาดของทรัพย์สินแห่งเดียว ซึ่งรวมถึงที่ดินที่ประเมินด้วยมูลค่าที่เป็นไปได้มากที่สุดของส่วนแบ่งของที่ดินในมูลค่าตลาดของทรัพย์สินแห่งเดียว

อย่างไรก็ตาม วิธีการที่นำเสนอซึ่งดูเหมือนง่ายมากสำหรับการใช้งานจริง ต้องเผชิญกับปัญหาร้ายแรงที่เกี่ยวข้องกับปัญหาในการสร้างส่วนแบ่งที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุด ความจริงก็คือไม่มีข้อมูลจริงเกี่ยวกับธุรกรรมที่ดินดังนั้นจึงไม่สามารถคำนวณพารามิเตอร์ตลาดที่จำเป็นสำหรับการคำนวณได้โดยตรง วงจรอุบาทว์เกิดขึ้น: ในด้านหนึ่ง ในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดิน คุณจำเป็นต้องทราบส่วนแบ่งของที่ดินที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดในมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ ในทางกลับกัน เพื่อกำหนดส่วนแบ่งดังกล่าว คุณจำเป็นต้องทราบมูลค่าตลาดของที่ดิน ดังนั้นวิธีการกำหนดมูลค่าของที่ดินในทางปฏิบัติสามารถดำเนินการได้ด้วยความยากลำบากอย่างมากเนื่องจากการคำนวณมูลค่าของส่วนแบ่งดังกล่าวโดยตรงมูลค่าของมูลค่าตลาดของที่ดินและมูลค่าของที่ดินผืนเดียว จำเป็นต้องมีอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่บนนั้น

วิธีออกจากวงจรนี้สามารถพบได้หากมูลค่าของส่วนแบ่งนี้มีเสถียรภาพในที่ดินและทรัพย์สินที่แตกต่างกันที่หลากหลายกว่าโซนการประเมินที่เป็นปัญหา (พื้นที่ที่มูลค่าของทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันถือว่าเท่ากันภายในขีดจำกัด ความไม่แน่นอนที่มีอยู่ในราคาของทรัพย์สินที่ตั้งอยู่บนที่ตั้ง) ในกรณีนี้ ตัวอย่างการฝึกอบรมจะถูกสร้างขึ้นบนพื้นฐานของข้อมูลทางสถิติเกี่ยวกับธุรกรรมที่ทราบกับออบเจ็กต์ที่อาจอยู่ในตำแหน่งอื่น และการคำนวณมูลค่าหุ้นที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดสามารถดำเนินการได้เป็นส่วนหนึ่งของการศึกษาในวงกว้างซึ่งรวมถึง พื้นที่ทางภูมิศาสตร์ที่แตกต่างกัน

ลองพิจารณาตัวอย่างการกำหนดมูลค่าที่ดินโดยวิธีกระจาย (ตารางที่ 2)

ในเขตเมืองย่อยแห่งหนึ่งของเมือง N ที่มีอาคารพักอาศัยเก่าไม่มีการขายที่ดินที่ยังไม่พัฒนา ข้อมูลมีให้สำหรับเขตย่อยที่อยู่อาศัยอื่นๆ อีกสามเขตในเขตราคาที่เทียบเคียงได้

ตารางที่ 2. การคำนวณมูลค่าที่ดินด้วยวิธีการกระจาย

ส่วนแบ่งของที่ดินในราคารวมของวัตถุชิ้นเดียวคืออัตราส่วนของต้นทุนเฉลี่ยของที่ดินต่อต้นทุนรวมของพื้นที่ที่สร้างขึ้น:

16,0: 80,0 = 0,200

20,0: 90,0 = 0,222

30,0: 120,0 = 0,250

เรากำหนดอัตราส่วนทั่วไปของมูลค่าที่ดินต่อมูลค่ารวมของทรัพย์สิน

(0.200 + 0.222 + 0.250) / 3 = 0.224 - ส่วนแบ่งที่ดินถัวเฉลี่ยเลขคณิต

ราคาที่ดิน = 200.0 H 0.224 = 44.8 พันรูเบิล

4. วิธีการแยก

วิธีนี้จะกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินเป็นส่วนต่างระหว่างมูลค่าตลาดของทรัพย์สินทั้งหมด เช่น ที่ดินพร้อมส่วนปรับปรุงและต้นทุนทดแทนของการปรับปรุงลบด้วยค่าเสื่อมราคา

ความพร้อมใช้งานของข้อมูลเกี่ยวกับราคาของการทำธุรกรรมกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดี่ยว ๆ คล้ายกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดียวซึ่งรวมถึงที่ดินที่กำลังประเมินด้วย ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับราคาธุรกรรม อนุญาตให้ใช้ราคาอุปทาน (อุปสงค์)

จับคู่การปรับปรุงที่ดินเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด

V L = V อสังหาริมทรัพย์ - V B

โดยที่ V B คือค่าใช้จ่ายในการทำซ้ำ (ทดแทน) ของอาคาร

V realestate - มูลค่าของทรัพย์สินทั้งหมด (อสังหาริมทรัพย์)

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับการกระทำต่อไปนี้:

การกำหนดองค์ประกอบโดยเปรียบเทียบกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดี่ยวรวมถึงที่ดินที่ประเมินกับวัตถุที่คล้ายกัน

การกำหนดองค์ประกอบของการเปรียบเทียบลักษณะและระดับความแตกต่างของแต่ละอะนาล็อกจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดี่ยวรวมถึงที่ดินที่ประเมิน

การกำหนดองค์ประกอบแต่ละอย่างของการเปรียบเทียบราคาการปรับราคาของอะนาล็อกที่สอดคล้องกับลักษณะและระดับของความแตกต่างของแต่ละอะนาล็อกจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดียวซึ่งรวมถึงที่ดินที่กำลังประเมิน

การปรับแต่ละองค์ประกอบของการเปรียบเทียบราคาของแต่ละอะนาล็อก ทำให้ความแตกต่างจากวัตถุอสังหาริมทรัพย์เดี่ยวเรียบขึ้น ซึ่งรวมถึงที่ดินที่กำลังประเมินด้วย

การคำนวณมูลค่าตลาดของทรัพย์สินรายการเดียว รวมถึงที่ดินที่ได้รับการประเมิน โดยการใช้ลักษณะทั่วไปที่สมเหตุสมผลของราคาที่ปรับแล้วของอะนาล็อก

การคำนวณต้นทุนทดแทนหรือต้นทุนการผลิตซ้ำการปรับปรุงที่ดินที่ประเมิน

การคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินที่ประเมินโดยการลบออกจากมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รายการเดียว รวมถึงที่ดินที่ประเมิน ต้นทุนทดแทน หรือต้นทุนของการทำสำเนาการปรับปรุงที่ดิน

จำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างการปรับปรุงที่ดินสามารถกำหนดได้โดยใช้ตัวบ่งชี้ต้นทุนรวมและ (หรือ) องค์ประกอบ

ตัวบ่งชี้ต้นทุนรวมประกอบด้วยตัวบ่งชี้ที่กำหนดลักษณะพารามิเตอร์ของวัตถุโดยรวม - สี่เหลี่ยมจัตุรัสลูกบาศก์ มิเตอร์เชิงเส้นตลอดจนตัวบ่งชี้ความซับซ้อนและประเภทของงาน

ตัวบ่งชี้ต้นทุนองค์ประกอบประกอบด้วยราคาและอัตราองค์ประกอบที่ใช้ในการกำหนดจำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างการปรับปรุง

ตัวบ่งชี้ต้นทุนรวมและองค์ประกอบที่คำนวณที่ระดับราคาคงที่สำหรับวันที่ระบุ (ระดับราคาพื้นฐาน) สามารถคำนวณใหม่ในระดับราคา ณ วันที่ประเมินราคาโดยใช้ระบบปัจจุบันและดัชนีการคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงของต้นทุนการก่อสร้าง

การคำนวณจำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างการปรับปรุงโดยใช้ตัวบ่งชี้ต้นทุนองค์ประกอบสามารถดำเนินการได้โดยใช้วิธีทรัพยากรและดัชนีทรัพยากร วิธีการทรัพยากร (ดัชนีทรัพยากร) ประกอบด้วยการคำนวณราคาปัจจุบัน (การคาดการณ์) และภาษีทรัพยากรทั้งหมด (องค์ประกอบต้นทุน) ที่จำเป็นในการสร้างการปรับปรุง

เมื่อกำหนดจำนวนต้นทุนสำหรับการปรับปรุงที่ดินควรคำนึงถึงด้วย กำไรของนักลงทุน- จำนวนรางวัลที่เป็นไปได้มากที่สุดสำหรับการลงทุนในการสร้างการปรับปรุง กำไรของนักลงทุนสามารถคำนวณได้จากความแตกต่างระหว่างราคาขายและต้นทุนในการสร้างวัตถุที่คล้ายกัน กำไรของนักลงทุนสามารถคำนวณเป็นผลตอบแทนจากเงินทุนสำหรับการลงทุนที่เป็นไปได้มากที่สุดและมีความเสี่ยงใกล้เคียงกัน เมื่อกำหนด ค่าทดแทนหรือต้นทุนการผลิตซ้ำ โดยคำนึงถึงจำนวนการสึกหรอสะสมของการปรับปรุงด้วย

ข้อเสียของวิธีการสกัด:

สามารถให้การประเมินต้นทุนของอาคารและโครงสร้างที่มีอายุเกิน 10 ปีได้อย่างเอนเอียง เนื่องจากเมื่อเวลาผ่านไปความเป็นไปได้ที่จะสร้างทรัพย์สินที่ล้าสมัยลดลง และความซับซ้อนในการคำนวณการสึกหรอสะสมเพิ่มขึ้น

ในสภาวะที่มีอัตราเงินเฟ้อสูง การคำนวณต้นทุนการผลิตซ้ำอาคารและโครงสร้างอย่างแม่นยำเป็นเรื่องยาก

5. วิธีการแปลงค่าเช่าที่ดินเป็นทุน

วิธีการนี้ใช้ในการประเมินที่ดินที่สร้างขึ้นและที่ยังไม่ได้พัฒนา เงื่อนไขในการใช้วิธีการคือความเป็นไปได้ในการได้รับค่าเช่าที่ดินจากที่ดินที่กำลังประเมิน

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับลำดับการกระทำต่อไปนี้:

การคำนวณค่าเช่าที่ดินที่สร้างโดยที่ดิน

การกำหนดอัตราการใช้เงินทุนที่เหมาะสม

หากทราบจำนวนรายได้สุทธิจากที่ดิน (IL) และอัตราการแปลงเป็นทุนของที่ดิน (RL) ก็สามารถกำหนดมูลค่าของที่ดิน (V L) ได้โดยใช้สูตร:

V L = ฉัน ลิตร / RL ,

I L - ค่าเช่าที่ดิน (รายได้ค่าเช่าจากที่ดิน);

RL - อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับที่ดิน

การแปลงค่าเช่าที่ดินเป็นทุน - กำหนด ณ วันที่ประเมินมูลค่าค่าเช่าที่ดินในอนาคตทั้งหมดที่เท่ากันหรือเปลี่ยนแปลงในอัตราเดียวกันในช่วงเวลาเท่ากัน ได้แก่ การคำนวณกระแสรายได้ในอนาคตใหม่เป็นจำนวน มูลค่าปัจจุบันที่ดิน.

ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน (รายได้ค่าเช่า) สามารถ:

รายได้ค่าเช่าโดยประมาณสำหรับการประเมินมูลค่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและป่าไม้

ค่าเช่าที่ดิน (ค่าเช่าสัมบูรณ์) เพื่อประเมินราคาที่ดินนิคม

รายได้ส่วนหนึ่งจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของที่ดินที่พัฒนาแล้ว

รายละเอียดค่าเช่าที่ดินจะกล่าวถึงในย่อหน้าที่ 1.3 ส่วนที่ II ของคู่มือนี้

อัตราการแปลงเป็นอัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนต้องการได้รับจากเงินลงทุน ก่อนอื่นต้องคำนึงถึงความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินด้วย เมื่อใช้อัตรานี้ การเปลี่ยนแปลงจะเกิดขึ้นจากมูลค่าของรายได้สุทธิปัจจุบันจากที่ดินไปเป็นมูลค่า

ควรสังเกตว่าอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ใช้ในการคำนวณมูลค่าของที่ดินเปล่า (วิธีการแปลงค่าเช่าที่ดินเป็นทุน) และเพื่อคำนวณมูลค่าของที่ดินที่พัฒนาแล้ว (วิธีสมดุลที่ดิน) ในเวลาเดียวกันวิธีการคำนวณอัตราเหล่านี้จะแตกต่างกันรวมถึงอัตราผลลัพธ์ด้วย องศาที่แตกต่างความเสี่ยงของที่ดินเปล่าและที่ดินพัฒนาแล้ว

พิจารณาวิธีการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดินเปล่า

ปัจจุบันมีสี่วิธีในการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดิน ซึ่งแต่เดิมได้รับการพัฒนาในแนวทางปฏิบัติของโลกสำหรับการแปลงค่าเช่าที่ดินเป็นทุน

แนวทางแรก- การพิจารณาที่ดินเป็นประเภทของเงินทุนและดังนั้นการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนตามลักษณะของตลาดเงิน ณ วันที่ประเมินราคา เกณฑ์สำหรับประสิทธิผลของการลงทุนคืออัตราดอกเบี้ยของการลงทุนซึ่งมีระดับความเสี่ยงที่เทียบเคียงได้ ในประเทศที่พัฒนาแล้วส่วนใหญ่การลงทุนในที่ดินถือว่าไม่มีความเสี่ยงมากนักและเทียบเท่ากับความเสี่ยงในการลงทุนในหลักทรัพย์ของรัฐบาล

แนวทางที่สอง- การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่แบบมีเงื่อนไขตามดัชนีที่รัฐกำหนด วิธีการนี้ใช้กันอย่างแพร่หลายในหลายประเทศสำหรับการประเมินมูลค่าที่ดินประเภทต่างๆ โดยหลักๆ คือ เกษตรกรรมและป่าไม้ ปัจจุบันวิธีนี้ใช้สำหรับการประเมินมูลค่าที่ดินในรัสเซีย มูลค่าที่ดินของพื้นที่เกษตรกรรม 1 เฮกตาร์คำนวณโดยการคูณรายได้ค่าเช่าโดยประมาณที่ได้รับจากการผลิตพืชผลทางการเกษตรภายใน 33 ปี และพื้นที่ป่าไม้ 1 เฮกตาร์โดยการคูณรายได้ค่าเช่าโดยประมาณจากการเก็บเกี่ยวไม้ภายใน 50 ปี อย่างไรก็ตาม วิธีการนี้ไม่ได้ใช้กันอย่างแพร่หลายในการฝึกประเมิน

แนวทางที่สาม- การคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนโดยการสร้างแบบจำลองสะสม (รวม) ซึ่งให้อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนที่ปราศจากความเสี่ยง (ฐาน) ตามจำนวนพรีเมี่ยมความเสี่ยงสำหรับที่ดินที่ถูกประเมิน ในขณะเดียวกัน ข้อแตกต่างที่สำคัญระหว่างการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดินเปล่าและการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับทรัพย์สินทั้งหมดก็คือ บ่อยขึ้นเมื่อสร้างแบบจำลองสะสม จะไม่คำนึงถึงอัตราการคืนทุน (สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมดูย่อหน้าที่ 6.5 ของคู่มือนี้)

เชื่อกันว่าอัตราการแปลงเป็นทุนของที่ดินควรเท่ากับอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนทางเลือกโดยไม่ต้องคำนึงถึงอัตราการทดแทนทุน ดังนั้น ที่ดินจึงไม่ “เสื่อมสภาพ” กล่าวคือ ไม่สูญเสียทรัพย์สินไปตามกาลเวลา และสามารถสร้างรายได้และสร้างมูลค่าได้ตลอดเวลา ดังนั้น อัตราการแปลงเป็นทุนของที่ดินจะเท่ากับอัตราคิดลดหากสอดคล้องกับอัตราผลตอบแทนจากเงินทุนที่กำหนดหรือความสามารถในการทำกำไรของการลงทุนทางเลือก ดังนั้นอัตราการแปลงเป็นทุนของที่ดินเปล่าจึงรับรู้เท่ากับอัตราคิดลดสำหรับแปลงเดียวกัน วิธีการสะสมในการกำหนดอัตราการโอนเป็นทุน (ส่วนลด) คือการเพิ่มการชดเชยสำหรับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับอัตราปลอดความเสี่ยง อัตราคิดลด (r) คำนวณดังนี้:

r = r f + r 1 + r 2 + r 3

r f - อัตราผลตอบแทนที่ปราศจากความเสี่ยง

r 1 - เบี้ยประกันภัยสำหรับความเสี่ยงในการลงทุนในที่ดิน

r 2 - เบี้ยประกันภัยสำหรับสภาพคล่องต่ำของที่ดิน

r 3 - เบี้ยประกันภัยสำหรับการจัดการการลงทุน

ประเภทของความเสี่ยงหลักที่นำมาพิจารณาในรูปแบบของเบี้ยประกันอาจเป็นได้: ความเสี่ยงในการลงทุนในวัตถุที่ได้รับการประเมิน, ความเสี่ยงจากสภาพคล่องต่ำ, ความเสี่ยงของการจัดการการลงทุน

เช่น อัตราปลอดความเสี่ยงอัตราผลตอบแทนจากเงินทุนเป็นที่ยอมรับสำหรับการลงทุนที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุดเช่นอัตราผลตอบแทนจากเงินฝากของธนาคารที่มีความน่าเชื่อถือสูงสุดเช่น Sberbank แห่งรัสเซียหรืออัตราผลตอบแทนเมื่อครบกำหนดของหลักทรัพย์รัฐบาล ตัวอย่างเช่น พันธบัตรรัฐบาลกลาง (OFZ) หรือ Eurobonds คุณสามารถใช้อัตรา LIBOR ซึ่งมักจะทำหน้าที่เป็นเกณฑ์มาตรฐานหลักสำหรับธุรกรรมระหว่างประเทศ เนื่องจากเป็นอัตราที่ไร้ความเสี่ยง และไม่มีความเสี่ยงในประเทศ อัตราที่ใช้กันมากที่สุดคืออัตราผลตอบแทนเมื่อครบกำหนดของหลักทรัพย์รัฐบาล จำเป็นต้องมีการปรับเปลี่ยนความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นเนื่องจากการลงทุนในที่ดินมีความเสี่ยงอยู่บ้าง ในกรณีนี้ให้ปฏิบัติตามกฎ: ยิ่งมีความเสี่ยงมากเท่าใด การปรับอัตราสูงสุดก็ควรจะสูงตามไปด้วย ความเสี่ยงในการลงทุนที่ดินแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ประการแรกรวมถึงความเสี่ยงที่เป็นระบบและไม่เป็นระบบ ประการที่สอง - คงที่และไดนามิก

ตัวอย่างการคำนวณเบี้ยประกันภัยสำหรับความเสี่ยงในการลงทุนในวัตถุมีค่า (r 1) แสดงไว้ในตารางที่ 3

ตารางที่ 3.ตัวอย่างการคำนวณเบี้ยประกันภัยสำหรับความเสี่ยงในการลงทุนที่ดิน

การปรับอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดย ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องต่ำในตลาดที่ดินเกิดขึ้นจากการสูญเสียที่อาจเกิดขึ้นระหว่างการขายที่ดินและแสดงถึงการปรับตัวรับความเสี่ยงในระยะยาวเมื่อขายวัตถุ ในการคำนวณการแก้ไขนี้ จำเป็นต้องกำหนดระยะเวลาการรับซื้อโดยทั่วไปในวันที่ประเมินมูลค่าที่ดินที่ประเมินมูลค่า การปรับปรุงการจัดการการลงทุนแสดงถึงการจัดการอสังหาริมทรัพย์และขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์การลงทุนและคุณภาพของการจัดการคือ 1-3% ในกรณีส่วนใหญ่จะมีการประเมินโดยใช้วิธีการของผู้เชี่ยวชาญ

ข้อเสียเปรียบหลักของวิธีการสะสมในการสร้างอัตราการแปลงเป็นทุน (การลดราคา) คือลักษณะส่วนตัวของการกำหนดเบี้ยประกันภัยความเสี่ยงซึ่งส่วนใหญ่กำหนดโดยผู้เชี่ยวชาญ ดังนั้นมูลค่าของอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (ส่วนลด) ที่ได้รับจากวิธีนี้อาจเป็นเรื่องยากหรือเป็นไปไม่ได้เลยที่จะพิสูจน์ได้ แนวทางที่สี่โดยอาศัยวิธีการสกัดตลาด (การบีบตัวของตลาด) หรือการวิเคราะห์เปรียบเทียบยอดขาย วิธีการนี้ไม่ต้องใช้การคำนวณทางการเงินที่ซับซ้อนหรือการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ แต่เป็นไปไม่ได้หากไม่มีข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับการขายที่ดินที่เทียบเคียงได้ มีการเสนอวิธีการคำนวณที่คล้ายกันเพื่อกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับทรัพย์สินรายการเดียวในวรรค 3.2 ส่วนที่ 1 “การประเมินมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์”

อัตราการแปลงเป็นทุนถูกกำหนดโดยการหารมูลค่าค่าเช่าที่ดิน (รายได้) สำหรับที่ดินที่คล้ายกันด้วยราคาขาย สาระสำคัญของวิธีการคือการเปรียบเทียบที่ดินที่ประเมินกับอะนาล็อกโดยคำนึงถึงคุณสมบัติด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันมีอัตราการใช้เงินทุนที่เท่ากันหรือใกล้เคียงกัน สิ่งสำคัญคือการเลือกพื้นที่ (วัตถุ) - อะนาล็อกตามความคล้ายคลึงกัน หากพื้นที่การเปรียบเทียบคล้ายกันมาก พื้นที่ที่ได้รับการประเมินไม่จำเป็นต้องทำการปรับเปลี่ยนตัวบ่งชี้ที่สำคัญ ลองพิจารณาตัวอย่างระเบียบวิธีเล็กๆ น้อยๆ ในการกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ตามตารางที่ 4

ตารางที่ 4. การกำหนดอัตราการใช้เงินทุนโดยใช้วิธีเปรียบเทียบตลาด

บันทึก:ผลลัพธ์ของบรรทัดที่ 5 คือผลคูณของบรรทัดที่ 3 และ 4 ค่าสัมประสิทธิ์การถ่วงน้ำหนักในตารางสะท้อนถึงระดับความคล้ายคลึงกันของความคล้ายคลึงกับไซต์ที่ประเมินในแง่ของปัจจัยการกำหนดราคาหลัก หากแปลงที่ประเมินและแปลงเปรียบเทียบมีความคล้ายคลึงกันมาก สามารถกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุนโดยใช้อะนาล็อกเดียว

6. วิธีส่วนที่เหลือ

โดยทั่วไป วิธีการคงเหลือจะขึ้นอยู่กับหลักการของผลผลิตคงเหลือและ NEI และช่วยให้คุณสามารถกำหนดมูลค่าขององค์ประกอบต่างๆ ของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ - ผลประโยชน์ทางกายภาพ กฎหมาย และทางการเงิน สาระสำคัญของวิธีนี้คือการรวมรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกี่ยวข้องกับรายการเปรียบเทียบรายการใดรายการหนึ่งเป็นทุน เมื่อทราบมูลค่าของส่วนประกอบอื่นๆ (ดอกเบี้ย)

เมื่อใช้วิธีการคงเหลือสำหรับที่ดินต้องทราบสิ่งต่อไปนี้:

ต้นทุนอาคาร (โครงสร้าง) บนที่ดินที่กำหนด

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกิดจากที่ดินและอาคาร (โครงสร้าง)

อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดินและอาคาร (โครงสร้าง)

อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดิน

ในเวลาเดียวกัน ควรพิจารณาและประเมินที่ดินที่พัฒนาแล้วว่าว่างเปล่าตามเงื่อนไขและใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

วิธีส่วนที่เหลือเกี่ยวข้องกับลำดับการดำเนินการต่อไปนี้:

การคำนวณค่าใช้จ่ายในการทำซ้ำหรือทดแทนการปรับปรุงที่สอดคล้องกับการใช้ที่ดินที่ประเมินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากทรัพย์สินแห่งเดียวในช่วงระยะเวลาหนึ่งตามอัตราค่าเช่าในตลาด

การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เป็นของการปรับปรุงในช่วงระยะเวลาหนึ่งเป็นผลคูณของต้นทุนการทำซ้ำหรือการทดแทนการปรับปรุงด้วยอัตราการรวมเป็นทุนที่เหมาะสมของรายได้จากการปรับปรุง

การคำนวณจำนวนค่าเช่าพื้นที่เป็นผลต่างระหว่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากทรัพย์สินแห่งเดียวในช่วงระยะเวลาหนึ่งกับรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เป็นของการปรับปรุงในช่วงเวลาที่สอดคล้องกัน

การคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินโดยการแปลงค่าเช่าที่ดินเป็นทุน

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเท่ากับความแตกต่างระหว่างรายได้รวมที่เกิดขึ้นจริงและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ในกรณีนี้ เฉพาะค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ผู้ให้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบตามกฎเท่านั้นที่จะถูกหักออกจากรายได้รวมที่เกิดขึ้นจริง

รายได้รวมที่แท้จริงเท่ากับความแตกต่างระหว่างรายได้รวมที่เป็นไปได้และการสูญเสียจากสถานที่ว่างและการสูญเสียจากการไม่จ่ายค่าเช่า

รายได้รวมที่เป็นไปได้เท่ากับรายได้ที่สามารถได้รับจากการให้เช่าพื้นที่ทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์แห่งเดียวโดยไม่มีการสูญเสียจากการไม่ชำระค่าเช่า เมื่อประเมินที่ดิน อัตราค่าเช่าสำหรับการใช้ทรัพย์สินเดี่ยวจะคำนวณตามอัตราค่าเช่าในตลาด (อัตราค่าเช่าที่เป็นไปได้มากที่สุดที่ทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินสามารถเช่าได้ในตลาดเปิดในสภาพแวดล้อมที่มีการแข่งขัน เมื่อ คู่สัญญาในการทำธุรกรรมกระทำการตามสมควร โดยมีข้อมูลที่จำเป็นครบถ้วน และอัตราค่าเช่าไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์พิเศษใดๆ)

คำจำกัดความของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากทรัพย์สินแห่งเดียวมีรายละเอียดเพิ่มเติมในย่อหน้าที่ 3.2 ส่วนที่ 1 “การประเมินมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์”

ในการประเมินมูลค่าที่ดินที่พัฒนาแล้ว การคำนวณจะใช้อัตราการแปลงเป็นทุนโดยตรง 2 ประเภท คือ อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดินและอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับการปรับปรุง และคำนึงถึงอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับทรัพย์สินรายการเดียวทางอ้อม

อัตราการตั้งเป็นทุนสำหรับการปรับปรุงจะใช้ภายใต้วิธีที่ดินคงเหลือ เมื่อจำเป็นต้องจัดสรรรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกิดจากทรัพย์สินแห่งเดียวระหว่างรายได้ที่ดินและรายได้จากการก่อสร้าง ในกรณีนี้ จากรายได้ทั้งหมดที่เกิดจากทรัพย์สินแห่งเดียว รายได้ที่เกิดจากอาคารตามอัตภาพจะถูกหักออกและคำนวณโดยการคูณต้นทุนการผลิตซ้ำ (ทดแทน) ด้วยอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับการปรับปรุง

ด้วยเหตุนี้ เมื่อนำวิธีนี้ไปใช้ จำเป็นต้องแบ่ง (กระจาย) อัตราการโอนเป็นทุนสำหรับทรัพย์สินหนึ่งๆ ออกเป็นสององค์ประกอบ ได้แก่ อัตราการโอนเป็นทุนสำหรับการปรับปรุง และอัตราการโอนเป็นทุนสำหรับที่ดิน

ในการคำนวณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์สำหรับการปรับปรุงโดยการแจกจ่าย คุณสามารถใช้อัลกอริธึมวิธีการแจกจ่าย โดยเฉพาะสูตร 3 และต้องทราบส่วนแบ่งของที่ดิน (หรือส่วนแบ่งของการปรับปรุง) ในทรัพย์สินเดียว

R อสังหาริมทรัพย์ = RL * L + R B * B

R อสังหาริมทรัพย์ = RL * L + (RL ± ?) * B

RL = R อสังหาริมทรัพย์ ± ? *ข

สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับทรัพย์สินรายการเดียว โปรดดูข้อ 3.2 ส่วนที่ 1 “การประเมินมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์”

สำหรับอัตราการแปลงเป็นทุนของที่ดิน วิธีการคำนวณได้กล่าวไว้ในย่อหน้าที่ 7.5 ส่วนที่ II ของคู่มือนี้ โปรดทราบว่าอัตรานี้มักจะน้อยกว่าอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับทรัพย์สินเดียวตามจำนวนอัตราการคืนทุนที่เพิ่มขึ้นในการปรับปรุง สิ่งนี้อธิบายได้จากข้อเท็จจริงที่ว่าความจำเป็นในการพิจารณาอัตราการคืนทุนเกิดขึ้นในกรณีของการประเมินวัตถุที่เสื่อมสภาพและมีอายุซึ่งมีอายุการใช้งานจำกัด เนื่องจากที่ดินไม่สิ้นสุดและไม่อยู่ภายใต้การสึกหรอทางกายภาพ (หมายเหตุสำคัญ - เฉพาะภายใต้เงื่อนไขของการแสวงหาผลประโยชน์จากที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ) จึงไม่จำเป็นต้องกันเงินไว้สำหรับการทำสำเนา (การทดแทนทางกายภาพ) ดังนั้น ไม่คำนึงถึงอัตราการคืนทุน

ดังนั้นเมื่อประเมินที่ดินที่พัฒนาแล้วเพื่อคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนที่ต้องการสามารถใช้ลำดับต่อไปนี้เป็นหนึ่งในตัวเลือก (หากใช้วิธีการกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับทรัพย์สินแห่งเดียวโดยคำนึงถึงการชำระคืนต้นทุนทุน ):

1. มีการกำหนดอัตราคิดลด (อัตราผลตอบแทนต่อ ทุน) สำหรับพร็อพเพอร์ตี้เดียว

2. กำหนดอัตราการคืนทุนเพื่อการปรับปรุง

3. อัตราการโอนเป็นทุนสำหรับทรัพย์สินรายการเดียวถูกกำหนดขึ้นอยู่กับอัตราการเติบโตหรือการลดลงของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ (สูตร 3.9. ย่อหน้า 3.2. หัวข้อ I “ การประเมินมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์”)

4. กำหนดส่วนแบ่งของที่ดินและส่วนปรับปรุงในทรัพย์สินเดียว

5. ตามสูตรที่ 9 คำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดิน

6. ตามสูตร 10 จะมีการคำนวณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับการปรับปรุง

ลองพิจารณาตัวอย่างการคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินโดยใช้วิธีคงเหลือ

ตัวอย่างการคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดินด้วยวิธีคงเหลือ

เงื่อนไข.มูลค่าตลาดของอาคารที่สร้างอยู่ที่ 2,680,000 เหรียญสหรัฐ อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับทรัพย์สินเดียวคือ 0.1753 อัตราการคืนทุนคือ 0.01 รายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากการดำเนินการที่ดินพร้อมอาคารคือ 4,600,000 CU ส่วนแบ่งการตลาดเฉลี่ยของที่ดินซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์เดี่ยวคือ 0.6 วิธีแก้ไขปัญหาแสดงไว้ในตารางที่ 5

ตารางที่ 5. ตัวอย่างการคำนวณต้นทุนที่ดินด้วยวิธีคงเหลือที่ดิน

บันทึก:เมื่อใช้วิธีการคงเหลือกับที่ดิน เป็นไปได้ที่จะได้รับมูลค่ารายได้คงเหลือติดลบที่เกิดจากที่ดิน นี่อาจส่งสัญญาณว่าอาคารได้รับการปรับปรุงมากเกินไปสำหรับพื้นที่

7. วิธีการใช้งานตามวัตถุประสงค์

เอกสารที่คล้ายกัน

วัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินหลักการพื้นฐาน ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าตลาดของที่ดิน การประเมินที่ดินในเมือง พื้นที่เกษตรกรรม และป่าไม้ วิธีการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดิน

งานหลักสูตร เพิ่มเมื่อ 12/13/2014


ทำความคุ้นเคยกับคุณลักษณะของการใช้วิธีการเปรียบเทียบต้นทุนและรายได้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ หลักเกณฑ์ในการจัดทำผังที่ดินของที่ดิน หลักการประมาณมูลค่าตลาดที่ดินโดยวิธีเปรียบเทียบยอดขาย

บทคัดย่อ เพิ่มเมื่อ 28/12/2554


สาระสำคัญของแนวทางเปรียบเทียบการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ สถานะและแนวโน้มการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เกณฑ์การคัดเลือกวัตถุที่เทียบเคียงได้ หน่วยเปรียบเทียบที่ดินและพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง วิธีเปรียบเทียบการขาย การแปลงค่าเช่าที่ดินเป็นทุน

ทดสอบเพิ่มเมื่อ 15/07/2554


การวิเคราะห์ตลาดการขายที่ดินในเมืองคาซาน คำอธิบายของวัตถุประสงค์ของการประเมิน ศึกษาประสิทธิภาพการใช้ที่ดินระหว่างการก่อสร้าง อาคารสำนักงาน- การคำนวณมูลค่าที่ดินโดยใช้วิธีการแปลงค่าเช่าที่ดินเป็นทุน

งานหลักสูตรเพิ่มเมื่อ 03/11/2014


พื้นฐานทางกฎหมายของความสัมพันธ์ทางที่ดิน แนวทางการประเมินราคาที่ดิน ลักษณะทั่วไปสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและสังคมของภูมิภาค Samara และการวิเคราะห์ตลาดที่ดิน ตลาดที่ดินในรัสเซีย การกำหนดมูลค่าที่ดิน

วิทยานิพนธ์เพิ่มเมื่อ 21/07/2554


ศึกษาลักษณะของที่ดินในฐานะสินค้าโภคภัณฑ์ในรัสเซีย การศึกษาหลักการพื้นฐานของมูลค่าตลาดของที่ดิน ประสานงานผลการประเมินมูลค่าที่ดิน การวิเคราะห์วิธีการเปรียบเทียบการขาย การจำหน่าย การจัดสรร การถ่วงดุล และการกำหนดมูลค่าของค่าเช่าที่ดิน

บทคัดย่อ เพิ่มเมื่อ 30/11/2559


รากฐานทางกฎหมายของความสัมพันธ์ที่ดินและหลักเศรษฐศาสตร์ของการประเมินราคาที่ดิน คุณสมบัติของตลาดที่ดินในรัสเซีย การวิเคราะห์มูลค่าตลาดสุดท้ายของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมที่ฟาร์มของรัฐ Chernovsky การคำนวณราคาของการจัดสรรโดยใช้วิธีแปลงค่าเช่าเป็นทุน

วิทยานิพนธ์เพิ่มเมื่อ 06/09/2554


ลักษณะทั่วไปของหลักการพื้นฐานในการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดิน: หลักการอรรถประโยชน์ อุปสงค์และอุปทาน วิธีการกำหนดมูลค่าหลักประกันที่ดิน การจำนำที่ดินเป็นกรณีจำนองพิเศษ ข้อเสนอแนะสำหรับการประเมิน

บทคัดย่อเพิ่มเมื่อ 22/07/2554


เป้าหมายการอนุรักษ์ที่ดินและกรรมสิทธิ์ที่ดิน ความรับผิดชอบของเจ้าของ ผู้ใช้ที่ดิน เจ้าของที่ดิน และผู้เช่าที่ดิน หลักการและหน้าที่ของการประเมินราคาที่ดิน การกำหนดมูลค่าตลาด วิธีการแปลงค่าเช่าที่ดินเป็นทุน

ทดสอบเพิ่มเมื่อ 17/06/2010


การวิเคราะห์ตลาดที่ดิน การกำหนดมูลค่าตลาดของสิทธิในทรัพย์สินในที่ดิน วิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน: วิธีเปรียบเทียบ รายได้ วิธีต้นทุน ปัจจัยที่กำหนดต้นทุนที่ดินในภูมิภาคระดับการใช้งาน