Текущий ремонт — это что такое. Текущий ремонт – что это и что туда входит

Дело № 12-150/14

Р Е Ш Е Н И Е

Судья Фрунзенского районного суда г. Владимира Маулина М.В., с участием представителя государственной жилищной инспекции Сафронова А.Г. и защитника Локостовой Г.Ю. – Сурсковой И.В., рассмотрев жалобу Локостовой Г.Ю. на постановление заместителя начальника государственной жилищной инспекции администрации Владимирской области от... года по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях,

У С Т А Н О В И Л:

Г. заместителем начальника государственной жилищной инспекции администрации Владимирской области (далее – ГЖИ) вынесено постановление по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. РФ, которым директор ООО «......» Локостова Г.Ю. подвергнута административному наказанию в виде административного штрафа в размере 4 000 руб.

Локостова Г.Ю. обратилась во Фрунзенский районный суд г. Владимира с жалобой на данное постановление, в которой просила его отменить, указав, что постановление вынесено без достаточных на то законных оснований, поскольку при вынесении постановления не было принято во внимание то обстоятельство, что управляющая организация разработала план текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома № ...... по...... города Владимира на 2014 г.

Пояснила, что согласно Жилищному Кодексу РФ и принятыми в соответствии с ним Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, принятие решения о проведении текущего ремонта общего имущества является обязанностью собственников помещений соответствующего многоквартирного дома.

Разработанный управляющей организацией план формировался, исходя из утверждённого собственниками тарифа, и включал в себя работы, направленные на предупреждение преждевременного износа, поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества дома. План текущего ремонта был направлен собственникам дома для рассмотрения на общем собрании. Одновременно с планом, управляющая организация направила собственникам дома уведомление о необходимости провести общее собрание собственников с повесткой дня об утверждении плана текущего ремонта. Уведомление и план текущего ремонта были получены Б.. ... г., который являлся на тот момент председателем Совета дома.

После получения уведомления с планом текущего ремонта собственники указанного дома общее собрание не провели, предложенный управляющей организацией план текущего ремонта не утвердили.

Г., управляющая организация ООО «......» повторно обратилась к собственникам указанного дома с уведомлением о необходимости провести общее собрание и утвердить предложенный управляющей организацией план. При этом собственникам было разъяснено, что в случае не принятия ими решения по плану текущего ремонта в срок до 27.03.2014 г. управляющая организация будет вынуждена самостоятельно определить перечень и объём необходимых работ для обеспечения надлежащего содержания общего имущества. Поскольку собственники многоквартирного дома проигнорировали обращение управляющей организации и не утвердили предложенный план, управляющая организация была вынуждена принять к реализации план, предложенный ранее собственникам дома.

Г. в адрес управляющей организации поступил протокол № ...... об итогах заочного голосования общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № ...... по...... города Владимира от... г. Согласно представленному протоколу, собственники дома приняли решение об изменении предложенного управляющей организацией плана и внесении в него дополнительных работ в виде ремонта 2,3,4 подъездов дома.

Рассмотрев предложенный собственниками... г. план текущего ремонта на 2014 г., управляющая организация ООО «......» с учётом собранных с собственников денежных средств и выполненных по состоянию на 01.05.2014 г. работ, в своём ответе сообщила, что вопрос по ремонту подъездов 2,3,4, будет рассмотрен в 4 квартале 2014 г. после выполнения первоочередных работ (подготовка тепловых узлов к отопительному периоду).

Считала, что при таких обстоятельствах в её действиях отсутствует состав административного правонарушения.

Локостова Г.Ю., извещенная о дне и месте рассмотрения дела, в суд не явилась.

В судебном заседании защитник Локостовой Г.Ю. – Сурскова И.В., действующая на основании доверенности от 15.05.2014 г., поддержала жалобу Локостовой Г.Ю. по изложенным в ней основаниям, добавив, что в соответствии с ч. 1.2. ст. и пунктом 11(1) Правил № 491 обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме заключается в выполнении минимального Перечня услуг и работ и Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые на момент вынесения обжалуемого постановления были приняты Правительством Российской Федерации.

Как следует из пункта 11 Минимального перечня услуг и работ, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 года, надлежащим содержанием внутренней отделки многоквартирных домов является выполнение следующих работ:

1) проверка состояния внутренней отделки.

2) устранение выявленных нарушений - при наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию.

Согласно представленным журналам регистрации результатов осмотра жилого дома № ...... по...... г. Владимира за 2011, 2012, 2013 годы подъезды и состояние их отделочных покрытий (штукатурный и окрасочные слои) ежегодно осматривались и проверялись. Начиная с 2011 г., управляющая организация предлагала собственникам дома утвердить в плане текущего ремонта работы по ремонту подъездов. До мая 2014 г. собственники не изъявляли желания и не давали согласия управляющей организации указанные работы проводить.

Устранять выявленные нарушения самостоятельно, по инициативе управляющей организации, в отсутствии согласия собственников и без согласования с общим собранием собственников было бы незаконным и безосновательным, поскольку отсутствовала (и в настоящее время отсутствует) угроза обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию.

Обратила внимание суда на тот факт, что угроза обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию в ходе проведения 22.08.2014 г. проверки ГЖИ не была выявлена и установлена. Следовательно, такая угроза отсутствовала не только в 2011 - 2013 г.г., но и в августе 2014 г.

При таких обстоятельствах считала, что управляющая организация ООО «......» надлежащим образом содержала и содержит общее имущество многоквартирного дома - в частности, внутреннюю отделку подъездов дома (штукатурный и окрасочные слои).

Также указала, что в соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации.

Считала, что пункт 3.2.9. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 года № 170, не может быть применён в рассматриваемых правоотношениях, поскольку он противоречит Жилищному кодексу РФ, принятому в соответствии с Жилищным Кодексом РФ Минимальному перечню работ и услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 года № 290, (раздел 1) и незаконно возлагает на управляющую организацию дополнительные обязанности по срокам и периодичности проведения ремонтных работ в подъездах многоквартирных жилых домов.

Пояснила, что ООО «......» образовано в 2008 г., и с этого времени осуществляет управление домом № ...... по...... г. Владимира, при этом, Общество два раза в год (весной и осенью) осуществляет осмотр дома на предмет необходимости текущего ремонта.

Договор на управление домом с собственниками дома заключается каждый год и в данном договоре отсутствует периодичность осуществления текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, в том числе подъездов.

Указала, что поскольку собственники не утверждали план текущего ремонта подъездов, данный ремонт не носил для ООО «......» обязательный характер. Кроме того, просила учесть, что после выполнения первоочередных работ, например по подготовке дома к отопительном сезону, денежных средств на ремонт не хватало.

Представитель государственной жилищной инспекции Сафронов А.Г., действующий на основании доверенности от 05.06.2014 г. за № 15, возражал против удовлетворения жалобы Локостовой Г.Ю., указав, что в нарушение ЖК РФ, постановления Правительства № 491 и Постановления Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170 Локостова Г.Ю., являясь лицом, ответственным за содержание жилого дома № ...... по...... г. Владимира нарушила Правила содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, поскольку подъезды дома № ......, № ...... № ...... в нарушение Постановления Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170 не ремонтировались более 5 лет.

Выслушав должное лицо Государственной жилищной инспекции, защитника, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно 7.22 КоАП РФ, административным правонарушением признается нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Сторонами представлено суду решение общего собрания собственников дома № ...... по...... г. Владимира от... г. о проведении текущего ремонта мест общего пользования подъездов №№ 2,3,4 дома № ...... по...... г. Владимира и составления сметы, а также ответ директора ООО «......» о том, что вопрос о ремонте подъездов будет рассмотрен в 4 квартале 2014 г.

Не согласившись с бездействием ООО «......», жители дома № ...... по...... г. Владимира... г. обратились в ГЖИ с жалобой на управляющую компанию, указав, что управляющая компания не хочет исполнять обязанности по содержанию объекта в надлежащем состоянии.

На основании данного заявления ГЖИ 21.08.2014 г. был издан приказ о проведении внеплановой проверки.

В ходе проведения проверки... г. уполномоченным должностным лицом ГЖИ с участием представителей ООО «......» был составлен акт инспекционного осмотра, из которого следует, что стены эвакуационной лестницы подъезда № 3 имеют нарушения окрас очного и штукатурного слоев, надписи. В подъезде № 4 имеется незначительное отслоение штукатурного и окрасочного слоев. Подъезды № 1 и № 5 находятся в удовлетворительном состоянии, косметический ремонт производился в 2011 - 2012 г.г.

Кроме того, комиссией в составе: старшей по дому, инженера ООО «......» и техника ООО «......» был составлен акт, согласно которому в подъезде № ... дома № ... по...... г. Владимира последний косметический ремонт производился в 2004-2005 г.г. Имеются нарушения окрасочного и штукатурного слоев из-за перепада температур. В подъезде № 3 присутствуют надписи, косметический ремонт производился в 2004-2005 г.г.. На стенах имеются незначительные отслоения штукатурного и окрасочных слоев. В подъезде № 4 косметический ремонт производился в 2004-2005 г.г.

Г. заместителем начальника государственной жилищной инспекции администрации Владимирской области (далее – ГЖИ) вынесено постановление по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. РФ, которым директор ООО «...... Локостова Г.Ю. подвергнута административному наказанию в виде административного штрафа в размере 4 000 руб.

В соответствии с ч. 2 ст. по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 (далее – Правил), текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Согласно п. 4.1 ч. 2 ст. (введенному ФЗ от 04.06.2011 г. N 123-ФЗ) к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1.2 ст. состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Во исполнение вышеуказанного положения ЖК РФ Правительство РФ своим Постановлением N 290 от 03.04.2013 г. утвердило минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Из материалов дела следует, что ООО «......» на основании договора приняло на себя обязанности по управлению многоквартирным домом N ... по...... г. Владимира. Выбор собственниками способа управления многоквартирным домом определен решением общего собрания собственников от 29.02.2008 г., что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

В настоящее время между сторонами действует договор на управление домом, заключенный 25.11.2013 г.

Из материалов дела следует, что ООО «......», образованное в 2008 г., не производило в подъездах № 2, № 3, № 4 дома № ...... по...... г. Владимира косметического ремонта. Указанное обстоятельство подтверждается актом ООО «......» от... г., из которого следует, что косметический ремонт указанных подъездов производился в 2004-2005 г.г. На стенах имеется незначительное отслоение штукатурного и окрасочного слоев, а также присутствуют надписи.

Таким образом, приняв управление вышеуказанным домом и имея документы, подтверждающие, что в данном доме косметический ремонт подъездов производился в 2004-2005 г.г., ООО «......» должно было руководствоваться п. 2.3.9 Постановления Госстроя России от 27.09.2003 г. N 170, согласно которого периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

Приходя к данному выводу, суд принимает во внимание, что действительно, в соответствии с п. 18 введенных в действие с 29.08.2006 г. Правил, а также во введенном ФЗ от 04.06.2011 г. N 123-ФЗ пункте 4.1 ч. 2 ст. текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений.

Однако, данные положения закона не свидетельствуют о том, что при отсутствии такого решения текущий ремонт общего имущества не производится, поскольку при отсутствии нормативного правового акта, устанавливающего минимальный перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья (который появился только 03.04.2013 г.), управляющая организация в своей деятельности должна руководствоваться Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. N 170, и требованиями к содержанию общего имущества, установленными Правилами.

Кроме того, анализ п. Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ N 290 от 03.04.2013 г., также не позволяет прийти к выводу об отсутствии правовых оснований для выполнения ООО «......» работ, которые относятся к текущему ремонту многоквартирного дома, при том, что согласно представленных актов осмотра подъездов дома, данный ремонт требовался с 2011 г.

При этом суд также принимает во внимание, что согласно Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. за № 290, перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в договоре управления многоквартирным домом - в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией (пункт 2).

Периодичность оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, определяется с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации. По решению собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством Российской Федерации (пункт 5).

При таких обстоятельствах, учитывая, длительность непроведения ремонта подъездов, что в договоре на оказание услуг по управлению многоквартирным домом № 2 по Суздальскому проспекту г. Владимира не установлена периодичность проведения ремонта подъездов, суд считает возможным применение в данном случае Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ N 170, поскольку данные Правила технической эксплуатации определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда (пункт 1.1).

Согласно ч. 1 ст. управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В силу изложенного, субъектом правонарушения, выразившегося в нарушении Правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, ответственность за которое предусмотрена статьей РФ, может быть должностное лицо жилищно-коммунальной службы, иная организация или юридическое лицо, ответственное за содержание жилых домов и (или) жилых помещений.

За нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и помещений ст. РФ установлена административная ответственность в виде штрафа.

Учитывая, что ремонт в многоквартирном доме не проводился длительный срок, суд приходит к выводу, что у ООО «......» имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых установлена административная ответственность, но все зависящие от него меры по соблюдению этих требований Обществом приняты не были.

Установленные должностным лицом обстоятельства подтверждаются собранными по делу доказательствами, получившими оценку с точки зрения их относимости, допустимости и достаточности, по правилам статьи Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Вина Локостовой Г.Ю. подтверждается протоколом об административном правонарушении № ... от... г.; протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: ......, от... г.; договором на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома; приказом о проведении внеплановой проверки от... г. за № ...; актом проверки от... г.; актом инспекционного осмотра от... г.; актом осмотра подъездов от... г.; жалобой в ГЖИ от... г., журналами осмотра дома от 2011, 2012 и 2013 г.г., иными материалами дела.

Таким образом, действия Локостовой Г.Ю. правильно квалифицированы по ст. РФ. К административной ответственности она привлечена уполномоченным должностным лицом. Наказание Локостовой Г.Ю., назначено минимальное, в пределах санкции ст. РФ. Оснований для освобождения ее от административной ответственности в силу ст. РФ, суд не находит.

При решении вопроса о наказании были учтены требования ст. и РФ. Назначенное административное наказание и его размер соответствуют характеру совершенного правонарушения, данным о личности привлекаемого к ответственности должностного лица, оно определено в пределах санкции статьи.

Процессуальных нарушений административного законодательства, которые могли бы повлечь отмену либо изменение состоявшегося постановления, не допущено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Вместе с тем, директору ООО «......» Локостовой Г.Ю. излишне вменено нарушение п. 3.2.7; п. 3.2.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, поскольку в деле отсутствуют доказательства того, что ООО «......» нарушает периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток, и нарушает требования по окраске лестничных клеток. В связи с этим, подлежит исключению из постановления по делу об административном правонарушении указание на нарушение Локостовой Г.Ю. п.3.2.7 и п. 3.2.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. , - Раздел IV. Производство по делам об административных правонарушениях > Глава 30. Пересмотр постановлений и решений по делам об административных правонарушениях > Статья 30.8. Оглашение решения, вынесенного по жалобе на постановление по делу об административном правонарушении" target="_blank">30.8 КоАП РФ, судья

Р Е Ш И Л:

Постановление заместителя начальника государственной жилищной инспекции администрации Владимирской области от... по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. РФ, вынесенное в отношении директора ООО «......» Локостовой Г.Ю., изменить.

Исключить из мотивировочной части постановления: указание на нарушение директором ООО «......» Локостовой Г.Ю. п. 3.2.7; п. 3.2.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170;

В остальной части постановление заместителя начальника государственной жилищной инспекции администрации Владимирской области от... года по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. РФ, оставить без изменения, а жалобу Локостовой Г.Ю. без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение десяти суток со дня вручения или получения копии решения во Владимирский областной суд через Фрунзенский районный суд г.Владимира.

Судья М.В. Маулина

О том, что подразумевается под понятием текущий ремонт, большинство из жильцов многоквартирных домов ничего толком не знает. И в этом нет ничего удивительного, так как сами представители жилищно-коммунального хозяйства зачастую путаются в деталях , касающихся их работы.

Связано это с недостаточным освещением в законодательстве многих вопросов из сферы ЖКХ – белых пятен или юридического вакуума много и этот факт позволяет развиваться всяким неприятным для жильцов бюрократическим схемам.

Вставьте сюда свой текст
Поэтому жильцам, арендующим квартиры или являющимся их собственниками в многоквартирном доме, будет нелишним хотя бы поверхностно ознакомиться со своими правами.

Все ремонтные работы условно разделяются на два типа:

  • капитальные;
  • и текущие.

Первые выполняются с целью капитального восстановления здания, вторые поддерживают его в жилом состоянии и проводятся регулярно. Например, раз в три или двенадцать месяцев. То есть, второй вид ремонтных работ обязательно планируется коммунальными службами и не зависит от того, нуждается ли здание в серьёзном восстановлении.

Для полного участия и контроля хода ремонта нужно знать о том, .

Обычно текущие ремонтные работы сводятся к диагностике здания и устранению мелких неисправностей (например, в оборудовании котельной). Касаются они исключительно общего имущества.

Нельзя требовать от ремонтников проведения внутриквартирных работ – они не относятся к текущему ремонту всего дома

Виды работ

Чтобы определиться с видом работ, входящих в текущий ремонт, необходимо уточнить, что именно относится к общему имуществу.

В этот список входит:

  • оборудование, относящееся к охранной системе – домофоны, входные двери, видеокамеры;
  • почтовые ящики;
  • лифты, включая шахты;
  • теплосети и электросети, находящиеся в подъездах;
  • стояки системы водоснабжения (холодные и горячие);
  • площади подвалов, их оборудование;
  • кровля;
  • весь фасад;
  • фундамент.

То есть, в общем пользовании находится всё, что не принадлежит отдельным физическим лицам. И это имущество должно приводиться в порядок по плану и регулярно. Средства на такой ремонт собираются с жильцов тоже регулярно. Если просмотреть коммунальные счета, можно обнаружить в них соответствующую строку.

В перечень работ должна входить:

  • диагностика;
  • составление сметы и распределение полученной суммы между жильцами (этим вопросом обычно занимается жилищный кооператив);
  • ремонт, включающий в первую очередь устранение всех мелких неполадок, а затем и модернизацию дома (по желанию жильцов).

К модернизации относится, например:

  • установка видеонаблюдения,
  • замена лифтов или старых конструкций здания.

К устранению мелких неполадок относится: замена лампочек, проводки, устранение проблем в вентиляционной системе, канализации, водопроводе (это может быть замена отдельных узлов или участков, уплотнителей, кранов и т. п.), утепление системы отопления и её ремонт, малярные работы, оштукатуривание, замена полов, ремонт лестницы, оборудования лифтовой шахты, крыши, фундамента и фасада – список достаточно велик.

Весь перечень работ можно увидеть в , подписанном с управляющей компанией. Именно указанные там действия должны проводиться регулярно. Если что-то не отражено в договоре, жильцы не вправе этого требовать при ремонте.

Стоимость ремонта для каждого жильца будет определяться жилищным кооперативом согласно метражу квартиры. Вся сумма, рассчитанная по смете, делится на общие квадратные метры в доме, а затем умножается на метраж каждой отдельной квартиры. Есть и второй способ распределения общей суммы – она делится на число квартир и платёж для каждой квартиры получается одинаковым. Но такой способ используется крайне редко.

Кто проводит ремонт

Вопросами ремонта занимается управляющая компания. Одному жильцу починить, например, протекающую крышу не удастся – для этого необходимо получить разрешение Стройнадзора и самой управляющей компании.

Управляющая компания самостоятельно привлекает подрядчиков, заключает с ними договоры и контролирует их выполнение

Также в качестве заказчика работ может выступить жилищный кооператив (ст. 740 Гражданского кодекса).

Если ремонта нет

Недобросовестность ремонтников и тема обиженных жильцов давно стала «притчей во языцех». Чтобы разобраться с неприятностями и решить проблему с ремонтом, жильцам необходимо предпринять следующие действия:

  • Обратиться напрямую в управляющую компанию – её представитель обязан составить соответствующий акт, на основании которого должны быть проведены работы (или устранены недочёты).
  • В случае невыполнения ремонта жильцы подают жалобу сначала в саму компанию, а затем в муниципалитет (отдел ЖКХ городской администрации). Высшая инстанция для обращения Главное управление жилищной инспекции.
  • Жители могут потребовать устранения всех неполадок или проведения комплексного ремонта согласно договору с управляющей компанией, а в случае отказа обратиться в суд.
  • Также жильцы вправе в одностороннем порядке сменить управляющую компанию, не справившуюся со своими обязанностями.

Решение принимается на общем собрании собственников в конце текущего года (ст. 162 ЖК). Все документы должны быть переданы новой управляющей компании либо одному из собственников (если выбрано непосредственное управление).

Текущий ремонт жилого дома включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий для устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем дома для поддержания эксплуатационных показателей (разд. 2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Принятие решения о проведении текущего ремонта

Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме проводится на основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о наделении совета многоквартирного дома полномочиями принимать решения о текущем ремонте принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. п. 4.1 , 4.2 ч. 2 ст. 44 , ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил N 491).

Обеспечение проведения текущего ремонта

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (п. 12 Правил N 491).

Надлежащее содержание общего имущества, в том числе осуществление текущего ремонта, в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается (пп. «з» п. 11 , п. 16 Правил N 491):

а) собственниками помещений:

  • путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом);

б) ТСЖ, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):

  • путем членства собственников помещений в указанных организациях;
  • путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями;

в) застройщиком (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) — в отношении помещений в этом доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию:

  • самостоятельно (без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией);
  • путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией;

г) лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче, путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса.

ТСЖ, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы могут выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, которые выполняют соответствующие виды работ (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

При этом управляющая организация, товарищество или кооператив должны обеспечивать нормативно установленные требования по содержанию и обслуживанию жилого фонда (ч. 2.2 , 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Примечание. Состав общего имущества приведен в Правилах N 491.

Оплата расходов на текущий ремонт

Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ). При этом собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения (ч. 1 , , 3 ст. 39 ЖК РФ; п. 28 Правил N 491):

а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с указанными организациями (ч. 5 , 6 ст. 155 ЖК РФ).

Справка. Примерный перечень работ по текущему ремонту

1. Фундаменты

Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостков и входов в подвалы.

2. Стены и фасады

Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

3. Перекрытия

Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.

4. Крыши

Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

5. Оконные и дверные заполнения

Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.

6. Межквартирные перегородки

Усиление, смена, заделка отдельных участков.

7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей

Восстановление или замена отдельных участков и элементов.

8. Полы

Замена, восстановление отдельных участков.

9. Печи и очаги

Работы по устранению неисправностей.

10. Внутренняя отделка

Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

11. Центральное отопление

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.

12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.

13. Электроснабжение и электротехнические устройства

Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.

14. Вентиляция

Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы.

15. Мусоропроводы

Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств (Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Подписание акта выполненных работ

В случае привлечения сторонних лиц для осуществления текущего ремонта после окончания проведения работ лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке работ по текущему ремонту, подписывает акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290; Приказ Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр).

Собственники жилья многоквартирного дома имеют право проживать в помещениях, которые отвечают нормам безопасности. Одной из составляющих платы за жилье является взнос на проведение текущего ремонта. Текущий ремонт – это работы, направленные на предотвращение аварий и поломок, а также поддержание помещения в надлежащем состоянии.

Текущий ремонт — что это такое?

Одной из статей расходов, перечисленных в квитанции ЖКХ, является оплата текущего ремонта. Он характеризуется периодичностью проведения проверок и их устранения (в случае выявления неисправностей). Основанием для проведения ремонтных работ являются результаты проверок.

К элементам, в отношении которых производится текущий ремонт, относятся:

  • основа здания, стены и крыша;
  • трубы с холодной и горячей водой;
  • оборудование для подачи электрической энергии, газа, воды;
  • лифтовое оборудование;
  • подвал и находящееся там оборудование.

На основании осмотра составляется дефектная ведомость с перечнем необходимых действия. Таким образом, текущий ремонт – это периодические мероприятия по выявлению поломок, проведению ремонта в соответствии с дефектной ведомостью с целью устранения препятствий, угрожающих здоровью жильцов, а также мешающих комфортному проживанию.

Отличия текущего ремонта от капитального

Текущий ремонт – это меры, направленные на поддержание несущих конструкций здания и инженерных коммуникаций в исправном состоянии. Капитальный – это работы по замене и восстановлению несущих, ограждающих и коммуникационных конструкций, пришедших в негодность в результате эксплуатации. Например, латание крыши – текущий ремонт, полная замена кровли – капитальный. Установка нового окна – капитальный ремонт, замена стела или рамы – текущий. К капитальному относятся масштабные работы — замена кровли, штукатурки на фасаде здания, стояков горячей и холодной воды и т.д.

Сбор денежных средств на ремонтные работы осуществляется по двум разным статьям: текущие и капитальные. Текущий ремонт включен в раздел «содержание жилья». Денежные средства на капитальные работы поступают на отдельный лицевой счет. Собственники жилья вправе самостоятельно создать такой счет в рамках закона. В таком случае жильцы будут сами определять очередность выполнения капитальных работ. Как показывает практика, на деле требуются иные ремонтные действия, чем это предусмотрено планом. Например, по плану стоит ремонт фасада, хотя кровля полностью пришла в негодность. В таком случае жильцы могут направить денежные средства на замену крыши, а не фасада.

При текущем ремонте в результате систематических осмотров выявляются неисправности, которые устраняются, не допуская разрушения капитальных конструкций и коммуникаций. Капитальные работы осуществляются на основании графика. Интервал между ними может составлять несколько лет. Текущие работы происходят по мере надобности. Например, если появилась протечка, то она незамедлительно устраняется. Интервал между работами может варьироваться от нескольких месяцев до нескольких лет.

Что входит в текущий ремонт в многоквартирном доме?

Перечень работ, осуществляемых в рамках текущего ремонта, указан в методическом пособии по содержанию жилищного фонда от 2004 года, утвержденного Госстроем.

  • устранение частичных деформаций, укрепление части фундамента или фасада, продухов вентиляции и подвальных помещений;
  • обновление архитектурных элементов здания, герметизация стыков;
  • покраска фасада, стен и потолка внутри помещения;
  • восстановление элементов окон (замена стекол, рам, ручек, петель и т.д.);
  • ремонт подъезда;
  • усиление или устранение межквартирных перегородок;
  • замена или восстановление оборудования, обеспечивающего подачу коммунальных услуг (замена насоса, устранение протечек, засоров и т.д.);
  • устранение неисправностей электрических сетей, в том числе и квартирных (исключение — электрические плиты);
  • обеспечение нормальной работы вентиляционной вытяжки;
  • восстановление покрытия пола;
  • замена или приведение в порядок почтовых ящиков;
  • покраска труб;
  • мелкий ремонт перил;
  • замена осветительных приборов;
  • ремонт электрических щитков и их замена на этажах;
  • замена козырьков зданий, не являющихся капитальным сооружением;
  • ремонт мусоропровода.

Кто проводит текущий ремонт здания?

Текущий ремонт осуществляется управляющей компанией, действующей согласно заключенному договору с жильцами дома. Ремонт проходит за счет средств, указанных в квитанции — «на ремонт и содержание жилья».

Сами ремонтные работы непосредственно выполняют подрядные организации, с которыми заключаются договоры. Выбор подрядчика осуществляется на основании конкурса. Выигрывает фирма, предложившая наиболее выгодные условия. Аварийные работы устраняются выбранным подрядчиком без проведения конкурса.

Проведение текущих ремонтных работ идет в соответствии с установленными правилами и нормативами, утвержденными Госстроем РФ. Текущий ремонт организуется по заявкам собственников жилья многоквартирного дома. Планы составляются ежегодно, но при надобности изменяются.

Жильцы или уполномоченный ими орган вправе контролировать ход работ. При необходимости привлекается Жилищная инспекция. Результат произведенных действ принимается специально созданной комиссией. В ее состав входят представители жилья и УК. В случае возникших разногласий к участию привлекаются независимые эксперты.

Как формируется и происходит оплата?

Статья расходов «текущий ремонт» формируется из денежных средств собственников жилья. Ежемесячно в квитанции указывается определенный размер оплаты за текущий ремонт. Собственники ежегодно самостоятельно устанавливают тарифы. В противном случае оплата осуществляется по муниципальным значениям.

Алгоритм действий по выявлению и оплате текущего ремонта:

  • Компания-подрядчик проводит диагностику оборудования дома и составляющих строения. При проведении осмотра присутствует Совет дома.
  • На основании собранных данных составляется смета. В нее включаются расходы по оплате услуг, материалов и налогов.
  • Этапы работы документально оформляются. Комиссия принимает результат работы. Подписывается акт приема-передачи.
  • Сумма, выставленная к оплате, распределяется на всю жилую площадь. Таким образом выводится сумма ремонтных работ за 1 кв. м.

1 кв. м. * площадь квартиры = сумма к оплате за текущий ремонт с одной квартиры.

Важно : размер платы не зависит от количества зарегистрированных лиц в жилом помещении.

В некоторых случаях жильцы самостоятельно выполняют ремонтные работы, что обходится в разы дешевле. Обусловлено это тем, что не производится оплата услуг и налога.

Можно ли отказаться от оплаты за текущий ремонт?

Согласно ст. 153 жилищного законодательства граждане и юридические лица обязаны своевременно вносить плату за содержание жилого помещения, проведение текущего и капитального ремонтов. Обязанность по внесению оплаты возникает с момента оформления права собственности.

Согласно ст. 155 ЖК РФ плата за текущий ремонт осуществляется ежемесячно до 10 числа или в иные установленные сроки. С другой стороны, в соответствии со ст. 162 ЖК РФ, между жильцами и Управляющей компанией заключается договор на оказание услуг по содержанию жилья. В документе описывается весь перечень работ, которые УК обязана выполнять, сроки их проведения, а также права сторон.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу договора одна сторона обязана выполнить обязательство, а другая — произвести оплату по установленному тарифу. Таким образом, отсутствие оформленных договорных отношений является основанием для отказа в оплате по выставленным счетам.

Невыполнение условий договора (предусмотренной обязанности по проведению текущих работ) не дает основания УК требовать оплаты. Обусловлено это тем, что в соглашении предусматриваются взаимные права и обязанности. Управляющая компания обязана выполнить предусмотренные договором работы, а жильцы обязаны работу оплатить. Иными словами, нет выполненной работы – нет оплаты труда.

Если УК надлежащим образом выполняет возложенные на нее обязанности, то она вправе требовать оплату за содержание жилья с собственников квартир. В случае отказа управляющая компания может обратиться в суд.

Что делать, если ремонт выполнен некачественно или вообще не выполнялся?

К проведению текущего ремонта жилого многоквартирного дома привлекаются подрядные организации. УК с ними заключает договор подряда. В соглашении предусматриваются взаимные права и обязанности, порядок выставления претензии, описывается досудебный процесс урегулирования спора.

В случае некачественно выполненных работ жильцы вправе обратиться в управляющую компанию с претензией, а та, в свою очередь, — к подрядчику. Претензия оформляется в письменном виде. Ответ также предоставляется письменно в установленные сроки. Если на досудебном этапе не удается разрешить спор, то собственники жилья вправе подать иск в суд.

Если текущий ремонт не выполняется, то жильцы могут обратиться в УК с заявлением о проведении ремонтных работ. В случае отказа или непредоставления ответа в отведенные сроки жильцы могут написать обращение в Жилищную инспекцию или Прокуратуру. Если на этом этапе дело не сдвинется с мертвой точки, то подается исковое заявление в суд. Как правило, если требования жильцов являются обоснованными, суд удовлетворяет их.

Важно : отказ в проведении текущих ремонтных работ по причине задолженности по оплате за содержание жилья является незаконным.

УК вправе предъявить иск в суд по взысканию оплаты за содержание жилого помещения. Если взносы за текущий ремонт уплачивались, а работы не проводились, то жильцы могут требовать перерасчет.

Проведение текущего ремонта — это одна из статей расходов, направленная на поддержание дома и его составных частей в исправном состоянии. Обязанность по организации ремонтного процесса возложена на УК, а оплата — на собственников жилья.



Поделиться с друзьями:
Похожие публикации